DIY不動産投資に必要な知識や道具・工具は？投資家の実体験から解説

DIY不動産投資は中古物件で修繕費を安価にできるため、利回りを大きくできる可能性が高く人気の高い投資方法です。そんなDIYをはじめるために気になるのは、不動産投資に必要な知識の習得方法や揃えるべき道具・工具ではないでしょうか。

そこで当コラムでは実際に築50年ほど経過した中古不動産を購入し、DIYで修繕した物件で賃貸業を営んでいる筆者が、必要な知識の習得方法や道具・工具に関して解説していきます。

目次

1. DIY不動産投資で必要な知識の習得方法
2. 不動産投資のDIYで特に活躍の出番が多い道具・工具
   2-1．測定工具の一例
   2-2．修繕工具の一例
   2-3．電動工具の一例
   2-4．安全装備の一例
   2-5．清掃用具の一例
   2-6．材料の一例
3. 不動産投資のDIYで工具・道具を導入する前に押さえておきたいポイント
   3-1．実施するDIYの工程に必要な工具・道具を揃える
   3-2．工具・道具はホームセンターかECサイトで購入
   3-3．メルカリ・ジモティを活用して割安に導入可能
   3-4．工具のレンタルという選択肢
4. 不動産投資で初心者が身につけたいDIY項目
   4-1．壁紙・クロス貼り
   4-2．内装のペンキ塗装
   4-3．和室の洋室化
   4-4．床の張り替え
   4-5．床や壁の簡単な解体作業
   4-6．簡単な設備交換
5. まとめ

1．DIY不動産投資で必要な知識の習得方法

DIY不動産投資における学習方法は、YouTubeなどの動画視聴サービスを利用するのが効果的でしょう。理由としては文字媒体の本などと異なり、実践する技術は動画を用いた学習が一番わかりやすいためです。

例えば、工具の用い方や材料の設置方法など、本来実践で身につける技術は動画視聴で効果的に学習することができます。なお、実際に筆者がDIY修繕を行った際に一部の修繕について依頼した住宅設備会社では、社員教育にYouTubeを用いているという話も伺いました。

YouTubeは、各DIY修繕項目が無料で公開されています。購入物件で実施する修繕項目を決定した後は、YouTubeで各DIYによる修理工事を事前学習するのが効果的な知識の習得方法です。

【関連記事】築古物件のDIY投資を始める方法・手順は？投資家の体験談を紹介

2．不動産投資のDIYで特にする道具・工具

2-1．測定工具の一例

• スケール
• メジャー
• 水平器

メジャーはホームセンターで木材のカットを行う場合に、必要な長さを採寸するために必要不可欠な道具です。測定道具の中でも特に多用する道具なので、出し入れがスムーズな少し良い製品を選ぶとストレスが少ないでしょう。

また水平器は床の水平出しに用いるだけではなく、内見時に家全体の傾き具合を調べるのにも活躍します。

2-2．修繕工具の一例

• 梯子
• カッター
• バール
• ハンマー
• ドライバー
• 釘抜き
• ペンチ
• ペンキローラー
• バケット
• マスカー
• スクレイパー
• モンキーレンチ
• パイプレンチ
• マスキングテープ
• 養生テープ

修繕工具は主に解体や塗装、設備関連に使用する工具が中心です。強度が弱った床や古い壁などはバールを用いて剥がし、木材で修繕が容易なのも木造住宅の大きな特徴となります。

またカッターはクロス貼りなど、不動産投資のDIYでは幅広い修理で多用する道具の1つです。そのため、予備で数本購入し、替え刃を多めに購入しておくと良いでしょう。

2-3．電動工具の一例

• インパクトドライバー
• 電動ハンマー
• 丸鋸
• サンダー
• 高圧洗浄機
• 電動ノコギリ

各電動工具は、各作業を効率化するために必要不可欠な工具です。特に電動工具の中でも、DIY大家が多用する電動工具はインパクトドライバーでしょう。

インパクトドライバーは、木材や床・壁材をビスで固定するために使用します。DIYを行う不動産投資家のインパクトドライバーは、例えるのであれば料理人であれば包丁、美容師であればハサミのような商売道具です。

安価な製品はパワーが足りなかったり、充電持ちが悪かったりするため、結局買い直しになり無駄な出費に繋がる恐れがあります。そのため、今後DIYを中心とした不動産投資を行うのであれば、妥協せずに有名メーカーの工具を導入すると失敗を防ぐことができるでしょう。

また電動工具は購入費用が高額というデメリットを抱えていますが、一部のホームセンターではレンタルすることができます。丸鋸や高圧洗浄機など高額で利用する期間が短い工具や、複数人で一斉に作業する場合にはレンタルサービスを検討してみるのも選択肢の1つでしょう。

2-4．安全装備の一例

• 作業服
• 作業用手袋
• 安全メガネ

DIYを行う不動産投資化は、現場仕事と同様に安全装備も配慮しておきたい道具の1つです。サンダーの火の粉や電動ハンマーで飛び散る破片は、目に当たると失明などの大事故を及ぼす危険を抱えています。

また天井塗装を施行する場合には塗料が降り注ぐことになるため、衣類が汚れたり目に塗料が入ったりします。そんな事故を防ぐためにも安全メガネなどの安全装備は、DIYを行うためには揃えておきたい道具でしょう。

2-5．清掃用具の一例

• 掃除機
• 雑巾
• ダスター
• ほうき
• カビキラー
• ゴム手袋
• ピカール

美しい仕上がりのDIYを目指すためには小まめな清掃が欠かせないため、各掃除道具も導入が必須の道具です。特にカビキラーは漂白機能があるため、黄ばんだエアコンやスイッチカバーなどの汚れなどにも応用する事ができます。

また汚れがちな窓のサッシを清掃するためにと活躍するため、多めに購入しておくと活躍する清掃道具の1つです。

2-6．材料の一例

• 各木材
• パテ
• 石膏ボード
• モルタル
• キッチンパネル
• ビス

DIYでは各修繕作業に必要な材料も、欠かせない道具です。木材同士の隙間を埋めるパテは製品によって品質が大きく異なるので、使い比べてみて使いやすい製品を見つけ出す必要があるでしょう。

また、筆者が初めてDIY不動産投資に取り組んだ際、ホームセンター毎に木材の品質が大きく異なるといった事情も実践して初めて知り驚きました。そのため、品質の良い材料を仕入れる事ができるホームセンターやネットショップを把握するのも、DIY不動産投資では欠かせない取り組みとなります。

3．不動産投資のDIYで工具・道具を導入する前に押さえておきたいポイント

3-1．実施するDIYの工程に必要な工具・道具を揃える

不動産投資のDIYは物件毎に必要な修繕項目が異なるため、それぞれの物件に適した工具や道具を取り揃える必要があります。例えば賃貸物件として需要の薄い和式トイレだった場合、洋式トイレへの交換が必要な場合には設備関連の道具や工具が必要です。

また浴槽やトイレといったタイルの張り替えが必要な場合には、電動ハンマーの導入が必要になることもあるでしょう。一方で壁にクロスを貼るDIYの場合には、カッターやブラシなど違う道具が必要になります。

このように自身が物件に施したいDIYによって、取り揃えるべき道具が異なってきます。計画している修理工事の方法をYouTubeで学習し、工具を取り揃えていくのも不動産投資のDIYで求められる知識の1つです。

3-2．工具・道具はホームセンターかECサイトで購入

工具や道具の購入先は、ホームセンターかECサイトを利用することになります。それぞれメリット・デメリットがあり、ホームセンターでは直ぐに必要な道具・材料を調達可能で、ECサイトは現場に荷物を届けることで買い出しの手間を省くことができます。

特に壁紙は重量があるため、ECサイトで現場に届けてもらうと運び出しが非常に楽です。一方、ホームセンターでは木材などを加工し、無料で借りることができる軽トラで運び出しが行えるといったメリットがあります。

不動産投資のDIYを進める際には、双方の特徴を活かして使い合わせながら作業を進めていくと良いでしょう。

3-3．メルカリ・ジモティを活用して割安に導入可能

インパクトドライバーなどの電動工具は新品は非常に高額なので、少しでも経費を削減したい方が検討したいのはメルカリやジモティで出品されている中古品の導入です。

有名メーカーの電動工具でも比較的割安に入手できる事例も多く、ジモティでは稀に無料で入手できるケースもあります。

また解体に使用するバールやハンマーなどの工具は少々汚れていたり傷が付いていたりしても、作業には全く支障がありません。

中古品でも問題がない工具や道具は、メルカリやジモティなどを活用して割安に揃えるのも不動産投資のDIYで経費を削減するポイントです。

3-4．工具のレンタルという選択肢

ホームセンターによっては、初期投資額がギリギリの投資家に嬉しい電動工具などの貸し出しを行なっています。特にレンタルの恩恵を受けることができるのは、道具が高価な割には利用場面が少ない高圧洗浄や電動ハンマー、丸鋸などです。

またホームセンター以外にも、ジモティを活用することでレンタルサービスを行なっている個人と繋がることもできます。物件の投資が予算ギリギリのケースが多い1件目など、物件や材料に加えて高価な電動工具を揃えるのがキツイ投資家こそ活用したいサービスでしょう。

注意点として塗装を行う際には梯子などをレンタルすると汚れてしまうため、賠償金が発生する可能性がある点に注意が必要です。

4．不動産投資で初心者が身につけたいDIY項目

4-1．壁紙・クロス貼り

※クロス施行途中の物件

• メジャー
• カッター
• 壁紙・クロス
• ローラー
• 撫でバケ
• ヘラ

中古物件であれば費用対効果が高いため、施工するケースが多いメジャーなDIYが壁紙やクロス貼りです。壁紙やクロスは施工する前と施工後で室内の印象がガラリと変わるため、初心者が最初に取り組みたいDIYの1つです。

また新しい壁紙やクロスは清潔感を出すことができるため、スムーズな客付が期待できます。自分で施工できるようになると退去後の原状回復も自分で実施することができるため、不動産投資のDIYでは是非取り組みたい技術です。

4-2．内装のペンキ塗装

※浴槽の塗装前と塗装後

• 塗料
• シーラー
• ローラー
• バケット
• マスカー
• マスキングテープ
• 養生テープ
• 梯子
• 安全メガネ

押入れや風呂場など、手軽に美しい内装に仕上げることができるペンキでの塗装も不動産投資の初心者が取り組みたいDIYです。基本的には塗るだけなので高度な技術が求められず、美しい見栄えが実現できるのも内装ペンキ塗りの特徴でしょう。

ただし、ツートンカラーなど凝った塗装を施したい場合には、マスカーによる養生を徹底するなど塗装の基礎知識や技術が必要になります。

4-3．和室の洋室化

※和室の洋室化作業風景

• インパクトドライバー
• サンダー
• バール
• メジャー
• スケール
• 水平器
• 木材
• パテ
• ビス
• 床材
• 丸鋸
• 掃除機

中古物件に多い人気が無く汚れた畳は、洋室化も検討したいDIYの1つです。洋室化は畳の撤去後、根太と呼ばれる木材を並べてコンパネを敷き詰め、クッションフロアなどの床材で仕上げることで施行することができます。

注意点としては根太に使用する木材は油分を多く含み割れにくい赤松が優れており、使用するコンパネは強度の高いものを選ぶといった材料に関する基礎知識が必要です。勉強方法はYouTubeだけでは不足している恐れがあるため、別途DIYの書籍などを購入するかメンターに指導してもらうなどの習得方法が求められます。

4-4．床の張り替え

※経年劣化した床の張り替え・補強作業

• インパクトドライバー
• バール
• メジャー
• スケール
• 水平器
• 木材
• ビス
• ノコギリ
• 丸鋸
• ほうき

中古物件では床の一部が経年劣化によりフカフカしており、修繕が求められるケースも珍しくありません。複数の物件を内見した結果、特に人が頻繁に通る玄関や廊下、水気の多いキッチン付近で発生していることが多い印象です。

床が経年劣化している場合にはバールなどを用いて部分解体を行い、必要に応じて根太や床束を追加するなどの補強や修繕を施行する必要があります。注意点として発生した木材の破片や木粉は床下に放置するとシロアリを呼び寄せてしまう原因となるため、ほうきなどで丁寧に清掃が必要な点に注意しましょう。

4-5．床や壁の簡単な解体作業

※化粧台横の仕切り解体風景

• バール
• ハンマー
• 電動ノコギリ
• サンダー
• ガラ袋

昔ながらの中古不動産は壁が多い構造の住宅が多く、物件によっては第一印象が非常に狭く感じます。そこで検討したいのは解体により部屋を大きくしたり、デザイン風の内装を実現する方法です。

例えば天井の材料を全て剥がして床裏をあえて見せる古民家風の内装や、壁を解体して梁を見せる吹き抜け風の内装にするなどの解体があげられます。解体DIYでの注意点としては大量に発生するゴミは専門業者を利用しない場合、石膏ボードと木材など分別が必要になる点でしょう。

分別を行わない処分方法は処理代に高額な費用が発生するため、費用を最低限にするためには地域の処理センターで案内されている分別方法を守る必要があります。

4-6．簡単な設備交換

※新規に交換した風呂場の混合栓

• モンキーレンチ
• パイプレンチ
• ウォーターポンププライヤー
• 止水栓
• シールテープ

簡単な水回りの設備交換も印象が大きく変わるDIYなので、中古不動産投資投資で取り入れたい修繕項目です。例えば、古びた洗面台の交換や、風呂場のシャワーノズルや蛇口から混合栓への交換といった工程があげられます。

また廃棄する古い蛇口などの鉄製品は、近所の金属買取業者で売ることができるのもポイントです。ただし、システムキッチンの取り付けや配管など大規模な設備工事は、失敗すると後に入居者からの大クレームに繋がる恐れがあります。

また床下で漏水するとシロアリを呼び寄せるなどの二次被害が発生するリスクもあるため、初心者は風呂場など簡単な設備からDIYを始めることが推奨されるでしょう。

まとめ

DIY不動産投資を検討する際は、まずは初心者でも施工できる修理項目が中心の物件を購入するのが失敗を防ぐためにも重要なポイントとなります。そのためには、内見時におおよその修理項目を判断するといった目利きが必要になるため、複数の物件を見て回るなどの経験を養うことも大切です。

これからDIYを通じた不動産投資を検討している初心者の方は、まずは内見時に修理工事の予想を行い数を積み重ねてみましょう。実際の現場で必要な修繕については、YouTubeなどの動画サイトを活用することで効率的に学習を進めて行くと良いでしょう。

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HIROTSUGU

過去に屋根工事・防水塗装・リフォーム業へ携わった現場経験を元に、20代で中古戸建物件を購入し初期費用を安価に済ませるDIYで不動産賃貸業を開始。不動産投資の他に暗号資産や投資信託、FXなど多彩な資産運用経験を元にフリーライターとして執筆活動を行なっています。

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