売り出す前に知りたい、投資用マンションが売却できない6つの理由

投資用のマンションを高く売却できれば一気に投資効率が上がりますが、逆になかなか売却できないという状況になる可能性もあります。実際にマンションを売り出す前に、どのような原因で売却が進まない状態になるのかを知っておくことはとても大事です。

この記事では、投資用マンションが売却できない時のよくある理由6個と、対策法をご紹介します。

目次

1. ローンの完済ができない場合
   1-1．売却する際はローンを完済しなければいけない
   1-2．ローン金額が多い場合は繰上返済をしておく
2. 築古で賃貸ニーズが低い可能性がある場合
   2-1．一括査定をして相場を確認しておく
   2-2．リノベーションで築古の空室リスクを抑える
3. 不動産会社の募集がうまくいかない場合
   3-1．広告内容が良くない
   3-2．不動産会社があまり積極的ではない
4. 近隣の類似物件が同時期に売りに出ている場合
   4-1．他の物件の方が価格帯に魅力がある可能性
   4-2．間取りなどに魅力がある
5. マンション売却のタイミングが良くない場合
   5-1．不動産の流通が少ない時期
6. 周辺環境が変わった場合
   6-1．近隣の大学や企業がなくなった
   6-2．隣に大きな建物が建った
7. まとめ

1．ローンの完済ができない場合

マンションを売却する際は、まず不動産会社に価格査定を依頼します。査定価格がローンの残債を下回っていた場合は売却がしにくくなります。どのような点で売却がしにくいのか確認してみましょう。

1-1．売却する際はローンを完済しなければいけない

ローンを残して売却後にも返済を続ける、ということはできませんので、売却の際に必ずローンは完済しなければいけません。一般的には売却による収益からローンを完済しますので、売却代金が不足している場合は、自己資金も持ち出して完済をすることになります。

もし、自己資金を出しても完済ができない場合は、完済ができるようになるまで売却を待つことになります。このようなことにならないように、常にローンの残債を意識して出口戦略を立てることが大切です。

1-2．ローン金額が多い場合は繰上返済をしておく

ローンの完済ができない場合は、時期的なものが原因になっている場合があります。時間の経過とともに、売却価格よりローンの残債が少なくなる可能性があるため、まだ売却には早いと考えられる、といったものです。

しかし、フルローンを組んでいた場合など、借入額が多くて残債が少なくなるまでに多くの時間がかかるケースも考えられます。その場合は、つど繰上返済をしてローンの残債を減らすなどの工夫が必要になります。

2．築古で賃貸ニーズが低い可能性がある場合

物件が古くなっている場合は、賃貸ニーズが低いことが予想され、なかなか買い手が付かないことがあります。どのように対策すれば良いかを見てみましょう。

2-1．一括査定をして相場を確認しておく

マンションが売却できない場合でも、むやみに価格を下げすぎるのは良くありません。築古だとしても、立地が良い場合などは少々高くても売却できる可能性はあります。適正な価格で売りに出すために、一括査定サービスを使って査定を依頼し、あらかじめ価格を把握しておくようにしましょう。

一括査定サービスでは複数の不動産会社が物件を査定してくれるので、最高値と最安値の確認ができまたり、おおまかな相場価格を確認したりすることができます。あらかじめ自分の物件の相場価格を知った上で売却の戦略を立てるようにしましょう。

2-2．リノベーションで築古の空室リスクを抑える

売却予定のマンションが築古で賃貸ニーズが低いと考えられる場合、空室になる不安からなかなか買手が付かず、売却できない状況に陥る可能性があります。

築古マンションの賃貸ニーズ対策の一つに、リノベーションをして物件の価値を上げる方法があります。リノベーションすることで賃貸ニーズが上がり売却価格も上がることがあります。実際にリノベーションをしたことで数百万円も査定価格が上がった事例もあります。築古が理由で売却できない可能性が考えられる場合は、リノベーションを検討してみましょう。

3．不動産会社の募集がうまくいかない場合

物件の状態が悪いわけではなく、不動産会社の募集がうまくいかないことが原因で売却できないこともありますので、注意が必要です。どういったケースがあるのか見てみましょう。

3-1．広告内容が良くない

広告内容がエリアの賃貸ターゲット層に合っていない場合、問い合わせがなかなか入らないことが考えられます。例えば、近隣に企業しかないのに、学生が好むような広告の出し方になっていたり、その逆だったりする場合です。

投資家は賃貸ニーズを考えた上で投資用マンションを購入しますので、このようにちぐはぐな広告になっていた場合、あまりニーズが期待できそうにないと見送られてしまう可能性が上がります。そのようなことにならないように、不動産会社が作った広告にはきちんと目を通すことが大切です。

3-2．不動産会社があまり積極的ではない

仲介を依頼した不動産会社の社員が忙しくて、委託した物件の販売活動が後回しになっているケースもあります。また、忙しくはなくても、自社が保有している顧客にしか告知をしていない、ということも考えられます。このようなケースの場合は、契約方法や不動産会社を変えてみることも大事な手法です。

仲介を依頼する場合の契約方法には3種類あり、不動産会社から売主に販売活動を報告する義務がある契約形態もあります。売却できない期間が長期化する場合は、契約の仕方や不動産会社を変えることも検討しましょう。

4．近隣の類似物件が同時期に売りに出ている場合

近隣の類似物件が同時期に売却活動をしている場合、条件によってはそちらに顧客が流れていることも考えられます。どのように対策をすれば良いか見てみましょう。

4-1．他の物件の方が価格帯に魅力がある可能性

類似物件の方が価格を低く設定している場合は、それに合わせた戦略を練る必要があります。その際は簡単に値下げするのではなく、リノベーションなどで高いだけの付加価値を付けられないかなどを検討して、なるべく価格を下げないように努力することが大切です。

4-2．間取りなどに魅力がある

同じ広さでもワンルームの場合や１Kの場合など、間取りが違うこともあります。また間取りは似ていても、床材の違いや内装の違いで類似物件の方が好まれることがあります。この場合は内装や間取りを変えるリノベーションを検討しましょう。

リノベーションに特化して事業を行っている不動産会社であれば、有効なリノベーションプランを提案してもらうことができ、付加価値が付いてより高く売却できる可能性も高まります。

5．マンション売却のタイミングが良くない場合

タイミングが良くないためになかなかマンションを売却できない、ということもあります。どのようなタイミングだと売却が難しいのか確認してみましょう。

5-1．不動産の流通が少ない時期

不動産は1年を通して同じ量が流通しているわけではありません。流通量の多い月があれば少ない月もあります。

3月や10月など、仕事の年度や四半期の変わり目は不動産の流通が多くなり、お盆などの時期は少なくなる傾向にあります。流通が少ない時期には販売されている物件が少ないだけでなく、買い手も注目していないことが考えられます。できるだけスムーズに売却をしたい場合は、流通量が多い時期の方がメリットはあるでしょう。

6．周辺環境が変わった場合

物件の周辺環境が変わったために売却ができない、というケースもあります。どのような変化があるのか確認してみましょう。

6-1．近隣の大学や企業がなくなった

マンション購入時には近隣に大学などがあり、賃貸ニーズが高かった場合でも、それらが無くなることで入居率が落ちてしまうケースがあります。

もしそのような状況だった場合には、リノベーションなどをしてターゲットを変える工夫をしたり、売り出し価格を下げつつローンの残債が少なくなるのを待ったりすることで、売却するタイミングを見ることが大切です。

マンション投資では、家賃収入が低くてもそれに見合った購入価格であれば、投資として取り組む人はいます。そのため賃貸ニーズが低い場合は、毎月の家賃が下がっても入居率が落ちない工夫をしたり、相場価格を把握した上で適切に値下げをしたりすることが大切です。

6-2．隣に大きな建物が建った

隣に大きな建物が建てられたことで、日陰になり部屋が暗くなるケースもあります。そうなると賃貸ニーズが低くなることが考えられるため、売りにくくなってしまいます。

しかし、その場合でも購入価格と家賃収入が見合えば購入する人はいますので、ローンの残債を見ながら売却価格や売却の時期を検討することが大切です。売却をした際の収支を慎重にシミュレーションして、損をしない状態で売却できるタイミングや条件を探すようにしましょう。

まとめ

マンションを売却しようとしてもなかなか売れない時に考えられる主な理由を紹介しました。

うまく売却ができなかったとしても、原因を調べて対策することで売却できる可能性は見えてきますので、どのような状況でも諦めないことが大切です。また、対策については売りに出してからでは遅いこともありますので、実際にマンションを売りに出す前に原因を押さえて対策しておくようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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