アパート経営でZ世代の入居需要をどう見る？部屋探しの傾向と立地の考え方

単身向けのアパートでは、入居者の中心が若年層になることが多くあります。今の若年層の多くは、おおむね1990年代半ばから2010年ごろに生まれた「Z世代」にあたります。

アパートの入居者を確保し、入居率を保つうえでは、Z世代のニーズを知っておくことも大切です。この記事では、Z世代の価値観と部屋探しの傾向を整理し、アパートの立地を考えるときの視点を紹介します。

目次

1. Z世代の基本的な特徴
   1-1．1990年代半ば〜2010年ごろ生まれの世代
   1-2．デジタルネイティブの世代
   1-3．周囲の評価や競争に対する意識
2. Z世代の物件探しの特徴
   2-1．家賃を重視
   2-2．効率性を重視
   2-3．Web情報を物件選びで重視
   2-4．自宅の周りにあると嬉しい施設の変化
3. Z世代の価値観から考えるアパートの立地
   3-1．乗り換えなしで都心へ行ける駅
   3-2．都心へ早く着ける列車が止まる埼玉・神奈川の駅
   3-3．東京23区の東部・北部
   3-4．東京と他の地域の人口の見通し
4. 若年層に選ばれるアパート経営の不動産会社
   4-1　株式会社シノケンプロデュース
   4-2　株式会社アイケンジャパン
5. まとめ

1　Z世代の基本的な特徴

Z世代の特徴としては、次のような点があります。

• 1990年代半ば〜2010年ごろ生まれの世代
• デジタルネイティブの世代
• 周囲の評価や競争に対する意識

それぞれの点を詳しく見ていきます。

1-1　1990年代半ば〜2010年ごろ生まれの世代

Z世代は、一般に1990年代半ばから2010年ごろまでに生まれた世代を指しますが、生まれ年の区切りは調査や機関によって異なります。1996年〜2010年生まれとすると、2025年中に15歳〜29歳になる世代で、単身向けアパートの主な入居者層である大学生や若手の社会人が含まれます。

英語にも「Generation Z」という言葉があるように、Z世代は日本に限らず、生まれた年代で区切った世代の呼び名として使われています。日本では、Z世代が生まれ育った時期は、バブル崩壊後の長い経済の低迷期にあたります。

また、一時代前から懸念されていた少子高齢化の影響が明確になり始めた時期でもあります。15〜64歳の生産年齢人口は1995年をピークに減り始め、総人口も2008年をピークに減少に転じました。

1-2　デジタルネイティブの世代

Z世代は、生まれたときからデジタル機器が身の回りにあるのが当たり前だった世代です。10代から大人になる2010年代以降にはスマートフォンが広く普及し、スマートフォンを中心とした暮らし方が身についています。

日常の情報収集では、SNSを重視する傾向がみられます。また、成長するなかで、オフラインの体験がオンラインに置き換わっていった様を目の当たりにした世代でもあります。

1-3　周囲の評価や競争に対する意識

Z世代は、周囲からの評価や印象に敏感なのが特徴です。インターネットを通じていい情報も悪い評判も簡単に拡散する状況を認識しているため、周囲からよく思われよう、承認されようとする意識が強い傾向にあります。

一方で、競争して上に立とうとする意識は強くないとされます。特に仕事面では、出世しても経済的な恩恵を受けにくく、責任ばかりが重くなると考え、出世に強い関心を持たない人もいるといわれます。

また、日本経済が低迷した時代に育ったこともあり、お金の使い方に慎重で、自動車や不動産など高額な資産の購入を控える人が多いとみられます。

2　Z世代の物件探しの特徴

Z世代の物件探しの特徴は次のとおりです。

• 家賃を重視
• 効率性を重視
• Web情報を物件選びで重視
• 自宅の周りにあると嬉しい施設の変化

それぞれの点を詳しく見ていきます。

2-1　家賃を重視

家賃は世代を問わず部屋選びの重要な判断材料の一つですが、お金の使い方に慎重な人が多いとされるZ世代は、ほかの世代以上に家賃に敏感だと考えられます。ただし、単に家賃の安い物件を探すとは限りません。次に紹介する「効率性」にもつながりますが、自分にとっての魅力に比べて家賃が割安かどうかを重視するのが特徴です。

2-2　効率性を重視

Z世代においては、効率性も部屋選びの大切な判断材料になります。ハウスコム株式会社が2024年8月に発表した「Z 世代 500 人含む全国 900 人に聞いた“部屋選び”最新調査」では、関東・関西・東海に住むZ世代のうち、部屋選びや家具家電選びで時間の効率（タイムパフォーマンス）を意識した人は88.1％で、Z世代以外（80.1％）を上回りました。駅に近い物件や周辺施設が充実した物件を選び、移動時間を減らすことを意識したZ世代も47.3％いました（Z世代以外は37.7％）。

コストパフォーマンスを重んじ、デザインや流行よりも「自分にとって便利か」を基準に選ぶのが特徴です。たとえば、バスとトイレが別で住みやすい、推し活のためのスペースがあるといった、自分のQOLを高める点を重視する人も少なくありません。

また、自分にとっての利便性や快適さを重視する人にとっては、街のブランドや歴史的な背景などの優先順位は下がりやすいと考えられます。

2-3　Web情報を物件選びで重視

Z世代は、物件選びや利用する不動産会社選びにおいて、Webでの情報を特に重視する傾向にあります。物心がついた時にはインターネットがある環境が当たり前となっていた彼らは、情報収集においてもWeb上の情報を頼りにします。

同じ調査で15〜49歳の600人に聞いた結果では、部屋選びで利用した情報源は「物件検索ができるウェブサイト」（65.0％）が最も多く、SNSのいずれかを利用した人は14.2％でした。Z世代の入居者を集めるには、管理会社や仲介会社がWebやSNSで物件の情報をどう出しているかを確かめておくことも大切です。

2-4　自宅の周りにあると嬉しい施設の変化

家の周辺にあってほしい施設についても、同じ15〜49歳の600人の回答では「ドラッグストア」を挙げた人が67.5％で、前年の3位から2位に上がりました。「スーパー」は78.2％で前年に続き1位でしたが、「コンビニ」は63.5％で、前年より6.2ポイント減りました。

都市部に住む人にとって、コンビニは「あるのが当たり前」の存在になり、わざわざ挙げる人が減ったと考えられます。「銀行・ATM」（44.8％）も7.7ポイント、「郵便局」（37.3％）も6.3ポイント減りました。ATMや一部の郵便のサービスは、コンビニでも利用できるようになっています。

また、振り込みや送金などはWebバンキングを使えばどこからでも対応できます。こうした背景から、金融機関が周囲になくても困らない人が増えたと考えられます。

なお、同社の2025年度と2026年度の調査では、「コンビニ」が再び「ドラッグストア」を上回り、2026年度は1位「スーパー」（64.2％）、2位「コンビニ」（58.6％）、3位「ドラッグストア」（55.9％）でした。

3　Z世代の価値観から考えるアパートの立地

Z世代の価値観から、アパートの立地を考えるときの視点を4つ挙げます。

• 乗り換えなしで都心へ行ける駅
• 都心へ早く着ける列車が止まる埼玉・神奈川の駅
• 東京23区の東部・北部
• 東京と他の地域の人口の見通し

3-1　乗り換えなしで都心へ行ける駅

乗り換えが不要で都心部へ一本で行ける駅は、もともと賃貸需要を獲得しやすいですが、Z世代にとってはより一層注目されるエリアとなるでしょう。

時間の効率性や自分なりのQOLを重視するZ世代の中には、乗り換えや駅内の移動による時間のロスを減らしたいと考える人が少なくありません。そのため、乗り換えなしで都心へ行ける駅は、Z世代が住まいを選ぶ理由の一つになりやすいと考えられます。

3-2　都心へ早く着ける列車が止まる埼玉・神奈川の駅

埼玉・神奈川の駅のうち、宇都宮線・高崎線や東海道線（上野東京ライン・湘南新宿ラインを含む）の列車が止まる駅は、Z世代からの注目が高まると考えられます。

これらの列車は、京浜東北線などと並行する区間でいくつかの駅を通過するため、東京・新宿・渋谷などのターミナル駅に短い時間で着けます。都心部からの距離がやや遠くても、実際の所要時間が短ければ、効率性を重視するZ世代に好まれるでしょう。都心部の物件と比べて賃料が低く収まることも、Z世代へ訴求する上での材料となります。

3-3　東京23区の東部・北部

千代田区・中央区・港区などの都心部は地価が高く、投資のハードルが高いうえ、家賃も高くなりやすい地域です。一方で、23区の東部・北部には、都心部へ電車で通いやすいわりに、家賃が比較的抑えられている地域が多くあります。

Z世代には、街のブランドやイメージよりも、家賃や通いやすさといった実用的な魅力を重視する人も多いとされます。その点で、都心部と比べて家賃や地価が抑えられている23区の東部・北部は、Z世代の入居者を集めやすい地域と考えられます。

3-4　東京と他の地域の人口の見通し

少子高齢化が進む中で、日本の多くの地域ではすでに人口が減っています。国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口（令和5年推計）」では、2020年から2025年にかけて、東京都を除く46道府県で総人口が減少する見通しです。東京につぐ大都市である大阪市では、市全体の人口は増えていますが、2015年から2020年の国勢調査では24区のうち9区で人口が減っています。人口が減る地域では賃貸住宅の需要が弱まり、空室が増えやすくなる可能性があります。

一方で、東京都の人口は同じ推計で2040年ごろまで増え、その後は減少に転じるものの、2050年でも2020年を上回る見通しです。ほかの地域から若年層が転入してくることも、東京の賃貸需要を支える要因になっています。

大阪府の人口は、同じ推計で2020年の約884万人から2050年には約726万人に減る見通しで、将来は入居者の集まりやすさで東京との差が広がる可能性があります。

4．若年層に選ばれるアパート経営の不動産会社

4-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

まとめ

Z世代は、おおむね今の学生や若手の社会人にあたる世代です。効率性を重視し、お金の使い方に慎重な傾向があるとされ、街のブランドやイメージよりも住み心地を重視する人も多いと考えられます。

時間の効率を重視する点からは、乗り換えなしで都心へ行ける駅や、途中の駅を通過する列車が止まる駅が好まれるでしょう。少子高齢化が進む中で、東京以外では、入居者の確保が難しくなる地域が増える可能性があります。Z世代の好みや特性を知っておくことは、物件の立地や設備を考えるときの材料の一つになります。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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