不動産売却の査定ポイントは？戸建・マンション・投資物件それぞれ解説

不動産を売却するときは不動産会社に物件を査定してもらい、その査定価格を確認してから売却するかどうかを決める、という流れで検討する方が多いでしょう。不動産の売出価格の設定に大きく関わる不動産査定は、不動産売却において非常に重要です。

しかし、不動産査定で見られるポイントが分からないままに不動産査定を依頼してしまい、不動産会社の提示した査定額の根拠を確かめることなく、そのまま信じてしまう方も少なくありません。

そこでこの記事では、そんな不動産査定で見られるポイントを戸建・マンション・投資物件に分けて解説します。不動産売却を検討している人はぜひ確認ください。

目次

1. 戸建ての査定で見られるポイント
   1-1．土地の境界が確定されているか
   1-2．越境の状況
   1-3．隣接している住戸（陽当たりや通風）
   1-4．外観や内装の劣化具合
   1-5．周辺環境
2. マンションの査定で見られるポイント
   2-1．共用部の使い方や劣化具合
   2-2．外観などの修繕状況
3. 投資物件の査定で見られるポイント
   3-1．投資物件のレントロール
   3-2．投資物件の利回り
   3-3．リフォーム歴や室内の劣化具合（空室時）
4. まとめ

1．戸建ての査定で見られるポイント

戸建の査定で見られるポイントは以下の点です。

• 土地の境界が確定されているか
• 越境の状況
• 隣接している住戸（陽当たりや通風）
• 外観や内装の劣化具合
• 周辺環境

特徴としては、戸建ては土地の境界が重視される点です。以下、詳しく解説していきます。

1-1．土地の境界が確定されているか

戸建ては建物以外に「土地」の価値が付随するため、土地の境界が確定されているかという点が査定のポイントとなります。

不動産の境界については基本的に「確定測量図」が必要になります。確定測量図は隣地の所有者や行政（道路との境界）と、境界を示す境界杭を確認した旨が分かる資料です。

確定測量図以外の「実測図」などでは、境界杭が隣地や行政と合意できていない可能性があります。そのため、不動産査定時には確定測量図が重要な資料となります。

ただし、親から相続された土地でその土地を購入したのは何十年も前、という場合に確定測量図が手元になかったり、古い測量技術のために測量の信頼性が低いなどの問題が出てくる可能性があります。

その際は不動産査定後に測量が必要になるケースもあるため、不動産会社と相談しながら進めるようにしましょう。

1-2．越境の状況

前項の境界確認に関連しますが、査定時は越境状況もポイントになります。越境とは、植木の木の枝やブロック塀の一部、室外機、雨どいなどが隣接する土地の境界線を越えている状況のことを言います。

越境を放置するとトラブルになるリスクがあるため、購入希望者が忌避し、売却が長期化したり売却価格が低下してしまう恐れがあるため注意が必要です。

たとえば、隣戸の塀が半分（幅にして数㎝）越境している場合、「（該当する）ブロック塀の保守・管理は○○（隣人）が行う」などの覚書を締結しておくことが大切です。

このような覚書がないと「越境している部分はわたし（隣人）に補修義務はありません」などと主張される可能性があります。これまで問題が無かったとしても、所有者が変わることでトラブルに発展する可能性もあるため、できるだけ覚書を締結するようにしましょう。

もし角度的に見えにくい部分で越境しているものがあれば、不動産査定時に担当者へ必ず伝えることが大切です。

1-3．隣接している住戸（陽当たりや通風）

隣接している住戸によって室内環境がどうなっているか？という点も不動産査定時のポイントです。

たとえば、隣戸との距離が近く南向きなのに陽当たりが悪い場合や、窓面が少なく通風が悪い場合などは、不動産の査定価格が下がる要素になります。

不動産査定は「机上査定」によって概算の査定価格を算出し、その後に物件を見学して行う「訪問査定」をして、机上査定で算出した価格を補正する流れとなります。上記のような状況だと訪問査定時に査定価格が下がる可能性がある点に注意しましょう。

1-4．外観や内装の劣化具合

外観や内装の劣化具合も戸建査定時のポイントです。また、次項で解説するマンションにおいても外観や内装の劣化具合は重要な査定ポイントになります。

しかし、戸建てはマンションよりも吹き付け部分が多く、タイル部分が多いマンションよりも劣化が目立つ傾向にあります。使用している素材によっても異なりますが、戸建ての外観に関しては比較的厳しく見ると認識しておきましょう。

なお、多くの不動産会社では築20年～25年の木造建物の場合、建物部分を査定価格に反映させないことがあります。これは、木造物件の法定耐用年数が22年であるためです。

しかし、リフォームをしている場合は耐用年数の切れた建物部分についても評価を得られる可能性があります。リフォーム歴があれば査定担当者へきちんと伝えるようにしましょう。

1-5．周辺環境

次に、周辺環境も戸建査定する際のポイントを見て行きましょう。たとえば、以下のような環境だと査定価格が下がる傾向にあります。

• 建物前の道路の交通量が予想以上に多い
• 近隣の工場から騒音がする
• 駅までのアプローチが歩きにくい
• 街灯が少なく夜は暗くなる

不動産の周辺環境については売主が能動的に改善することができない・改善が難しいポイントだと言えます。これらの特徴に該当してしまう場合は、他の側面における魅力を担当者に伝えることが大切です。

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2．マンションの査定で見られるポイント

次に、マンションの査定で見られるポイントについて見て行きましょう。今回、挙げている査定ポイントは以下の点です

• 共用部の使い方や劣化具合
• 外観などの修繕状況

なお室内の状況（陽当たりなど）・外観や内装の劣化・周辺環境もマンション査定時のポイントとなりますが、上述した戸建てと同じ内容となるために割愛します。

2-1．共用部の使い方や劣化具合

マンションは共用部の使い方や劣化具合も査定時のポイントです。たとえば、査定価格が変わる要素は以下の通りです。

• 自転車置き場の使い方が乱雑
• 外部廊下の汚れがひどい
• エントランスが散らかっている

上記のポイントは査定価格が下がる要因となります。反対に、管理会社の清掃が行き届いており、共用部がきれいな状態であれば、不動産査定時にはプラスの評価となります。

いずれにしろ、共用部の使い方や劣化具合はマンションならではのポイントであり、マイナスポイントが大きいと査定価格に影響します。

2-2．外観などの修繕状況

マンションは外観などの修繕状況も重要です。これは上述した戸建の外観と似ていますが、マンションにおける外観の修繕は管理会社が修繕計画を策定しているため、管理会社の対応による要素となります。

同じ築年数のマンションと比べて劣化が激しければ、修繕計画が悪い・管理会社の質が悪いという評価になる可能性があります。

【関連記事】マンション売却、不動産会社の選び方は？大手と地域の不動産会社の比較も

3．投資物件の査定で見られるポイント

最後に、投資物件の査定で見られるポイントについて見て行きましょう。今回取り上げている査定の主なポイントは以下の点です。

• レントロール
• 利回り
• リフォーム歴や室内の劣化具合（空室時）

投資物件は上述した戸建て・マンションで紹介した査定基準に加えて、物件が持つ収益性が重視されます。それぞれ詳しく見て行きましょう。

3-1．投資物件のレントロール

レントロールとは「貸借条件一覧表」のことで、具体的には以下の項目が記載されています。

• 契約時の賃料や共益費
• 預かっている敷金
• 契約年月日
• 賃借人の属性
• 現況（空室が入居中か）

レントロールは現在の入居状況を把握し、物件の収益性を推し測るのに必要な書類となります。投資物件の査定では必須と言えるレントロールですが、もし自身で作成していない場合にはおおよその家賃を不動産査定の担当者に伝え、作成してもらいましょう。

3-2．投資物件の利回り

投資物件の収益性を測る目安の一つとして、利回りという指標があります。利回りはレントロールを元に以下の計算式で算出することができます。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件価格
• 実質利回り：（年間家賃収入ー経費）÷物件価格

利回りはその物件の収益性を端的に表した指標となり、不動産査定においても重要な項目となります。査定担当者からは「賃料はいくら？」「現況は？」「希望売却価格は？」という点を中心に確認されることになるでしょう。

3-3．リフォーム歴や室内の劣化具合（空室時）

こちらは上述した戸建・マンションと同じです。室内のリフォーム歴があれば査定価格がアップする要素なので、不動産会社の営業担当者に伝えましょう。

また、投資物件の場合は賃借人が入居している状態で売り出すオーナーチェンジ物件であることが多いものの、空室時に売り出すこともあります。

その際は室内をチェックするため、戸建てやマンションと同じように室内の劣化具合も査定に影響します。

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まとめ

このように、不動産査定は戸建・マンション・投資物件で査定のポイントが異なります。売主の立場では、まず上述したポイントを頭に入れておくことが重要です。

その上で不動産会社に査定依頼をして、査定価格に疑問があればヒアリングしましょう。それによって査定価格の「根拠の見極め」につながり、優良な不動産会社の選定につながります。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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