AIとIoTでアパート経営はどう変わる？スマートホームの設備例と導入費用・収益への影響

近年は、スマートホームの設備を取り入れた住宅も見られるようになりました。スマートホームとは、最新技術を活用して住環境の改善や効率化を実現するもので、現代ではIoTやAIといった技術が積極的に導入されています。

アパート経営の視点では、スマートホーム導入による費用対効果を踏まえながら、導入を検討することが大切です。今回の記事では、アパート経営者の視点に立ったスマートホームの設備例や収益性を紹介します。

目次

1. スマートホームとAI・IoT
   1-1　スマートホームではどんなことができる？
   1-2　IoTとは？
   1-3　AIとは？
2. スマートホーム物件の設備例
   2-1　スマートスピーカー
   2-2　スマートロック
   2-3　スマート照明
   2-4　スマートエアコン
   2-5　スマートカメラ
   2-6　スマートメーター
   2-7　太陽光発電
3. アパート経営におけるスマートホームの収益性
   3-1　スマートホームで賃料が上昇するケースも
   3-2　スマートホームの設備は資産価値や売却価格にどう影響する？
   3-3　初期費用・ランニングコストの増大には注意
4. IoT・スマートホームの導入ができるアパート経営会社
   4-1　株式会社シノケンプロデュース
   4-2　株式会社アイケンジャパン
5. まとめ

1　スマートホームとAI・IoT

スマートホームは、IoTやAIといった技術を活用して設備を便利で快適にし、居住環境を改善した住宅のことです。

1-1　スマートホームではどんなことができる？

スマートホームでは、さまざまな設備にIoTやAIの技術が取り入れられています。たとえば、スマートフォンでどこからでも操作が可能な家電各種、スマートフォンやセンサーで開閉する鍵などがあります。AIは、音声でさまざまな操作ができるようになるスマートスピーカーなどに導入されます。

こうした技術によって、操作の手間や複雑性が減り、より快適な住居が実現するでしょう。また、屋根に太陽光発電を設置した物件もあります。太陽光発電の電気と電力会社から買う電気の使用状況を見える化し、電気の使い方を調整するHEMS（住宅用エネルギー管理システム）という設備も使われています。

1-2　IoTとは？

IoTとは「Internet of Things」の略で、「モノのインターネット」と訳されます。家電や住宅設備などのモノがインターネットにつながり、情報をやり取りする仕組みのことです。一昔前のインターネットというと、専ら人がPCやモバイル端末を通じて情報収集をしたり、Web上の手続きをしたりするために使用するツールでした。

現在では、従来はインターネットにつながっていなかった家電・家具や設備も接続できるようになりました。インターネットと設備がつながることで、スマートフォンを始めとしたさまざまなデバイスを通じて外部から操作できるようになります。また、稼働情報やエネルギーの使用情報などをパソコンやスマートフォンで一括管理することも可能です。

個別のリモコンや設備のボタンで一つずつ操作しなくて済むため、IoTはスマートホームを支える技術といえます。

1-3　AIとは？

AIは人工知能（Artificial Intelligence）のことで、家電や住宅設備にも使われるようになっています。スマートホームの設備には、AIの技術を使った仕組みが多く取り入れられています。たとえば、スマートスピーカーはAIで利用者の声を聞き取り、指示に沿って動作します。

また、現代の家電の中には、AIで過去の使用状況や動作を踏まえて自動的に最適化されるものも見られます。こうした家電は、性能を高めたり、少ないエネルギーで同じ性能を保ったりしています。

2　スマートホーム物件の設備例

スマートホームには、次のような設備がしばしば導入されています。

• スマートスピーカー
• スマートロック
• スマート照明
• スマートエアコン
• スマートカメラ
• スマートメーター
• 太陽光発電

それぞれの設備の特徴について、詳しく紹介していきます。

2-1　スマートスピーカー

スマートスピーカーは、話しかけるだけで、対応する家電の操作などができるスピーカーです。AIとIoTを組み合わせた製品で、GoogleやAmazon（Amazon Echo）などが販売しています。

家電を操作するときは、スマートスピーカーをWi-Fiなどでインターネットにつないで使います。たとえば、照明をつけたり、空調の強さを変えたり、音楽を再生したりできます。

また、インターネットと接続して、音声でさまざまな情報を得ることもできます。今日の天気の把握やスケジュール管理などに役立ちます。

2-2　スマートロック

スマートロックは、IoTを導入した設備で、スマホを通じて開け閉めができる錠前です。物理的な鍵を持ち歩かずに済むため、鍵をなくす心配が減ります。製品によっては、自動で施錠するオートロック機能や、管理会社が空室の解錠の権限を遠隔で設定できる機能も付いています。一方で、電池切れや通信の障害が起きた場合の解錠の方法は、導入前に確かめておく必要があります。

また、解錠の権限をオンラインで渡せるため、対応するサービスを使えば、仲介会社の担当者が立ち会わずに入居希望者だけで内覧する「セルフ内見」もできます。入居希望者への対応を効率化できるとともに、自分たちだけでゆっくり内覧したいというニーズに対応可能です。

2-3　スマート照明

スマート照明は、スマートフォンなどを通じた遠隔操作で点灯・消灯ができる機能を持つ照明です。夜間に帰ってきた時には、暗闇の中で照明を点けるのに手間がかかります。段差や床に置かれたものにつまずいて、けがをするおそれもあります。

また明るさを変えたり消灯したりするときも、いちいちスイッチを操作するのが煩わしいと感じるでしょう。スマート照明なら、スマートフォンや音声で操作できるため、室内では移動せずに点灯・消灯や明るさの調整ができます。外出先からスマートフォンで操作することもできます。

2-4　スマートエアコン

エアコンにも、インターネットにつながるスマートエアコンがあります。スマートエアコンは、外出先からでもアプリで空調の操作が可能です。スマートスピーカーと連携すれば、音声で操作することもできます。

人感センサーやAIを搭載した機種では、設定した室温になるように、風の温度や強さ、向きを自動で調整します。

2-5　スマートカメラ

スマートカメラは、インターネットやBluetoothで接続されたカメラです。不在にしていても、スマートフォンなどから自宅の様子を見ることができます。防犯に役立つほか、留守中のペットの様子を確かめる目的で使われることもあります。

2-6　スマートメーター

スマートメーターは、通信機能を備えた電力量計で、電気の使用量を30分ごとに計測します。HEMSの機器を用意してスマートメーターのデータを受け取れば、その計測値を家の中で確かめられます。太陽光発電がある場合は、発電量もあわせて見られます。

時間帯ごとの電気の使い方が分かるため、使い方を見直して電気代を抑えられる可能性があります。また、検針が遠隔で自動化されるため、検針員がメーターを見に訪問する必要がなくなります。

2-7　太陽光発電

太陽光発電は、屋根などに設置した太陽光パネルで電気をつくる設備です。発電した電気は、配線の方式によって、各住戸で使ったり、共用部分の照明などの電気に充てたりできます。使い切れない電気は、FIT制度（固定価格買取制度）の認定を受ければ、国が定めた価格で電気事業者に売ることもできます。ただし、出力10kW以上50kW未満の設備がFITの新規認定を受けるには、発電した電気の一部を自家消費することなどの地域活用要件を満たす必要があります。蓄電池やHEMSと組み合わせれば、昼に発電した電気をためて夜に使うなど、電気の使い方を調整できます。

3　アパート経営におけるスマートホームの収益性

保有アパートをスマートホームにすると、賃料や資産価値の面でプラスになる可能性があります。一方で、初期費用やランニングコストもかかるため、長期の費用を見積もっておく必要があります。

3-1　スマートホームで賃料が上昇するケースも

入居者がスマートホームの設備を評価すれば、設備のない住宅より高い賃料を設定できる場合があります。賃貸経営において、長期的な家賃の上下は収益性に大きな影響を与えます。賃料をどれだけ上乗せできるかは、周辺の物件の設備や賃料の水準によって変わります。

3-2　スマートホームの設備は資産価値や売却価格にどう影響する？

スマートホームの設備が、アパートの資産価値の評価に影響することもあります。収益物件は、得られる賃料収入をもとに評価されることが多いため、設備によって賃料や入居率を保てれば、資産価値の維持につながります。

また、設備が入居者に選ばれる理由になれば、競合する物件よりも入居者を集めやすくなることも期待できます。入居者を集めやすい物件は、売却時の評価でも有利になる場合があります。

3-3　初期費用・ランニングコストの増大には注意

既存のアパートをスマートホームに作り替える場合、初期費用とランニングコストがかかる点には注意が必要です。

初期費用については、どのような設備を導入するかで大きく変わってくるため、費用対効果を踏まえて適切な範囲で設備の増強を進めることが大切です。カメラやスマートロックなど、1つあたりの設置費用が数万円程度で済むものもあります。一方で太陽光発電の設備を蓄電池などとともに導入した場合は、数百万円単位の出費となるでしょう。

また、ランニングコストにも目を向ける必要があります。スマートホームの各種設備は劣化が進んで定期的に交換・修理をしなければなりません。設備は年々新しいものが実用化されると考えられるため、賃料や資産価値を保つには、設備を適宜新しくしていくことも求められます。

初期費用とその後のランニングコストを見積もり、収益への効果と比べたうえで、導入するかを判断する必要があります。

4．IoT・スマートホームの導入ができるアパート経営会社

4-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数53,000戸以上（2025年12月末時点）の実績があり、入居率99.0％（2025年年間平均/自社企画開発物件）を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

まとめ

スマートホームの設備は、戸建てだけでなく賃貸アパートでも導入されています。入居者にとっては、より快適で便利に暮らせるという利点があります。太陽光発電やHEMSのように、設備によっては省エネにつながるものもあります。

一方で、初期費用やランニングコストがかかる投資でもあることから、アパートのオーナーとしては、費用と収益性の両面を見て導入の是非を判断することが大切です。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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