兄弟でマンションを相続する方法や注意点は？3つのケース・事例も

不動産は分割が難しいことに加えて、購入時のローンが残っているケースもあることから、相続時に遺産分割協議で意見がまとまらない事例の多い相続財産です。

トラブルを回避しスムーズな遺産分割をするためには、相続の基本的なルールや流れ、ケース別の対処法を知っておくことが重要です。

本記事では相続でおさえておきたい知識とマンション相続の注意点、マンション相続の分割方法4つ、3つのケース別での相続方法や注意点を解説していきます。

目次

1. マンション相続の方法・流れ・基礎知識
   1-1．法定相続分と相続人、遺留分について
   1-2．マンション相続は評価額とローンの残債に注意
2. 兄弟のマンション相続における分割方法4つ
   2-1．現物分割
   2-2．換価分割
   2-3．代償分割
   2-4．共有分割
3. 兄弟でマンション相続を行う3つのケース・事例
   3-1．他の相続財産と組み合わせ現物分割
   3-2．弟がマンションの相続人となり代償分割
   3-3．兄弟で共有分割
4. マンションは被相続人の居住用財産を売ったときの特例が適用されない
5. まとめ

1．マンション相続の方法・流れ・基礎知識

相続は人が亡くなった時に自動的に開始となり、相続する人（相続人）は被相続人（亡くなった方）の相続財産を全て調査・把握します。相続財産が確定した後は、遺言書・遺産分割協議・法定相続いずれか3つの方法で相続人・割合などを決定します。

遺言書が無い場合には遺産分割協議もしくは法定相続で相続内容を決めることになります。

一方、遺言書による相続は「指定相続」と呼ばれ基本的に法定相続より優先されますので、遺言書がある場合には基本的に遺言書通りに相続する流れとなります。ただし、相続人の遺留分を侵害していたり、遺産分割協議で全員が合意しているといったケースでは、遺言書通りに相続が行われない事例もあります。

遺留分とは被相続人の親族（配偶者や子供・父母など）に定められた最低限の取り分のことです。遺留分を侵害しているケースでは「遺留分侵害額の請求」の手続きで、遺留分を侵害された人が侵害額に相当する金銭の支払いを請求することがありますので、分割割合に気を付けましょう。

遺産分割協議では相続人全員が出席し、相続財産の分配方法や割合について全員が合意するまで話し合いを行います。話がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人の署名・捺印を行います。

【関連記事】遺産分割協議書を作る手順は？相続の開始から相続財産の確認方法まで解説

1-1．法定相続分と相続人、遺留分について

親が亡くなり所有していたマンションを兄弟で相続する場合、被相続人（亡くなった方）に配偶者がいる際には配偶者と子供（兄弟）、配偶者がいない時には子供（兄弟）が法定相続人となります。法定相続分・遺留分は以下の通りです。

※国税庁「相続人の範囲と法定相続分」を参照

1-2．マンション相続は評価額とローンの残債に注意

不動産の価額には時価や固定資産税評価額などがあり、相続人同士で「どの価額を遺産分割の評価額とするか」でトラブルになってしまう事例があります。

国税庁が定めた相続財産評価の基準である「財産評価基本通達」では、基本的に時価（＝不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる際に成立すると認められる価額）で評価することと記されています。

市場の取引価格は不動産会社に査定を依頼することで把握できます。出来るだけ複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格や査定の根拠を比較してみましょう。以下、複数の不動産会社へ無料で査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

なお、マンションにローンが残っている場合、ローンの残債と査定価格を比較しておくことも大切です。

ローンの残債が取引価格を上回る際はオーバーローン状態で、マンションの資産価値はマイナスとなります。相続時にはマイナスの資産も同時に引き継ぐことになるため、残債が多い不動産を相続する際には注意が必要です。

被相続人の相続財産がマンションのみでありマンションがオーバーローンの場合は、被相続人の全ての相続財産を放棄する「相続放棄」を選ぶ事でマイナスの財産の相続を避けることも検討してみると良いでしょう。ただし、相続放棄は全ての被相続人の相続財産を放棄する事になるため、他に相続財産がある時は注意が必要です。

【関連記事】相続放棄のメリット・デメリットは？不動産活用・売却の手順も

2．兄弟のマンション相続における分割方法4つ

マンションなど、遺産分割の方法には以下の4種類があります。それぞれメリット・デメリットがあるため、対象となる相談財産の種類や、相続人同士の考え方などに合わせて、分割方法を検討してみましょう。

• 現物分割
• 換価分割
• 代償分割
• 共有分割

2-1．現物分割

マンションを現物のまま各相続人に分配する方法で、相続の手間がかからず相続税の対象となる評価額をおさえられるというメリットがあります。一方で不動産相続だけでは公平な分配が難しいというデメリットがあり、他の相続財産と組み合わせて分割を行う事例が多い分割方法です。

2-2．換価分割

マンションを売却した代金を分配する方法で、公平に分けやすく後にトラブルが起こりにくい方法です。相続財産がマンションのみであるケースで利用される事例の多い分割方法と言えるでしょう。

しかし、売却による現金化を行う必要があるために、何らかの事情でマンションを手放したくないケースには不向きな分割方法となります。その他、マンションを売却し売却益が生じた時には譲渡所得税が課されるという点もデメリットです。

2-3．代償分割

相続人のうち1人が代表してマンションを相続、他の相続人には代わりの金銭（代償金）もしくは財産を譲る方法です。実家を受け継いで住む方がいる場合や、事業用の不動産を後継者である相続人が受け継ぐケースなどでは有効な方法となります。

代表で相続する方に代償金や、不動産相当の代わりの財産が無いと難しい方法となります。また、代わりに財産を譲った際には、「譲渡時に売却した」とみなされ譲渡所得税が課されることがあります。

2-4．共有分割

マンションを各相続人の持ち分割合に応じて共有名義で相続します。1つの不動産を複数名義で共有するため、手間がかからず公平に分配できるメリットがあります。

しかし、売却・賃貸時には所有者全員の合意が必要となり活用が難しくなることや、1つの不動産に複数の利害関係者がいるためトラブル事例が多い分割方法です。さらに、相続が起きるたびに権利関係が複雑化してしまうため、不動産相続の手段としては適していないリスクがあります。

3．兄弟でマンション相続を行う3つのケース・事例

兄弟でマンションを現物・代償・共有分割した時の方法や注意点・想定される問題を以下のケースで見ていきましょう。

相続内容

• マンション：時価3,000万円
• 有価証券：評価額2,000万円
• 預貯金：評価額1,000万円
• マンションのローン残債：500万円
• 相続人：被相続人の子供（兄と弟2人）
• 相続割合：1/2ずつ

3-1．他の相続財産と組み合わせ現物分割

兄がマンション（時価3,000万円・ローン残債500万円）を相続し、弟は有価証券（評価額2,000万円）と預貯金（評価額1,000万円）を相続することになった場合、このままではマンションのローン残債があるため均等な分配となりません。

よって分けやすい預貯金を500万円ずつ分配し、兄がマンションと共にローンを引き継ぐことになります。

ただし、兄が自身で多額の借り入れをしている場合や、収入が不安定で属性が足りない場合、ローンを契約している金融機関が「債務が多く兄にローンを引き継がせることが出来ない」と判断する可能性があります 。マンションにローンがある場合は「相続人がローンも同時に承継できるか」を併せて検討しましょう。

3-2．弟がマンションの相続人となり代償分割

弟がマンション（時価3,000万円）と有価証券（評価額2,000万円）を相続し、兄が預貯金（評価額1,000万円）を相続したケースを見てみましょう。弟の相続財産の価額は4500万円相当、兄は1,000万円相当となります。弟は代償相続として、兄に時価3,500万円の土地を譲る事にしました。

ただし、弟は3,500万円で土地を売却したとみなされ譲渡所得税が課される可能性がある点に注意しましょう。

3-3．兄弟で共有分割

兄弟でマンションを1/2ずつの持ち分で共有分割を行うケースで、有価証券・預貯金額を含めて均等に分けた場合は以下の通りになります。

上記のケースでは2つ注意すべき点があります。

1点目は有価証券を均等に分けられない可能性があることです。例えば有価証券の内訳が債券700万円、上場株式800万円、投資信託1,000万円と分散されている場合、どちらが何を運用するかで意見がまとまらない可能性があります。

一口あたりの価額によっては公平な分配は難しく、有価証券は相続税を計算する際の評価方法も複雑です。

2点目の注意点は共有名義におけるトラブルです。例えば、相続後に兄がマンションを売却したいと考えていても弟が同意しない時には売却ができません。また兄弟どちらかが亡くなった際にはマンションの1/2を兄弟の相続人が相続することになり、相続人が増えさらに運用や権利関係が複雑になってしまいます。

マンションに限らず不動産の共有分割はトラブルが起こりやすくなっていますので、入念に話し合った上で決定しましょう。

なお遺産分割協議で相続後の不動産の処遇についても取り決め、遺産分割協議書に記載しておくことでいざという時に証拠の文書として役立つ可能性があります。

4．マンションは被相続人の居住用財産を売ったときの特例が適用されない

相続又は遺贈により取得した被相続人のマイホーム・敷地を、2016年4月1日から2023年12月31日までの間に売却し、一定の要件に該当する時は売却益（譲渡所得）の金額から最高3,000万円まで控除が出来る特例があります。

対象となる家屋の要件として「区分所有建物登記がされている建物でない」という規定があり、マンション（区分所有建物）は適用の対象外です。マンションを売却し売却益が出た時に、控除制度が適用されないことを把握しておきましょう。

※出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

まとめ

マンション相続における分割方法は現物・換価・代償・共有の4つがあり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

相続の方法や基礎知識を把握し、ケース別の注意点やマンションの資産価値などを踏まえながら遺産分割協議で全員が合意するまで話し合い決定しましょう。この記事を参考に兄弟でのマンション相続について知り、実際のケースに活かしていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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