東京23区のマンション売却相場は?間取り・エリア別の売出価格ランキング

新築マンション価格の高騰の影響を受けて、中古マンション価格も上昇傾向が続いています。このような状況下で、東京23区内の中古マンション市場はどうなっているのか気になっている方もいるでしょう。

今回のコラムでは、「三井のリハウス」が2022年8月時点で発表している各区の平均価格と売り出し物件数をもとに、間取り別によるランキングを紹介していきます。

三井のリハウス

三井のリハウスの不動産査定・売却三井のリハウスは、三井グループの不動産会社「三井不動産リアルティ」の不動産コンサルティング事業の名称です。大手不動産会社のネットワークと豊富な取引実績を持ち、全国エリアに店舗展開している点が強みの不動産総合サービスとなっています。

三井のリハウスでは不動産売却の相談も可能で、不動産売買のプロによる査定を依頼することができます。売却するかどうかの判断は査定後に決められるため、「まずは価格を知りたい」「売却するか活用するか悩んでいる」という方にも利用しやすいサービスです。

目次

  1. 東京23区のマンション売却相場・平均価格
  2. 販売価格1億円以上のマンション間取り別ランキング
    2-1.1LDKマンションのランキング
    2-2.2LDKマンションのランキング
    2-3.3LDKマンションのランキング
  3. 販売価格4,000万円以下の間取り別ランキング
    3-1.ワンルームマンションのランキング
    3-2.1LDKマンションのランキング
    3-3.2LDKマンションのランキング
    3-4.3LDKマンションのランキング
  4. まとめ

1 東京23区のマンション売却相場・平均価格

三井のリハウスが提供している「東京都のマンション売却・査定」では、各区の売り出し中物件数と平均価格などのデータが提供されています。

下記の表は、2022年8月22日時点の情報をもとにまとめたものです。

売り出し中の物件数 平均価格
千代田区 68件 1億5,086万円
中央区 156件 9,057万円
港区 412件 1億5,361万円
新宿区 340件 6,491万円
文京区 115件 6,650万円
台東区 77件 5,324万円
墨田区 86件 5,023万円
江東区 183件 8,625万円
品川区 205件 7,682万円
目黒区 154件 7,038万円
大田区 183件 4,814万円
世田谷区 330件 5,965万円
渋谷区 285件 1億528万円
中野区 167件 4,652万円
杉並区 165件 5,061万円
豊島区 84件 6,428万円
北区 115件 4,538万円
荒川区 117件 4,685万円
板橋区 160件 3,936万円
練馬区 134件 4,246万円
足立区 127件 3,690万円
葛飾区 43件 4,102万円
江戸川区 82件 4,555万円

上記のデータをもとに、各区の中古マンションの平均価格を上位5位までと下位5位までをまとめたのが下記の2つの表です。

査定で発表されている各区の平均価格と売り出し物件数をもとに、間取り別によるランキングを紹介していきます。

順位 平均価格
1位 港区 1億5,361万円
2位 千代田区 1億5,086万円
3位 渋谷区 1億528万円
4位 中央区 9,057万円
5位 江東区 8,625万円

売り出し中の物件数が412件と最も多い港区が、平均価格でも最も高くなっています。港区内のマンションは、多くが高額物件ということが推測できます。また、わずかな差で2位となった千代田区の物件数は68件となっており、23区内で2番目に少ない物件数です。少ない物件ながら平均価格が高いのは、高額なマンションを中心に販売されていると考えられます。

次は平均価格の低いランキングです。1位から5位までは下記のようになっています。

順位 平均価格
1位 足立区 3,690万円
2位 板橋区 3,936万円
3位 葛飾区 4,102万円
4位 練馬区 4,246万円
5位 北区 4,538万円

3,000万円台は、足立区と板橋区の2区のみです。4,000万円台は23区のうち全部で7区あります。これは30.4%を占めており、東京23区内で最も多い価格帯となっています。

ただし、販売価格の平均と言っても、部屋の広さや築年数、間取りなどで傾向は異なるものです。そこで次の項目からは、販売価格1億円以上および販売価格4,000万円以下の中古マンションの販売物件数について、このデータをもとに間取り別で分析していきます。

2 販売価格1億円以上のマンション間取り別ランキング

間取りごとに異なる傾向を確認するため、この項目では各区の販売価格1億円以上の中古マンションについて分析しています。1LDK、2LDK、3LDKそれぞれの間取り別に、物件数および総数に占める割合についてランキングにしているため、高額物件における各区の状況を知ることができます。

2-1 1LDKマンションのランキング

1LDKタイプのマンションは、主に一人暮らしや若い夫婦などがターゲットです。東京23区内では、販売価格1億円以上の1LDKタイプの中古マンションは90件販売されています。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 港区(51件) 港区(12.4%)
2位 渋谷区(19件) 千代田区(7.4%)
3位 千代田区(5件)
目黒区(5件)
渋谷区(6.7%)
4位 品川区(4件) 目黒区(3.2%)
5位 新宿区(3件) 品川区(2.0%)

販売価格1億円以上の1LDKタイプの中古マンションは港区で最も多く販売されており、その数は51件です。東京23区内で販売されている90件のうち、56.7%が港区内に集中しているということになります。平均価格で1位だった港区には高額マンションが多いのが分かります。

2-2 2LDKマンションのランキング

東京23区内で販売されている販売価格1億円以上の中古マンションを間取り別で見ると、最も物件数が多いのがこの2LDKです。ワンルームや4LDK以上を含めると625件の中古マンションが販売されていますが、そのうちの280件(44.8%)が2LDKです。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 港区(117件) 港区(28.4%)
2位 渋谷区(49件) 千代田区(23.5%)
3位 中央区(21件)
新宿区(21件)
渋谷区(17.2%)
4位 品川区(19件) 中央区(13.5%)
5位 千代田区(16件) 江東区(9.3%)

東京23区内で販売されている販売価格1億円以上の2LDKタイプ280件のうち、区別で最も多いのが港区の117件です。全体の41.8%が港区に存在しており、2位の渋谷区とは倍以上の物件数になっています。港区内では全間取りを合わせて412件が販売中ですが、その4分の1以上が販売価格1億円以上の2LDKということになります。

2-3 3LDKマンションのランキング

3LDKは主にファミリー層がターゲットになります。東京23区内では、販売価格1億円以上の3LDKタイプの中古マンションは232件が販売されています。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 港区(67件) 千代田区(19.1%)
2位 渋谷区(38件) 港区(16.3%)
3位 品川区(21件)
世田谷区(21件)
渋谷区(13.3%)
4位 新宿区(17件) 中央区(12.8%)
5位 千代田区(13件) 品川区(10.2%)

販売価格1億円以上の3LDKタイプの物件数も、港区が67件で1位です。東京23区内で販売されている物件の28.9%が港区にあり、2位の渋谷区(38件)を大きく引き離してます。これまでの分析と合わせると、販売価格が1億円以上の中古マンション625件(ワンルームや4LDKを含む)のうち、236件(37.8%)が港区に存在しているということになります。この次に108件の渋谷区、44件の新宿区と続きます。

3 販売価格4,000万円以下の間取り別ランキング

東京23区で最も多い価格帯は4,000万円台と前述しましたが、この項目ではその平均価格帯よりも低い販売価格4,000万円以下の中古マンションについて、間取り別に分析しています。項目は、ワンルーム、1LDK、2LDK、3LDKの4項目です。

3-1 ワンルームマンションのランキング

主に一人暮らしをメインターゲットとするワンルームマンションのランキングです。東京23区で販売されている販売価格が4,000万円以下のワンルームマンションは、121件となっています。江東区以外の22区で物件が販売されています。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 新宿区(20件) 中野区(7.2%)
2位 渋谷区(19件) 渋谷区(6.7%)
3位 世田谷区(15件) 新宿区(5.9%)
4位 中野区(12件) 杉並区(5.5%)
5位 杉並区(9件) 荒川区(5.1%)

物件数では、それほど差がないのが特徴です。1位の新宿区(20件)と2位の渋谷区(19件)は1件差、3位の世田谷区(15件)とは5件差です。渋谷区や新宿区は販売価格が1億円以上の中古マンションの販売数も多いですが、価格帯の低いワンルームマンションも数多く販売されているのが特徴です。

3-2 1LDKマンションのランキング

販売価格が4,000万円以下の1LDKタイプの中古マンションは、東京23区で514件が販売されています。一人暮らしから若い夫婦、シニア世代といったように幅広い世代がターゲットとなるため、物件数も多くなっていると推測できます。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 新宿区(57件) 中野区(32.9%)
2位 中野区(55件) 豊島区(25.0%)
3位 世田谷区(52件) 杉並区(22.4%)
4位 杉並区(37件) 北区(21.7%)
5位 大田区(36件) 練馬区(20.1%)

各区で販売されている物件数が多く、20件以上の1LDKマンションが販売されているのは11区で、10件以上の1LDKマンションが販売されているのは16区となっています。その中で1位の物件数となったのが、ワンルームと同様に新宿区です。ただし2位の中野区とは2件差、3位の世田谷区とは5件差とそれほど差がありません。

3-3 2LDKマンションのランキング

2LDKタイプは、若い夫婦や子どものいるファミリー層などがメインターゲットになります。東京23区で販売されている販売価格が4,000万円以下の2LDKタイプの中古マンションは、320件です。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 板橋区(36件) 板橋区(22.5%)
2位 世田谷区(34件) 葛飾区(20.9%)
3位 新宿区(27件) 足立区(18.9%)
4位 大田区(25件) 荒川区(18.8%)
5位 足立区(14件) 北区(15.7%)

若いファミリーが多いとされる区が上位陣にランキングされています。中でも物件数での1位は、36件の板橋区です。割合は22.5%となっており、板橋区で販売されている中古マンションのうち、5分の1以上が販売価格4,000万円以下の2LDKタイプとなっていることが分かります。

3-4 3LDKマンションのランキング

ファミリー層がターゲットとなる3LDKマンションのランキングです。販売価格が4,000万円以下の3LDKタイプの中古マンションは、東京23区で141件が販売されています。

順位 区(件数) 区(割合)
1位 足立区(41件) 足立区(32.3%)
2位 板橋区(24件) 葛飾区(30.2%)
3位 江戸川区(18件) 江戸川区(22.0%)
4位 葛飾区(13件) 板橋区(15%)
5位 江東区(8件)
世田谷区(8件)
練馬区(4.5%)

全体の物件数は141件とそれほど多くありませんが、その中で足立区が41件で1位となっています。東京23区内にある販売価格4,000万円以下の3LDKマンションのうち、29.1%を占めている計算です。また2位の板橋区が24件、江戸川区が18件で3位になっています。この3区合わせると83件で、23区内の58.9%を占める計算です。

まとめ

三井のリハウスが提供している東京23区内のデータを用いて、中古マンションの価格帯と間取りとの関係について分析しました。

販売価格が1億円以上の中古マンションは港区が最も多く、渋谷区、新宿区と続いています。いわゆる高額マンションの売却を検討している場合は、これらの区では競合物件も多いと考えられます。一方、高額物件が多いというエリア全体のブランドもあり、物件の状態や細かな立地条件で売却難易度も変わってくると言えます。

販売価格が4,000万円以下の中古マンションは、新宿区や渋谷区などではワンルームが多いといったように、間取りによって区の特徴が表れていました。

ただし、今回ご紹介した売り出し価格のデータは全体的な傾向を示すものであり、実際のマンションの販売価格は物件の状態によって大きく異なってくると言えます。より詳細な価格を調査するのであれば、まずは無料の不動産査定を受けてみることも検討されると良いでしょう。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。