デザイナーズアパートによる賃貸経営のメリット・デメリットは？アパート建築会社も

他物件との差別化ができるデザイナーズアパートは、賃貸経営にとって大きなアドバンテージとなります。その一方、建築費が高くなるといったデメリットもあります。

そこで今回のコラムでは、デザイナーズアパートで賃貸経営を行う際のメリットとデメリットを解説します。またデザイナーズアパートを提供するアパート建設会社も紹介します。

目次

1. デザイナーズアパートとは
2. デザイナーズアパートで行う賃貸経営のメリット
   2-1．高めの家賃設定でも入居者を確保できる
   2-2．入居者の属性が高くなる効果が期待できる
   2-2．入居期間が長くなる効果が期待できる
3. デザイナーズアパートで行う賃貸経営のデメリット
   3-1．建築費用が高めになる
   3-2．家賃設定が高いとターゲットが限定される
   3-3．デザイン性が優先され、住み心地が悪い場合もある
4. デザイナーズアパートを提供するアパート建築会社
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1　デザイナーズアパートとは

デザイナーズアパートには明確な定義はありませんが、規格化された物件とは異なり独自のデザイン性を取り入れたアパートのことを指しています。高いデザイン性のアパートは入居者からも人気が高く、特に若年層の単身者や女性から選ばれることも多い物件タイプです。

• デザイン性が高くおしゃれなイメージ
• スタイリッシュな外観
• 個性的な内装
• 暮らしやすさを考慮した間取り
• 快適に暮らすための住宅設備が装備、など

建築によって周辺物件との差別化がしやすく、競合エリアなどではデザイン性に力を入れたアパートが建築される傾向があります。このような特徴を持つデザイナーズアパートで賃貸経営を行うメリットとデメリットについて、次の項目から解説していきます。

2　デザイナーズアパートで行う賃貸経営のメリット

2-1　高めの家賃設定でも入居者を確保できる

住宅に対する意向は個人によって異なり、通勤や通学のアクセスを優先する方もいれば、落ち着いた住環境が欲しいという方もいます。

一方、おしゃれでデザイン性の高い空間で暮らしたいという方もいます。デザイナーズアパートは規格化された他物件との差別化ができるため、こうした意向を持っている方からの評価が高くなります。

また、おしゃれに暮らしたいという意向を持っている方は住宅に対するこだわりも強く、家賃の予算が相場よりも高くなる傾向があります。そのため高めの家賃設定でも、入居者を確保しやすいと考えられます。

2-2　入居者の属性が高くなる効果が期待できる

デザイナーズアパートは、家賃を高めに設定できるため、入居者の属性が高くなることが考えられます。属性が高いと下記のようなメリットがあります。

• 騒音などのトラブルが少ない
• 家賃滞納などが起きにくい
• 入居ルールを守ってくれる
• 部屋をきれいに使ってくれる、など

おしゃれな内外装に加えて、このような住環境の優位性もあることから、空室になっても新たな入居者が確保しやすいといった傾向もあります。これもメリットの一つとなります。

2-3　入居期間が長くなる効果が期待できる

おしゃれでなおかつ住環境の優れたアパートに入居していると、次に引っ越す部屋も同等かそれ以上の物件を探したくなるものです。しかし、デザイン性の高い物件は全体の割合としてはまだ少ないため、入居期間が長期間になりやすいのもデザイナーズアパートの特徴の一つです。

入居期間が長期になると、オーナーが負担する入退去時のコストも少なくなります。入居者が退去しにくいデザイナーズアパートの場合、入退去時の費用負担が少なくキャッシュフローを改善させる効果も期待できます。

3　デザイナーズアパートで行う賃貸経営のデメリット

一方、デザイナーズアパートにはデメリットもあります。代表的な3つのデメリットについて解説していきます。

3-1　建築費用が高めになる

規格化されたアパートの場合、デザインはある程度決まっていますが、デザイナーズアパートの場合は建設予定地に合わせてデザインを描き起こす必要があります。そのため建築家への費用が発生することになります。

また規格化された物件では、使用する建築資材や住宅設備などもある程度決まっています。これに対してデザインアパートでは、デザイン性を高めるために、建築資材なども高額になることが想定されます。住宅設備も高グレードのものが導入されることもあり、建築費用は高額になりやすくなります。

自己資金が多く必要になるのに加えて、ローン返済額が多くなると運営開始後のキャッシュフローに悪影響が及ぶ可能性もあり、デメリットと言えるでしょう。

3-2　家賃設定が高いとターゲットが限定される

デザイナーズアパートのメリットの一つに高い家賃でも入居者が確保しやすいことを挙げましたが、その分ターゲット層が限られてしまうというデメリットがあります。

周辺の家賃相場や競合の物件タイプにもよりますが、基本的に相場よりも高い家賃を支払うことができる層がターゲットになってしまうため、エリアや競合物件によっては入居者の確保が難しくなることも考えられます。

デザイナーズアパートの土地を選定する際には、エリアの特性や近隣物件の動向といった周辺の状況を的確に把握して、家賃を決定することが重要になります。

3-3　デザイン性が優先され、住み心地が悪い場合もある

デザインを優先するばかりに、住みにくい部屋になってしまうことがあります。例えば、大きな窓を取り入れたために夏は日差しによって室内が暑くなり、冬は結露に悩まされるといったことも考えられます。スキップフロアを取り入れたため、室内で転倒する事案が多いといった例もあります。

デザイン性を優先するあまり、実際に住み始めると居心地が悪いという状況になってしまうと、入居者が定着しない可能性も考えられます。

4　デザイナーズアパートを提供するアパート建築会社

デザイナーズアパートの経営を検討する際は、ターゲット層のニーズに合わせて適切なデザイン設計を行う必要があります。エリアの特性や家賃相場から、建築費用とのバランスをとった投資戦略が重要です。

実際にデザイナーズアパートを提供するアパート建築会社では、過去の実績や入居率などのデータ、入居者のアンケートなどからターゲットのニーズを調査し、適切なアパートの建築を行っています。ここでは、実際にデザイナーズアパートの建築実績が豊富な2社を紹介していきます。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で6,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、8年連続No.1に輝いているのも特徴です。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2021年4月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

デザイナーが1棟ずつオリジナルのプランニング・設計を提供

シノケンプロデュースのデザイナーズアパート

こうしてオリジナリティあふれる世界に一つだけのアパートに仕上げることによって、高い入居率にもつなげています。

充実した住宅設備を標準にしているほか、防犯設備も用意

シノケンプロデュースでは、通勤や通学がしやすいように大都市圏のターミナル駅から電車で30分圏内、賃貸需要の高い最寄り駅から徒歩10分以内の立地にこだわって土地の取得を行っています。

またアパートに設置する住宅設備も充実しており、独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓、システムキッチン、カラーモニター付きインターフォンなどを標準にしているほか、オートロックや防犯カメラなどの防犯設備も多彩に用意しています。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを展開しているアパート建築会社です。「堅実なアパート経営」をコンセプトとして掲げ、2021年12月には全国で供給しているアパートの総数が1,000棟を突破しています。

2021年12月末時点で7,232戸の賃貸管理を行っており、2021年1月から12月までの平均入居率は99.7％となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのが特徴です。

アーバンライフを楽しめるシンプルかつ高級感のあるデザイン

アイケンジャパンのアパート

アイケンジャパンでは、シンプルかつ高級感のあるデザインを得意としており、アーバンライフを楽しむ入居者に喜ばれる高いデザイン性を持っています。建物の印象を決定づけるカラーバリエーションも4種類用意しており、オーナーの要望や周辺エリアに合わせて選べるようになっています。

設備や防犯性にこだわっているのも特徴で、ビルトインキッチンや温水洗浄便座、浴室テレビなど、ワンランク上の住み心地と満足感を追求したアパートとは思えないような設備を標準にしています。

土地の広さや形状に合わせて最適なプランを提案

土地選定に関する独自の基準を設けており、クリアした土地以外は販売しない方針をとっています。これは土地選定を「アパート経営の要」としているからで、「老朽化しても入居者から選ばれるかどうか」を基準に、「入居者が入り続けるエリア」のみを厳選しています。具体的には、最寄り駅から徒歩15分以内が基準の一つとなっています。

また土地を効率よく活用するために、土地の広さや形状に合わせてプランニングをしています。そのため三角形や狭小地、旗竿地などの変形地でも、最適なプランを提案してくれます。

まとめ

個性的でおしゃれなデザイナーズアパートは、見た目の印象も良く、他物件との競合にも強い傾向があります。家賃設定が高めでも高い入居率の維持に繋がる効果も期待できるでしょう。

一方、高額な建築費用や、デザイン優先による住み心地の悪さ、限定されるターゲット層などの注意点もあります。デザイナーズアパートを検討する際は、ターゲット層のニーズを適切に調査し、デザインを策定していく手順が大切です。

今回はデザイナーズアパートの建築実績が豊富なアパート建築会社も2社紹介しました。デザイン性の高いアパート経営によって競合との差別化を検討している方は、ご参考ください。

• デザイナーズアパートを手がけている不動産投資会社の比較・まとめ
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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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