マンション投資に適した年齢は?年代別に投資戦略や注意点を解説

マンション投資は老後を見据えた資産形成などに有効な手段です。しかし、自分に合った不動産投資とはどんなものなのか、そもそも自分にはマンション投資をできるのかわからないという人も多いのではないでしょうか。

この記事では、年齢を切り口としてマンション投資に関する考え方や注意点などを解説します。

目次

  1. マンション投資に年齢の制限はない
  2. マンション投資の戦略や注意点を年代別に解説
    2-1.20代:融資条件や不動産会社の対応に要注意
    2-2.30代:投資を重視するなら転職回数に注意
    2-3.40代:健康状態に要注意
    2-4.50代:収支の事前確認は必須
    2-5.60代:多額の現金が必要になる場合もある
  3. まとめ

1.マンション投資に年齢の制限はない

マンション投資とはマンションを購入して賃貸運用することを指しており、マンションの購入さえできるのであれば、何歳から始めても問題はありません。

しかし、マンションの購入費用を調達するためには、多くの人は不動産投資ローンを利用します。年齢はローン審査の通過可否に関わるため、ローンの利用を希望する人は「完済時の年齢」に要注意です。

例えばオリックス銀行では、不動産投資ローンの申込について「借入時に満20歳以上60歳未満で、最終返済時80歳未満」という条件をつけています。(※参照:オリックス銀行「不動産投資ローン」)

つまり、59歳でも不動産投資ローンの申込はできるものの、返済は80歳になるまでしかできないため、返済期間は最長で21年間です。一方、仮に40歳の時に申し込んでいれば、銀行が定めた最長返済期間である35年間を返済期間とできる可能性があります。

返済期間が短期化すると、毎月の返済額が大きくなって不動産投資のキャッシュフローを圧迫します。このような場合、ローンを使えてもお金が毎月手元に残らないということもあるので要注意です。

50代になってからローンを利用した不動産投資を検討するという場合は特に、不動産投資の収支について事前に検証することが重要になります。

2.マンション投資の戦略や注意点を年代別に解説

マンション投資を始めるにあたって有効な戦略や注意点について、20代から60代までの年代別に解説します。

2-1.20代:融資条件や不動産会社の対応に要注意

20代で不動産投資を始める場合は、自身の年収や勤続年数などがローンの申込条件に適合しているか確認が必要です。不動産投資ローンの利用条件には、年収500万円以上・同一勤務先の勤続年数3年以上などといった内容が含まれることも多くなります。

20代など若いうちは特に、年収などの条件がハードルになり得るため、まずは自分自身の状況を整理することから始めることが必要です。また、仮に申込条件を満たしていても、物件価格の10%~30%など自己資金を求められることも少なくありません。

2021年時点では、新型コロナウイルスの感染拡大による経済状況の悪化に伴って、自己資金の投下を求める金融機関も増えている点に要注意です。

また融資に不安がある場合、事前に融資元の金融機関を抑えておくことも有効な手段です。物件を買える見込みの薄い人に対しては、不動産会社はあまり積極的に良い物件の情報を案内してくれない可能性があるためです。

例えば、不動産会社を訪問する際に、融資元の金融機関を抑えてあることや、金融機関について説明しておくことで、不動産会社から優先的に物件を案内してもらえる可能性が高まります。

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2-2.30代:投資を重視するなら転職回数に注意

運用期間が長いほど不動産投資による家賃収入は積み重なっていくため、ローンの返済期間などを考慮しても、30代は不動産投資に適した年齢です。

一方で30代になると、自身のキャリアをステップアップさせるために転職を考える人なども多くなります。しかし、不動産投資の収益を拡大していきたいと考えているのであれば、転職回数には要注意です。

短期間での転職などが重なっていると、勤続年数に関するローンの申込条件に適合しないこともあるほか、ローン審査でもマイナスの評価になることがあります。金融機関は転職による年収の変化をリスクと捉えることがあるためです。

例えば新卒で入社してから同じ会社に勤めていて、貯金もできているなどの場合は審査を通過できる可能性が上がります。30代でマンション投資を始めるのであれば、キャリアプランとバランスをとった戦略が重要となってきます。

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2-3.40代:健康状態に要注意

40代になると会社で管理職に就く人も多くなり、転職回数が少なければ勤続年数も申し分ないものとなってきます。そのほか、ローン完済時の年齢を鑑みても返済期間を長く設定できるので、40代も不動産投資に適した年代と言えるでしょう。

しかし、ローンを申し込む際の健康状態には注意を要します。病気やけがで働けなくなった場合にはローン返済が困難になるため、ローンの利用に際して団体信用生命保険への加入を条件づけている金融機関は少なくありません。

団体信用生命保険とは、例えば契約者が亡くなってしまった場合などに、ローンの残債と同額の保険金が支払われる保険のことです。

これまで、居住用マンションの購入に際して加入を促されることが多かったものの、不動産投資ローンで加入を義務付けられることも多くなっています。団体信用生命保険に加入するためには、一般的な生命保険と同様に健康状態の審査を通過することが必要です。

不動産投資を見据えるのであれば、40代や50代の人などは特に健康管理も重要なポイントになってきます。

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2-4.50代:収支の事前確認は必須

既に解説したように、不動産投資では年齢が上がるにつれてローンの返済期間が短くなっていきます。返済期間の短期化は不動産投資による収益の圧迫を促すため、50代になってから不動産投資を始めるのであれば、ローンの完済時年齢と想定収益に関する事前確認が重要です。

健康状態に問題がなければ、勤続年数や収入などのハードルが20代などと比較して低くなるため、良い条件でローンを利用できることもあります。そのほか、退職金を返済に充当する余裕があるのならば、投資運用の戦略について幅を持たせることができるのも50代以上の強みです。

不動産投資を始めたいと考えるのであれば、50代以上の場合は定年後のことまで見据えた計画を立てることが重要です。

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2-5.60代:多額の現金が必要になる場合もある

60歳になると定年退職している人も増えるため、不動産投資ローンを利用できる可能性や融資限度額、融資年数などの条件が悪化します。このため、ローンを利用せずに現金による一括決済を求められることもあるのが、60代以上で不動産投資を始める場合の注意点です。

投資用不動産の購入資金を全額現金で用意するのは簡単ではありません。しかし、ローンを利用しない場合は、元本返済と金利の支払いが不要なので毎月の収支を良化することもできます。

また、現金に余裕があるのならば、相続対策としてマンション投資を検討するのも1つの方法です。相続対象としての不動産は市場価格よりも評価が低くなりやすいため、現金を相続するよりも相続税を抑制しやすいメリットがあります。

60代でのマンション投資では、不動産投資ローンの利用が難しくなり、融資を活用したレバレッジ効果を狙いにくくなります。大きな収益を目指す投資戦略ではなく、ポートフォリオにマンションを加え、資産のバランスをとった戦略が主となります。

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まとめ

マンション投資とはマンションを購入して賃貸運用することを指しますが、物件の購入自体に年齢の制限はないため、マンション投資は何歳からでも始められます。ただし、物件の購入にローンを利用するのであれば、不動産投資ローン申込時の年齢に要注意です。

不動産投資ローン審査の項目や健康状態などを鑑みると、マンション投資に適した年齢は30代~40代と考えられます。20代ではそもそもローンの申込条件に適合していないこともあるほか、50代以上になると特に健康の不安や返済期間に関する不安が強くなるためです。

また、マンション投資を始める年代によって購入しやすい物件が異なることから、戦略も変わってきます。それぞれの年代に適した投資目的を整理し、自身にあった投資方法を検討してみましょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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