安心R住宅として不動産売却をする手順は？申請の要件や登録事業者の探し方も

中古住宅の売却では、その品質や保存状況、リフォームに要する費用などが不明であり、買主候補者の間口を狭めてしまうことがあります。

安心R住宅は、このような中古住宅に関する買主の不安を払拭するために国土交通省が設けた制度です。この制度を利用して不動産売却をすることで、買主の幅が広がり売りやすくなる可能性があります。

本記事では、安心R住宅として不動産売却をする手順、申請の要件や登録事業者の探し方について解説していきます。

目次

1. 安心R住宅制度とは
2. 安心R住宅として不動産売却をする手順
   2-1．安心R住宅の団体に所属している不動産業者を選ぶ
   2-2．売却依頼する不動産業者と専任媒介契約を結ぶ
   2-3．インスペクション、リフォームプランを手配する
   2-4．安心R住宅であることを明記して広告販売する
   2-5．買主と売買契約締結、決済引渡しをおこなう
3. 安心R住宅の申請要件
   3-1．新耐震基準に適合し、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合している
   3-2．リフォーム済かリフォーム提案が付いている
   3-3．保存状況等について情報提供がある
4. 安心R住宅の登録事業者の探し方
5. まとめ

1．安心R住宅制度とは

安心R住宅とは、2017年に国土交通省が中古住宅のマイナスイメージを払拭して、中古住宅の取引市場を活性化させるため、売主や買主が安心して中古住宅の取引をできることを目的として創設した制度（特定既存住宅情報提供事業者団体登録制度）です。

耐震性がありインスペクション（建物状況調査等）が行われ、さらにはリフォームや点検等について情報提供が行われる既存の中古住宅は、安心R住宅の認定を受けることができます。

安心R住宅のロゴマークが付いた中古住宅は、買主の不安を払拭するために、耐震性などの基礎的な品質を備えていることや、リフォームや保存状況等の情報を提供することを条件に販売活動がおこなわれます。中古住宅における経年劣化のリスクを軽減でき、より良い取引につながるため、売主・買主双方にとってメリットのある制度です。

なお、安心R住宅のロゴマークは、国土交通省が審査し登録された事業者団体のみ使用することが可能になっており、2023年2月時点の登録事業者は13団体となっています。（※参照：国土交通省「特定既存住宅情報提供事業者団体登録簿」）

リフォームに関する具体的なルールは各団体が設定しています。そのルールを遵守する不動産事業者にロゴマークの使用が許可されます。

2．安心R住宅として不動産売却をする手順

安心R住宅として中古不動産を売却する手順は、次のようになります。

• 安心R住宅の団体に所属している不動産業者を選ぶ
• 売却依頼する不動産業者と専任媒介契約を結ぶ
• インスペクション、リフォームプランを手配する
• 安心R住宅であることを明記して広告販売する
• 買主と売買契約締結、決済引渡しをおこなう

以下で、それぞれの内容を詳しくみてみましょう。

2-1．安心R住宅の団体に所属している不動産業者を選ぶ

安心R住宅として販売するには、その不動産業者が、国土交通省が安心R住宅のロゴマーク使用を認め、登録した事業者団体に所属している必要があります。

まずは、安心R住宅の事業者団体に所属している不動産業者を探して選ぶようにしましょう。不動産業者は、物件の種類や所在地域などによって得意不得意が分かれます。複数の不動産業者にアプローチして、販売実績や販売方法を比較して検討してみましょう。

複数の不動産会社を比較する際は、不動産一括査定サイトが便利です。不動産一括査定サイトでは物件情報を一度登録するだけで複数社から査定結果を受け取ることができるため、効率的に不動産会社を比較検討することが可能です。

以下、主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪質な業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

なお、登録している不動産会社によっては安心R住宅の団体に所属していない可能性もあります。査定依頼時の備考欄に「安心R住宅として売却を検討しています」などのように記載しておき、対応できる不動産会社であるか適宜確認をしていきましょう。

また、安心R住宅の条件となる、リフォームに関する具体的な基準は、各団体によって異なります。異なる事業者団体に属する不動産業者を比較検討するのもよいでしょう。

2-2．売却依頼する不動産業者と専任媒介契約を結ぶ

媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。安心R住宅として不動産業者に販売活動をしてもらうには、その業者と専任媒介契約か、専属専任媒介契約を締結する必要があります。

専属専任媒介と専任媒介は、売却の仲介業務を1業者のみに依頼する契約です。専属専任の場合は、売主自身が買い手を見つけた場合であっても、その業者を通して取引をすることが義務付けられます。一般媒介は、複数の不動産業者に同時に仲介業務の依頼をすることができる契約です。

一般媒介契約は複数の不動産会社へ同時に売却依頼ができるメリットがありますが、安心R住宅の販売活動をしてもらうことはできないので注意しましょう。

2-3．インスペクション、リフォームプランを手配する

安心R住宅は、買主の不安を払拭するために、耐震性などの基礎的な品質を備えていることや、リフォームや保存状況等の情報を提供することが条件となっています。

耐震性や保存状況等の調査には、インスペクションと呼ばれる専門的な建物調査が必要となります。リフォームプランの策定にあたっては、リフォーム工事会社に依頼することが多いでしょう。このような手配は、通常、売却を依頼した不動産業者が行うことになります。

インスペクションについては、物件の規模によっておおよそ5～10万円ほどの費用が発生し、リフォームについても修繕規模に応じて資金を投じる必要があります。これらの費用を価格に上乗せして売却できるかどうかは、不動産会社と相談し、慎重に考えることが大切です。

2-4．安心R住宅であることを明記して広告販売する

販売活動を開始するにあたっては、売出し価格と売却戦略を決めます。業者の査定価格を踏まえ、業者のアドバイスに参考にしながら最終的な売却希望価格を見据えた売却戦略を立て、売出し価格を決定します。

販売活動の際、安心R住宅であることを明記して広告販売します。販売活動は、ポータルサイトに掲載したり、指定流通機構（レインズ）に登録したりするなどしておこないます。

宅建業法改正に伴って、2018年4月よりレインズには、安心R住宅であることを明記することができるようになっています。（※参照：東日本不動産流通機構「宅建業法改正等に伴うレインズの物件情報項目の変更について」）

これらの広告表示を通じて安心R住宅として販売することで、買主の不安を払拭することができ、既存住宅売買瑕疵保険にも加入することができるなどのメリットもあります。販売活動を行う上でポジティブな評価をしてもらえ、良い条件での売却が期待できます。

2-5．買主と売買契約締結、決済引渡しをおこなう

買主候補が見付かり、条件調整が完了し、お互いの売買の意志が固まったら、買主候補者と売買契約を締結します。買主候補者が融資を利用して不動産を購入する場合は、売買契約前に融資仮審査がおこなわれることもあります。

売買契約時には、手付金の授受がおこなわれます。手付金は、引渡し決済前の契約解除を条件付きで認め、取引の信頼性を担保するためのものです。手付解除期限までの期間内であれば、手付金の倍返しまたは放棄による契約解除が認められます。

売買契約後、買主が融資を利用する場合は融資審査を経て、おおよそ1カ月程度経過してから不動産の引渡しと残代金の決済がおこなわれます。

3．安心R住宅の申請要件

安心R住宅の申請要件として、次のようなものが挙げられます。

• 新耐震基準に適合し、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合している
• リフォーム済かリフォーム提案が付いている
• 保存状況等について情報提供がある

以下で、詳細について説明していきます。

3-1．新耐震基準に適合し、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合している

安心R住宅の申請要件として、構造上の不具合や雨漏りなど、住宅としての基礎的な品質に問題がないことが条件になっています。

具体的には、昭和56年6月以降の新耐震基準に適合する耐震性を備えていること、構造上の不具合や雨漏りがあった場合にはその改修が完了していることが条件となります。そして、既存住宅売買瑕疵保険の検査基準に適合していることが必要です。

その他、マンションなどの共同住宅の場合には、管理規約や長期修繕計画があり、購入希望者の要求に応じてその内容を開示できることも必要となります。

3-2．リフォーム済かリフォーム提案が付いている

中古住宅は、使い古されていて汚いというイメージがあり、リフォーム工事にかかる費用も購入者にはわからない部分もあることから、事業者団体ごとに定められた住宅リフォーム工事の実施判断の基準に基づき、リフォーム済であるか、リフォームに関する提案書が付いていることも条件になっています。

リフォーム提案については、その中古住宅の規模等を考慮して、現状以上のグレードの設備等を入れ替え、それらの工事後のイメージ写真等が記載されていることが必要です。

3-3．保存状況等について情報提供がある

中古住宅は、建築時の状況や保存状況について情報がなくわかりにくい傾向があります。そのため、安心R住宅では、広告販売時に、建築時の適法性や保存維持についての点検・修繕状況などの情報を調査した「安心R住宅調査報告書」を交付することを条件としています。（※参照：国土交通省「これでわかる！安心R住宅調査報告書」）

4．安心R住宅の登録事業者の探し方

安心R住宅は、国土交通省が事業者団体を審査、登録し、各事業者団体がその団体に加盟する事業者に一定基準を遵守するよう、指導・監督する仕組みになっています。

安心R住宅の登録事業者を探す際は、国土交通省「登録事業者団体一覧」から対象の団体から探す方法と、「2-1．安心R住宅の団体に所属している不動産業者を選ぶ」で紹介した不動産一括査定サイトを活用し、団体に所属する不動産会社を探す2種類の方法があります。

いずれの方法で探す場合にも、出来るだけ複数の不動産会社へ査定を依頼して、査定価格や査定の根拠、またインスペクションやリフォームにかかる諸経費についても確認されておくと良いでしょう。

まとめ

安心R住宅は、中古住宅についての買主の不安を払拭するために、耐震性などの基礎的な品質や、リフォームや保存状況等の情報提供を条件に販売する国の制度です。

安心R住宅として不動産売却する際は、住宅としての基礎的な品質を備えていること、リフォーム済やリフォーム提案があること、保存状況等について情報提供があること、が条件となります。

中古住宅を売却する際は、買主の安心感につながり、既存住宅売買瑕疵保険に加入できるメリットもあるため、安心R住宅として売却することを検討してみるのもよいでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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