不動産の相続、相続人が複数いる場合の分割方法は？4つの方法を紹介

相続人が1人の場合は、相続が生じても財産を1人で受け継ぐことになります。しかし、相続人が複数いる場合は、相続割合に応じて財産を分割する必要があります。

相続割合に応じて分割しやすい現金資産と違い、現物資産である不動産は容易に分割できません。不動産を複数人で相続する場合は、どのような手続きを行えばいいのでしょうか？

この記事では、不動産を複数人で相続する場合の4つの手続き方法を紹介します。

目次

1. 不動産の相続方法は全部で4つ
   1-1．現物分割
   1-2．代償分割
   1-3．換価分割
   1-4．共有
2. 相続不動産の査定方法
3. まとめ

1．不動産の相続方法は全部で4つ

被相続人が亡くなると、相続人が被相続人の財産を受け継ぎます。相続人が1人の場合は財産を全て1人の相続人が受け継ぎますが、相続人が複数人の場合は相続割合に基づいて財産を受け継ぐことになります。

例えば、2人の子供がいる家庭で夫が亡くなると、相続人は母と子供2人の3人です。相続割合は妻が2分の1、子供が4分の1ずつなので、2,000万円の現金を相続した場合は妻が1,000万円、子供が500万円ずつ受け継ぎます。

不動産相続では相続人同士でのトラブルに発展する可能性もあるため、どのような相続方法があるのかを理解した上で選ぶことが重要です。

不動産の相続方法として、以下の4つが挙げられます。

• 現物分割
• 代償分割
• 換価分割
• 共有

それぞれの相続方法と注意点を詳しく見ていきましょう。

1-1．現物分割

現物分割とは、相続割合に基づいて不動産を分割する方法です。例えば、2人の子供がいる家庭で夫が亡くなって、5,000万円の不動産を相続したとします。現物分割を選んだ場合は、妻は2,500万円の不動産を受け継ぎ、子供は1,250万円ずつ不動産を受け継ぎます。

全員が不動産を受け継ぐことになるというのが現物分割の特徴です。

現物分割の注意点

現物分割は相続人全員が不動産の相続を望んでいる場合に有効な手段と言えますが、必ず現物分割を選択できるわけではありません。

相続した不動産が土地だと分筆（ぶんぴつ）することで分けることが可能ですが、建物は分筆できません。

また、分筆して土地を現物分割できたとしても分筆後の土地が狭くなったり、道路に接する部分が狭くなったことが原因で資産価値が下がる可能性もあるので注意が必要です。

1-2．代償分割

代償分割とは、複数いる相続人のうち1人が不動産を相続して、他の相続人に相続割合に基づいた代償金を支払う方法です。

例えば、先ほどと同じく、2人の子供がいる家庭で夫が亡くなって、5,000万円の不動産を相続したとします。妻が代償分割で不動産を相続した場合は、子供に1,250万円ずつ現金を支払います。

現物分割のように全員が不動産を相続せずに、不動産を相続する人と現金を相続する人に分かれるのが代償分割の特徴です。

代償分割の注意点

代償分割は相続した不動産を分割しないため、分割によって資産価値が減少するリスクを気にせずに済みます。相続したのが建物付きの土地でも問題なく代償分割を行えるというメリットもあります。

しかし、不動産は決まった価値がなく、不動産査定や不動産鑑定による価格をもとに代償金を設定することになります。そのため、代償金を決める際にトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

また、相続人に代償金を支払うだけの支払能力がないと代償分割を選ぶことができません。代償分割を選ぶ際は、他の相続人が納得するような代償金に設定する、代償金を支払うための資金を確保しておくことが重要と言えるでしょう。

1-3．換価分割

換価分割とは、不動産を売却して、売却代金を相続割合に応じて分割する方法です。不動産売却で5,000万円の現金を取得した場合は、妻は2,500万円、子供は1,250万円ずつの現金を受け継ぎます。

現物分割と代償分割を選んだ場合は、相続人のうちの誰かが必ず不動産を相続しましたが、換価分割を選んだ場合は不動産を相続しないのが特徴です。

換価分割の注意点

換価分割は不動産を現金化して相続するため、分割時のトラブルが生じにくいのが大きなメリットと言えます。

しかし、想定よりも安く不動産が売れてしまう可能性もあります。また、不動産会社に支払う仲介手数料、売買契約書に課される印紙税などの諸費用が掛かるデメリットもあります。

換価分割は不動産の相続でトラブルが生じる可能性の低い相続方法と言えますが、他の相続方法と比較しながら適した方法を選ぶことが大切です。

1-4．共有

共有とは、相続割合に基づいて不動産の所有をそのまま続けるという方法です。現物分割は相続割合に基づいて不動産を分割して単独所有に切り替えます。しかし、共有は相続割合に基づいて不動産を分割せずに、各自が所有権を主張する共有状態になるのが特徴です。

共有はデメリットが多く、話し合っても相続方法がまとまらない場合に利用されることが多い相続方法です。相続方法を選ぶ際は、まずは他の3つの相続方法から検討するようにしましょう。

共有の注意点

相続方法で共有を選んだ場合、「賃貸に転用して家賃収入を得たい」「リフォームを行いたい」「売却したい」と思っても単独で行うことはできず、他の共有者の同意が必要です。

また、共有状態が長く続いた場合は、相続関係が複雑になります。例えば、妻のBさん、子供のCさんとDさんの3人が夫のAさんの不動産を相続したとします。

Cさんが亡くなって、妻のEさんと子供のFさんとGさんがCさんの財産を相続すると、相続人が増えて話し合いがより困難になる可能性が高くなります。

相続不動産の共有は、その後の不動産の運用に際して全員の意思の統一が必要となり、トラブルが生じる可能性が高い相続方法と言えます。

2．相続不動産の査定方法

相続人が複数いる場合の不動産相続では「相続する不動産にいくらくらいの価値があるのか？」という点をできるだけ正確に知ることが大切です。特に代償分割、換価分割においては不動産の査定額によって分けられる相続金額に大きな差が生まれることになります。

不動産の査定には、不動産会社による不動産査定と、不動産鑑定士による不動産鑑定という二つの方法があります。不動産査定では不動産会社による無料査定が受けられますが、不動産鑑定では数万円程度の鑑定費用が発生します。

まずは無料で受けられる不動産査定を利用し、おおよその相場感を知りながら相続方法を検討すると良いでしょう。

不動産査定は、複数の不動産会社による査定結果を比較できる不動産一括査定サイトを利用することで効率的に進めることができます。下記は主な不動産査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産一括査定サイトによって登録されている不動産会社が異なるため、売却予定の不動産に合わせて選択してみましょう。

まとめ

不動産の相続は、現金の相続のように簡単に相続割合に基づいて分けることができません。そのため、不動産の相続ではトラブルが生じやすいので注意が必要です。

不動産を相続する場合は、現物分割、代償分割、換価分割、共有の4つの相続方法の中から選択します。

それぞれ特徴が異なるため、どれを選んだ方が良いとは言い切ることができません。まずは不動産相続において争点となりやすい不動産価格を査定し、それぞれの相続方法について比較検証してみましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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