アパートを高値で売却するには？相場の調べ方から会社選びまで7つのポイント

投資用のアパートを所有して売却を検討している方の中には、できる限り高くアパートを売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか。投資用アパートをなるべく高く売却するには、不動産会社に任せるだけでなく、売主自身が事前に知っておきたいポイントがあります。

この記事では、アパートをなるべく高く売却するために知っておきたい7つのポイントをご紹介します。

目次

1. アパートを高く売却するための7つのポイント
   1-1．投資用アパートの周辺相場を把握しておく
   1-2．アパートの耐用年数が残っている間に売却検討する
   1-3．アパートの入居率が高い間に売却する
   1-4．アパート周辺地価の上昇時に売却する
   1-5．アパートの劣化箇所は修繕してから売却する
   1-6．複数の不動産会社に査定を依頼する
   1-7．アパート売却の実績がある不動産会社を選ぶ
2. まとめ

1．アパートを高く売却するための7つのポイント

投資用アパートの売却では、買主が実際に住むための戸建て・マンションの売却と異なり、買主が不動産投資家ということになります。そのため、アパートの利便性や間取りなどの情報に加えて、将来的な家賃収入や賃貸需要など収益面の情報が必要になります。

これらを踏まえ、アパートを高く売却するためには、以下の7つのポイントを押さえておくことが重要です。

1. 投資用アパートの周辺相場を把握しておく
2. アパートの耐用年数が残っている間に売却検討する
3. アパートの入居率が高い間に売却する
4. 不動産市場価格の上昇時に売却する
5. アパートの劣化箇所は修繕してから売却する
6. 複数の不動産会社に査定を依頼する
7. アパート売却の実績がある不動産会社を選ぶ

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

1-1．投資用アパートの周辺相場を把握しておく

アパートを売却する際は、不動産会社に査定を依頼し、その査定結果を踏まえて売出価格を設定する、というパターンが多いでしょう。しかし、アパートの相場を知らないまま査定を依頼した場合、査定結果が正しいかどうか判断できず、平均相場と比べて安く売却してしまう可能性があるので注意が必要です。

アパートの相場は以下の方法で確認することが可能です。

• 複数の不動産会社に査定を依頼して調べる
• 不動産一括査定サービスを活用して調べる
• 収益還元法で利回りからアパートの相場を調べる
• 原価法でアパートの積算価格を調べる
• 不動産ポータルサイトで調べる

詳しい相場の確認方法はこちらの記事をご参照ください。
→「アパートの適正な売却価格は？査定前に知っておきたい相場の調べ方5つ」

1-2．アパートの法定耐用年数が残っている間に売却検討する

法定耐用年数とは、アパートの構造によって定められている年数のことで、減価償却費の計算の基となっています。アパートを高く売却する場合、法定耐用年数が出来るだけ残った状態で売却検討をしましょう。法定耐用年数の残った物件は金融機関から高く評価されるため、アパートを高く売却できる可能性が高くなります。

下記は構造別の法定耐用年数表です。

また、アパートの経年劣化が進むと、修繕が増えるので支出も増える、設備が古くなるので入居者の需要が低くなって空室率が高まる、という可能性があります。アパートの売却際は、築年数が浅く、耐用築年数がまだ残っているタイミングで売却した方が良いと言えます。

1-3 アパートの入居率が高い間に売却する

投資用アパートの売却では入居率の低くなると売却が難しくなる傾向があります。入居率が低いアパートは購入後のリスクが高いうえ、キャッシュフローを圧迫してしまうためです。

また、投資用アパートの査定では主に収益還元法という査定方法がとられています。

収益還元法：1年間の純収益÷還元利回り＝不動産価格

上記の収益還元法の式から、入居率が下がると1年間の純収益が比例して下がり、不動産価格の下落につながることがわかります。

アパートを所有している方の中には、「満室の時は長期的な家賃収入が得られるので空室が出てきてから売却すればいい」とお考えの方もいるかと思います。

しかし、収益性の下がったアパートは売却時の価格も比例して下がる傾向にあるため、入居率が安定しているタイミングだからこそ高く売却できる可能性が高いとも言えます。

このように、アパートの売却では家賃収入と売却時期のバランスをとった戦略が大切になります。

1-4．アパート周辺地価の上昇時に売却する

アパートの地価が上昇すると、金融機関からの担保評価が上がり、売却時の価格も高くなる傾向にあります。土地とセットになっている一棟収益アパートでは、地価が高いタイミングで売却することで、相場より高く売却できる可能性が高まるためです。アパートの売却を検討する際は周辺地域の地価推移を調べ、上昇傾向にあるタイミングで売却すると良いでしょう。

1-5．アパートの劣化箇所は修繕してから売却する

アパートの経年劣化が目立っている場合、劣化している箇所を修繕する、古い設備を新しい設備に変更することを検討しましょう。金融機関からの担保評価、買主のリフォーム費用の削減となり、高く売却できる可能性が高まるためです。

しかし、多額の費用をかけた大規模修繕や、担保評価につながらない箇所の修繕をする場合には注意が必要です。修繕箇所が売却益にそのまま反映されず、修繕費が回収できない可能性もあるためです。

アパートの修繕を行う際は、売却時に効果が期待できるか検証する、売却を依頼する不動産会社に相談する、など慎重に判断することが大切です。

1-6．複数の不動産会社に査定を依頼する

アパートの査定は、不動産会社ごとに重視するポイントが異なり、結果にも差が生じることがあります。そのため、1社だけに査定依頼するのではなく、複数社へ同時に査定依頼できる一括査定を利用すると良いでしょう。

一括査定とは、一括査定サイトに売却したい物件情報を登録し、複数の不動産会社から査定を受けられるサービスです。

リガイド（RE-Guide）の収益物件売却ページ

不動産一括査定サイトのリガイドは、2006年にSBI不動産一括査定としてサービスを開始（※2016年2月にサイト名変更）し、2020年現在で15年目の老舗サイトです。リガイドに登録されている不動産会社は、大手から地域密着の会社まで独自の審査を通過した会社のみとなっています。

このような一括査定サイトを利用することで、1社だけの査定結果を受けて売却してしまう、という状況にはなりません。また、リガイドは一括査定サイトの中でも投資用アパートのような収益物件に特化したサイトです。アパート売却経験が豊富な不動産会社へスムーズ売却相談が期待できるでしょう。

1-7．アパート売却の実績がある不動産会社を選ぶ

仲介する不動産会社を選ぶ際には、アパート売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。売却を依頼した不動産会社が売却に詳しくない場合、売却活動の長期化、査定金額と相場の乖離などの問題が発生するためです。

不動産販売や賃貸管理などの業務がメインの不動産会社では、アパート売却の実績が少ないケースもあります。複数の不動産会社に問い合わせ、アパート売却経験のある不動産会社を探すようにしましょう。

2．まとめ

今回はアパートをなるべく高く売却するために知っておきたい7つのポイントをご紹介しました。

アパート売却を希望価格で進めていくためには、不動産会社に任せるだけでなく、売主自身が事前に準備し、売却に関わっていく必要があります。今回ご紹介した売却のタイミングや、不動産会社の選び方を確認し、後悔の無いアパート売却を目指してください。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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