AIとIoTでアパート経営はどう変わる？スマートホーム物件の設備例や収益性を解説

より優れた住環境の住宅に関する研究が進む中で、近年はスマートホームが急速に普及しています。スマートホームとは、最新技術を活用して住環境の改善や効率化を実現するもので、現代ではIoTやAIといった技術が積極的に導入されています。

アパート経営の視点では、スマートホーム導入による費用対効果を踏まえながら、導入を検討することが大切です。今回の記事では、アパート経営者の視点に立ったスマートホームの設備例や収益性を紹介します。

目次

1. スマートホームとAI・IoT
   1-1．スマートホームではどんなことができる？
   1-2．IoTとは？
   1-3．AIとは？
2. スマートホーム物件の設備例
   2-1．スマートスピーカー
   2-2．スマートロック
   2-3．スマート照明
   2-4．スマートエアコン
   2-5．スマートカメラ
   2-6．スマートメーター
   2-7．太陽光発電
3. アパート経営におけるスマートホームの収益性
   3-1．スマートホームで賃料が上昇するケースも
   3-2．資産価値や売却価格の上昇にも寄与
   3-3．初期費用・ランニングコストの増大には注意
4. IoT・スマートホームの導入ができるアパート経営会社
   4-1　株式会社シノケンプロデュース
   4-2　株式会社アイケンジャパン
5. まとめ

1　スマートホームとAI・IoT

スマートホームは、IoTやAIといった最新技術を活用して、住宅の設備をより便利で快適なものにすることで、居住環境を改善した自宅のことを意味します。

1-1　スマートホームではどんなことができる？

スマートホームではあらゆる設備に最新技術が導入されます。たとえば、スマートフォンでどこからでも操作が可能な家電各種、スマートフォンやセンサーで開閉する鍵などがあります。AIは、音声でさまざまな操作ができるようになるスマートスピーカーなどに導入されます。

さまざまな設備に最新技術を取り入れることで、操作の手間や複雑性が減り、より快適な住居が実現するでしょう。また、近年は太陽光発電が設置された物件が増えました。太陽光発電と外部電源を組み合わせて、室内のエネルギーコストを最適化・可視化する設備も導入されています。

1-2　IoTとは？

IoTとは「Internet of Things」の略で、モノに導入されたインターネットのことを言います。一昔前のインターネットというと、専ら人がPCやモバイル端末を通じて情報収集をしたり、Web上の手続きをしたりするために使用するツールでした。

現在では、従来は接続がなかったさまざまな家電・家具や設備がインターネットと繋がるようになり、これをIoTと呼びます。インターネットと設備が繋がることで、スマートフォンを始めとしたさまざまなデバイスを通じて外部から操作できるようになります。また、稼働情報やエネルギーの使用情報などをパソコンやスマートフォンで一括管理することも可能です。

いちいち個別のリモコンを操作したり、設備についたボタンなどで操作したりする必要がないため、スマートホームの実現に大きな貢献をもたらす技術です。

1-3　AIとは？

AIは人工知能の意味で、過去数年で飛躍的に普及した技術の一つです。スマートホームもしくはIoTでは、AI技術を活用した仕組みが多く取り入れられています。たとえば、スマートスピーカーではAI技術で音声を読み取って、音声操作で利用者の意向に沿った動作が実現します。

また、現代の家電の中には、AIで過去の使用状況や動作を踏まえて自動的に最適化されるものも見られます。より性能が向上したり、少ないエネルギー消費で同じ性能を実現したりしています。

2　スマートホーム物件の設備例

スマートホームには、次のような設備がしばしば導入されています。

• スマートスピーカー
• スマートロック
• スマート照明
• スマートエアコン
• スマートカメラ
• スマートメーター
• 太陽光発電

それぞれの設備の特徴について、詳しく紹介していきます。

2-1　スマートスピーカー

スマートスピーカーはPCやさまざまな家電と連携して、音声でさまざま動作の指示を遠隔で実行できるスピーカーです。AIとIoTを組み合わせてできた設備で「Google Home」や「Amazon Echo」といった製品が販売されています。

スマートスピーカーは、Bluetoothやインターネットと接続することにより、家の中の家電を作動することができます。たとえば、照明をつけたり、空調の強さを変えたり、音楽を再生したりといった動作が音声で意のままに可能です。

また、インターネットと接続して、音声でさまざまな情報を得ることもできます。今日の天気の把握やスケジュール管理などに役立ちます。

2-2　スマートロック

スマートロックは、IoTを導入した設備で、スマホを通じて開け閉めができる錠前です。鍵を持つ必要がないため、紛失の心配をする必要がありません。オートロック機能や、賃貸であれば管理人が遠隔で施錠・解錠を管理できる機能が付いているため、セキュリティ性も向上します。

また、オンライン上でロック開錠権限を管理できるため、仲介業者や管理人なしでの内覧サービスが可能です。入居希望者への対応を効率化できるとともに、自分たちだけでゆっくり内覧したいというニーズに対応可能です。

2-3　スマート照明

スマート照明は、スマートフォンなどを通じた遠隔操作で点灯・消灯ができる機能を持つ照明です。夜間に帰ってきた時には、暗闇の中で照明を点けるのに手間がかかります。段差や床に置かれたものにつまづいて怪我をするリスクもあるでしょう。

また明るさを変えたり消灯したりするときも、いちいちスイッチを操作するのが煩わしいと感じるでしょう。スマート照明ならスマートフォンや音声での操作が可能なため室内なら移動せずに消灯・点灯や明るさ調整ができます。スマートフォンを活用すれば、外部から操作させることもできます。

2-4　スマートエアコン

エアコンの中にも高機能なスマートエアコンがあります。スマートエアコンはインターネットに接続されていて、外出先からでもアプリで空調の操作が可能です。スマートスピーカーと連携すれば、音声で操作することもできます。

人感センサーとAIの搭載により、利用者の任意の室温にするために、自動で風の温度や強さ、向きを調整してくれます

2-5　スマートカメラ

スマートカメラは、インターネットやBluetoothで接続されたカメラです。不在にしていても、スマートフォンなどから自宅の様子を見ることができます。防犯性の観点で便利なほか、不在中のペットの様子を確認する目的で利用する方も少なくありません。

2-6 　スマートメーター

スマートメーターは、ほかの製品よりも以前から普及が進んでいましたが、水道や光熱費のコストや使用量を一元管理出来る製品です。インターネットと接続すれば、家中のエネルギーの使用状況と発電状況の情報を集約できます。

利用者は、料金を正確に把握できるため、光熱費を抑えられる可能性があります。また、電気事業者がいちいち訪問してメーターをチェックする必要がなくなります。業務の効率化の観点からも、有効性の高い設備です。

2-7 　太陽光発電

太陽光パネルは、スマートハウスにおいて導入ケースの多い設備です。屋根に設置して発電させると、電力を生み出してくれます。

電力は入居者の使用電力と相殺したり、共用部分の電力代に当てたりできます。市場に売却して、売電収入を得ることも可能です。スマートメーターや蓄電池などの設備と一体運用することで、アパート全体のエネルギー使用を最適化できます。

3　アパート経営におけるスマートホームの収益性

保有アパートをスマートホームにすると、賃料の上昇や資産価値の維持といった点で収益性の向上につながります。一方で、初期費用やランニングコストがかかる点には留意し、長期での見積もりを作成したうえで投資判断をしましょう。

3-1　スマートホームで賃料が上昇するケースも

スマートホームに対しては、これらの設備がない住宅よりも追加の賃料を支払ってm良いと考える方は一定数います。賃貸経営において、長期的な家賃の上下は収益性に大きな影響を与えます。スマートホーム設備の導入は、月々の賃料収入の増加に寄与すると考えられます。

3-2　資産価値や売却価格の上昇にも寄与

スマートホーム設備が備わったアパートは、資産価値の向上にも寄与すると考えられます。スマートホームは、ほかの賃貸住宅と比べて設備が充実しています。

これらの設備が資産価値の評価に加味されるため、アパートの資産価値の向上につながります。得られる収益をもとに評価した場合も、賃料の上昇・維持が資産価値の向上につながるでしょう。

また、スマートホームは競合物件よりも入居者獲得における競争力が高まると期待できます。こうした収益性の高い物件は、売却時にも相対的に高く評価されて、より高値で売却できる可能性が高まるでしょう。

3-3　初期費用・ランニングコストの増大には注意

既存のアパートをスマートホームに作り替える場合、初期費用とランニングコストがかかる点には注意が必要です。

初期費用については、どのような設備を導入するかで大きく変わってくるため、費用対効果を踏まえて適切な範囲で設備の増強を進めることが大切です。カメラやスマートロックなど、1つあたりの設置費用が数万円程度で済むものもあります。一方で太陽光発電の設備を蓄電池などとともに導入した場合は、数百万円単位の出費となるでしょう。

また、ランニングコストにも目を向ける必要があります。スマートホームの各種設備は劣化が進んで定期的に交換・修理をしなければなりません。将来も年々より優れた設備が実用化されるようになると想定されるなかで、賃料や資産価値を維持するためには、適宜最新の設備にアップデートしていく必要があります。

初期費用とその後のランニングコストを適切に見積もり、収益性向上に対するインパクトと比較したうえで、適切な投資判断をくだしましょう。

4．IoT・スマートホームの導入ができるアパート経営会社

4-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は7000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数50,000戸以上（2024年12月末時点）の実績があり、入居率98.75% (2024年年間平均/自社企画開発物件)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

まとめ

スマートホームは、近年戸建て、賃貸アパートの双方で導入が進む設備です。入居者がより快適で便利に暮らせるようになるという利点があります。省エネにもつながるため、SDGsやESGといった文脈からも好感されるのが特徴です。

一方で、初期費用やランニングコストがかかる投資でもあることから、アパートのオーナーとしては、費用と収益性の両面を見て導入の是非を判断することが大切です。無駄な費用をかけずに収益性向上に寄与するような、最適の組み合わせで設備を導入しましょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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