マンション投資、水害対策はどうするのが正解？水害の種類と注意点を解説

近年、台風や集中豪雨の影響で多くのマンションが浸水や損壊したり、停電したりするなど、大きな被害が発生しています。マンション投資における災害では、建物が損壊するだけではなく、入居者や第三者に損害が及ぶ可能性もありますので、十分な対策が必要とされます。

この記事では、マンション投資をする際にリスクになる水害について確認をしたうえで、どのように水害対策をすれば良いのかをご紹介します。

目次

1. 水害の種類
   1-1．台風による土砂崩れや河川の氾濫
   1-2．高潮
   1-3．都市型水害
   1-4．水漏れ・雨漏り
2. マンション購入時の水害対策
   2-1．ハザードマップを確認する
   2-2．河川から遠いエリアで物件を探す
   2-3．2階以上のフロアを選ぶ
3. 火災保険で水害対策をする際の注意点
   3-1．浸水の場合の補償に注意
   3-2．火災保険だけでなく地震保険にも加入する
   3-3．自然災害が原因で入居者の物を壊した場合
   3-4．床上浸水などの水害で賃貸経営ができなくなった場合
4. まとめ

1．水害の種類

一口に水害と言っても、その原因は河川だけでなく、津波などの被害もあります。水害には他にどのようなものがあるのかを確認してみましょう。

1-1．台風による土砂崩れや河川の氾濫

台風は強風だけでなく大雨を伴いますので、風害と水害の両方の対策をしなければいけません。特に注意が必要なのは、土砂崩れや河川の氾濫です。ハザードマップを見れば、土砂崩れや河川の氾濫の被害予測が確認できますので、マンション購入時には必ずハザードマップを確認するようにしましょう。

また、2019年の台風では停電になり、水をくみ上げるポンプが作動せず、しばらくの間水道が使えなくなる二次災害も発生しましたので、そういったことも想定して対策をすることが望まれます。日本には毎年、何回も台風が到来していますので、厳重に対策をしておきましょう。

1-2．高潮

台風が発生した場合、海岸に近い場所では高潮が発生し被害を受けることもあります。河川の近くだけでなく、海岸の近くの建物も注意が必要となります。

1-3．都市型水害

東京や大阪などの大都市で山や土砂がない場所では、都市型水害に対する対策が必要とされます。都市型水害は、下水で処理しきれなくなった水が、都市の道路などに氾濫する災害を言います。

都市型水害が発生すると大規模な停電が起きたり、道路や電車が使えず、移動ができなくなったりすることが考えられます。多くの人が電気の通っていない建物内に孤立してしまう恐れもありますので、大都市のマンションでも水害には十分に対策をすることが大切です。

1-4．水漏れ・雨漏り

水害ではありませんが、水に関連するトラブルとして水漏れや雨漏りについても押さえておきましょう。

水道管や水道部品が劣化していると生じる危険性があるのが水漏れです。ほとんどのマンションにある水道管は壁や床に隠れているため、水漏れがあってもなかなか気付きにくいのですが、気がつくと部屋の一部が水浸しになっていたり、急にカビが生えてきたりという状況になる可能性があります。

また降雨量が多いと、建物のひび割れなどから水が浸入して部屋の中が雨漏りする可能性もあります。雨漏りも被害が続いた場合はカビの原因になったり、建物の構造が劣化して強度が落ちたりする危険もあります。

台風が発生した場合は、配管の破損や飛来物の衝突による建物の損傷が起こる可能性もあり、それにより水漏れや雨漏りが発生する事例もあります。一方で、普段から建物の劣化などはきちんと修繕（共用部の修繕は管理組合に依頼）しておき、被害を未然に防ぐことが大切です。

2．マンション購入時の水害対策

では、水害にはどのように対応すれば良いのでしょうか。マンション購入時からできる対策について見てみましょう。

2-1．ハザードマップを確認する

ハザードマップは各自治体が発行しており、地図上で水害などの自然災害のリスクを確認できるようにしたものです。水害だけでなく火事や地震による災害のリスクも確認することができます。

ハザードマップと似たようなものが防災地図です。防災地図では広域避難場所や消防署などの場所が確認できるようになっています。マンション購入時は、ハザードマップと防災地図の両方を確認して、災害の発生度合いだけでなく避難場所なども確認しておきましょう。

2-2．河川から遠いエリアで物件を探す

洪水や浸水を避けるには、できるだけ河川から遠い場所を探すことが大切です。標高が高ければ浸水の可能性は減りますが、それでも河川が近ければ氾濫で被害を受けることも考えられます。河川の氾濫をできるだけ避けるためには、高い場所というだけでなく、河川から遠いエリアで物件を探すようにしましょう。

2-3．2階以上のフロアを選ぶ

河川の氾濫や洪水で懸念されるのが床上浸水です。床上浸水になると、長期間賃貸ができなくなる可能性も出てきます。ただ、一般的に床上浸水が心配されるのは1階のみですので、床上浸水のリスクを避けるためには、できるだけ2階以上に位置する部屋を選ぶことが大切です。

3．火災保険で水害対策をする際の注意点

水害だけでなく自然災害による被害が発生した場合、修繕費用が高額になることが考えられますので、必ず火災保険に加入しておくことが必要です。火災保険に加入する際に注意しておくことについて見てみましょう。

3-1．浸水の場合の補償に注意

床上浸水の被害は、状況によっては火災保険に加入していても補償されない場合があります。ほとんどの火災保険では地盤や床上から45cm以上浸水していなければ補償されません。またその他にも、45cm浸水していても保険金額の30%の額が上限になっている保険が多いので、補償範囲をきちんと確認しておきましょう。

3-2．火災保険だけでなく地震保険の加入も検討する

水害でマンションに損害が発生しても、地震が原因の場合は火災保険では補償されません。地震が原因で生じた被害の補償は、地震保険でのみ補償されます。

地震保険は火災保険に付帯される保険ですので、単独で加入することはできません。いざという時に被害が補償されないということが無いように、少しでも不安のあるエリア・建物の場合は火災保険に加入する際に地震保険の加入も検討するようにしましょう。

3-3．自然災害が原因で入居者の物を壊した場合

台風で窓ガラスが割れて入居者の所有物が壊れた場合、大家には法律上の責任は発生しません。その場合は大家側の保険は使えませんので、注意が必要です。自然災害で入居者の所有物が壊れた場合は、入居者が入っている保険で補償することになります。

入居者とのトラブルを防止するためにも、入居者との契約の際にはよほどの事情がない限り火災保険に加入してもらうのが良いでしょう。

3-4．床上浸水などの水害で賃貸経営ができなくなった場合

床上浸水などの水害で物件が損傷し賃貸経営ができなくなった場合、その間は家賃収入が発生しなくなります。そのような場合に、得られなくなった家賃を補償する保険があります。

他にも入居者にケガをさせたり、入居者の物を壊したりした場合などにも補償される保険があります。このような大家向けの保険は特約になっていて、火災保険に付帯して補償を受けられるものになります。

賃貸経営をしている場合、自分が居住しているのとは違うリスクがあります。そのようなリスクに対応するためにも、大家向けの特約には加入しておくことが大切です。ただし、補償の範囲や補償額は保険会社によって異なりますので、加入の際は補償内容をきちんと確認して加入するようにしましょう。

まとめ

今回はマンション投資をする際の水害のリスクに絞って、対策方法をご紹介しました。日本は台風が多い上に、集中豪雨なども多発しており、水害対策の必要性が増しています。

水害対策には物件を購入する際の立地なども影響してきますので、マンション投資を始める段階から考慮して取り組むことが大切です。また、火災保険に加入する際は補償範囲をきちんと確認したり、大家向けの特約を付けたりして、被害を受けた際に補償のもれがないようにしておくことが大切です。

保険に関しては専門性が高い部分がありますので、必ず保険会社の担当者に相談をしてから加入するようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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