令和のサラリーマン不動産投資家の平均資産額は？年収は？MFSが2000人調査

不動産投資ローンのオンライン借り換えサービス「モゲチェック不動産投資」を提供する株式会社MFSは2月21日、自社サービスを利用する約2000名のサラリーマン投資家を中心とするユーザー分析を行い、結果を発表した。不動産の平均資産額は1億円、平均物件保有数2.2件、平均年収1064万円、平均年齢は43歳だった。不動産の平均購入余力は8243万円で、新築よりも中古物件が人気だった。

調査は、モゲチェック不動産投資を2019年2月19日～2020年2月5日の間に利用したユーザー1978名、および保有物件5510件のユーザーを対象とした。それによると、不動産資産額分布の平均額は約1億円。区分所有マンション保有者の平均額は4600万円、一棟アパートでは1.4億円。金額の大きな一棟アパート保有者が全体平均を押し上げた。

保有物件数は、半数が1件のみ保有、残り半数が2件以上の複数物件を保有しており、平均2.2件、最高は21件だった。年収と年齢では平均年収1064万円で、最多年収層は700万円台。同社は「不動産投資を行う際には銀行借り入れを行うのが一般的であり、その審査基準に合致する高所得者が中心ユーザーになっている」と推測する。平均年齢は43歳だが、20代も全体の4%と少人数ながら投資を行っていた。

不動産の購入余力（不動産投資ローンの借入可能額）について、モゲチェック不動産投資の主力サービスの一つ「バウチャー（不動産投資ローンの借入可能額を判定するサービス）」を利用しているユーザーを分析したところ、平均購入余力は8243万円となり、1億円以上購入できる層が40%もいることがわかった。また、希望物件種別については半数以上が中古と回答。不動産価格高騰を受け、買い求めやすい中古物件に人気が集まっている。

さらに、不動産投資ローンを借り入れているユーザーの適用金利を分析したところ、70%のユーザーが2%以上の高金利で借りていることがわかった。現時点での最安金利はおよそ1.5%程度のため、借り換えることによってメリットが出る可能性がある。また、借り入れ年別の平均金利を見ると、金利は2.0%〜2.5%の間で推移していた。「マイナス金利を含む金融緩和がなされているにも関わらず、不動産投資家は金利低下メリットを得られていない」（同社）状態にある。不動産投資ローン借り換えを申し込んだユーザーのうち、事前審査で否決される割合は約80%近くにもなり、審査が厳しい実態もうかがえた。

年収倍率（ローン残高と年収の比率）ごとの事前審査承認率を分析したところ、年収倍率が15倍を超えると承認率がほぼ0%になる。一方、年収倍率が8倍以下であれば承認率は40%程度になる。調査では年収倍率は平均11.8倍で、年収の10倍超の借入があるユーザーは全体の35%を占めていた。

「借り換えは利回りをアップさせる重要な手段の一つ。返済能力をアップさせて信用力をつけることが重要」と同社は指摘する。

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