投資用不動産を扱う株式会社グローバル・リンク・マネジメントは10月26日、「グローバル都市不動産研究所」によるレポートの第23弾として、「鉄道路線図の変化による街と不動産価値への影響～都心の新駅・新線開業による周辺の人口・地価動向を分析～」を発表した。東京圏に張り巡らされた鉄道ネットワークは総延長2703㎞、鉄道駅数は1510駅にのぼる。世界主要都市との比較でみると、東京は鉄道駅数で第1位、路線延長ではロンドンに次いで第2位、駅密度、路線密度ではパリに次いで第2位（2015年のデータ）。路線図の変化が地域に与える影響は大きいとして、今回のレポートは、実態と計画を把握し、今後の街の人気度や不動産価値の予測を試みている。
レポートは「都心へのアクセス改善や主要駅間の移動効率向上をもたらす鉄道の整備は、①街のイメージそのもの②周辺地域の人口動態（居住人口、従業人口）に大きな変化を与え、ひいては③不動産価値にも影響を与えるとして、具体例を挙げる。
東京都心での新駅として近年特に話題を集めたのが2020年に相次いで開業した高輪ゲートウェイ駅、虎ノ門ヒルズ駅。駅周辺で進む都市再開発と合わせて不動産価値を上げると共に、それまでは“駅と駅の間”に過ぎなかったエリアがビジネスや商業地の拠点としてのイメージを獲得しつつある。地価は、高輪ゲートウェイ同駅周辺では2018～2023年で商業地は26.7％の上昇、新駅から近い住宅地では最近2年間（2021～2023年）で7.7％の上昇。虎ノ門ヒルズ駅では、駅周辺の商業地の地価は、過去5年間で25～30％上昇している。
都心のビジネス地・商業地以外でも、目黒や武蔵小杉などは鉄道網の変化とともに「住みたい街」としてのイメージを醸成したことで、地価が上がった。目黒駅周辺の地価は、過去10年間に商業地で59.5％、住宅地で35.1％上昇。武蔵小杉の駅周辺の地価は過去10年間のうちに商業地で99.2％、住宅地で30.6％上昇した。北千住や清澄白河など歴史のあるエリアも、若者やファミリー層を中心に人気が高まり、地価は上昇を続けている。
レポートは、近年、首都圏の人口動態に最大の影響を与えた新線として、2005年開業のつくばエクスプレス（TX）に注目。沿線の7つの市（東京都区部は除く）の人口推移をみると、開業以降いずれも人口増を続け、千葉県流山市（2005～2023年で38.2％増）、埼玉県八潮市（24.2％増）、茨城県守谷市（同29.7％増）、同つくばみらい市（同27.4％増）でとくに高い人口増加率を示し、それぞれの街の近況を紹介している。
これから人口動態の大きな変化が見込まれるエリアとして、23年に最大の話題となったのは、相鉄・東急直通線（相鉄新横浜線・東急新横浜線）開業による相鉄線と東急の相互直通を挙げる。これにより、相鉄本線といずみ野線、東急東横線・目黒線が直結し、その先の東京メトロ南北線・副都心線、都営三田線、埼玉高速鉄道埼玉スタジアム線、東武東上線まで直通運転が行われる7社局14路線の広大な鉄道ネットワークが形成された。
今後はアクセス至便なターミナル駅の西谷駅や二俣川駅周辺に、都心勤務のサラリーマンや新幹線を多く利用するビジネスマンなどの居住ニーズが高まっていくと予測。さらに、沿線の駅前再開発や駅周辺エリアの住宅地開発が進み、二俣川や大和、海老名といったベッドタウンへのファミリー層の転入を見込んでいる。
同研究所所長で都市政策の専門家である市川宏雄氏は、「交通利便性は不動産価値の大きな要素。郊外でも再開発や都心へのアクセスが良くなることで、地価や人口に大きな影響が出る」と総括。不動産投資では「今後も鉄道の整備計画がいくつかあり、路線図の変化によって街のイメージや人口動態に好影響がでるエリアがないか注目できると良い」としている。
【関連ページ】グローバル・リンク・マネジメントの評判・概要
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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム
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