新築マンション投資の利回りは？東京・大阪・名古屋など主要エリアを徹底比較

新築マンション投資は入居者が確保しやすく、中古マンションと比較して設備不良などのリスクが低いというメリットがあります。一方、物件価格が高いため利回りが低くなりやすいという点が大きなデメリットと言えるでしょう。

そこで今回のコラムでは、新築マンション投資の利回りにスポットを当てます。東京、大阪、名古屋といった3大都市のほか、候補に挙がりやすい中枢都市の新築マンションの利回りを比較して紹介します。

目次

1. 新築マンション投資の利回り
   1-1．想定利回り
   1-2．表面利回り
   1-3．実質利回り
2. 主要エリアの新築マンションの利回りの比較（東京・大阪・名古屋・横浜・福岡）
3. 新築マンション投資のメリット
   3-1．入居率が高い
   3-2．修繕費用が少ない
   3-3．課税所得が抑えられる
   3-4．売却しやすい
4. 新築マンション投資のデメリット
   4-1．取得費用が高い
   4-2．運用実績がない
   4-3．新築プレミアムがある
5. まとめ

1　新築マンション投資の利回り

不動産投資の利回りは「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあります。それぞれについて見ていきましょう。

1-1　想定利回り

想定利回りとは、設定した家賃で満室になることを想定して計算した利回りです。新築マンション投資では入居者が確保されていないため、主に表記されるのがこの想定利回りです。

計算式は下記になります。

想定利回り＝想定した家賃による年間家賃収入÷物件価格×100

家賃は周辺の家賃相場などから設定しますが、オーナーが最終的な判断をします。そのためオーナーが決定していない新築マンションの想定利回りは、オーナーが決定した後に変更になる可能性もあります。

1-2．表面利回り

表面利回りとは、年間家賃収入と物件価格で計算した利回りです。マンションを運営する際にかかる経費を計算しないため、名称通り表面上の利回りということになります。

計算式は下記になります。

表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100

経費を考慮していないため、投資物件としての大まかな収益力が分かります。正確性を欠いてしまうデメリットがありますが、多くの物件の中から比較する際に役立ちます。

1-3　実質利回り

実質利回りは、年間家賃収入から税金やローンの返済利息などの経費を引いて計算するため、おおよその利益を推測することができます。

代表的なのが下記に挙げた項目です。

• 管理手数料
• ローン返済利息
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料
• マンション管理費
• 修繕積立金、など

実質利回りを求める際は、下記の計算式を用います。

実質利回り＝（想定の年間家賃収入−想定の年間支出）÷物件価格×100

実質利回りを把握することができれば、手元に残る資金が推測できるため、事業の将来性などについて判断がしやすくなります。大まかに物件の比較をする際は表面利回りを参考にしつつ、最終的な投資判断を行う際は実質利回りで検討することが重要です。

2　主要エリアの新築マンションの利回りの比較（東京・大阪・名古屋・横浜・福岡）

新築マンションの利回りについて見てきましたが、実際の利回りがどの程度なのか、エリア別に見ていきましょう。

下記の表は、東京、大阪、名古屋の3大都市に加えて、新築マンション投資の候補に挙がりやすい横浜市と福岡市の利回りを比較したものです。

4つの不動産ポータルサイトで新築マンション（築1年未満の投資用マンションを含む）の表面利回りを抽出し、2022年7月23日時点での最も低い利回りと最も高い利回りをエリアごとに表記しています。

※参照：「楽待」、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」、「OCN不動産・賃貸」「goo住宅・不動産」の公開情報をもとに筆者調べ（2022年7月時点）

今回の調査では、最も低い利回りと最も高い利回りはどちらも名古屋市になっています。ただし全体的に3％台〜5％台となっており、地域による利回りにそれほど大きな差は見られません。

東京23区など物件価格が高いエリアでは、物件価格に合わせて家賃設定も高くなるため利回りに大きな差がないと考えられます。

なお、4つの不動産ポータルサイトを確認したところ、札仙広福と呼ばれる札幌市や仙台市、広島市でも投資用の新築マンションはあるものの、多くの場合で利回りは未定となっているため表からは外しています。

3　新築マンション投資のメリット

新築マンション投資は、他の不動産投資に比べて利回りが低くなってしまうデメリットがありますが、その反面、複数のメリットがあります。下記にまとめましたので、参考にしてください。

3-1　入居率が高い

不動産投資のリスクの一つは空室リスクです。特にマンション投資の場合、運用は1部屋のみのため、空室になってしまうと家賃収入を得ることはできません。

新築マンションは、入居者のニーズに合わせた設備を導入したり、間取りやデザインを採用しています。加えて、誰も住んだことがないため室内も綺麗なので、入居者を確保しやすいのが特徴です。

3-2　修繕費用が少ない

中古マンションと比較して、新築マンションは室内で大規模な修繕が必要になるリスクが低いという点もメリットになります。

中古マンション投資では、設備機器が故障するリスクのほか、入居者を確保するために最新の機器に更新することもあります。そのため高利回り物件を購入しても、修繕費用などで利回りは低下する可能性もあるのです。

新築マンションは表面利回りが低い特徴がありますが、大きな支出になる修繕費用が少ないことが見込まれるため、実質利回りで比較すると大きな差が見られないケースもあります。

3-3　減価償却費の計上期間を長くとれる

サラリーマンの方がマンション投資を始めると、給与所得とマンション投資の収支を合算して確定申告をすることになります。このとき、マンションの取得費を毎年減価償却費として計上していくことになります。

RC・SRC構造の新築マンションは減価償却費の計上期間が47年間あるため、築年数が経過した中古マンションよりも長い期間計上できることになります。

3-4　売却しやすい

新築マンションは都心で最寄り駅から近いなど、賃貸ニーズを見込みやすい条件の物件が供給されています。通常、建物は劣化するため資産価値は下落していきますが、良い立地の物件であれば入居率を維持することができ、資産価値は下がりにくいことが想定されます。

ただし、売却のタイミングによって物件価格が下がったり、売却するまでに時間がかかったりすることもあります。また、新築マンションは購入時点で新築プレミアムの価格が上乗せされていたり、価格の下落率が大きいなどのデメリットがあるため、早期売却を検討している場合には苦戦してしまう可能性が高いと言えるでしょう。

4　新築マンション投資のデメリット

新築マンション投資のメリットを確認したところで、反対にデメリットについても見ていきましょう。

4-1　取得費用が高い

中古マンションと比較すると、物件価格は新築マンションの方が高くなります。そのため自己資金を用意するまでに時間がかかってしまう可能性があります。

また物件価格が高い分、表面利回りは低く、毎月のキャッシュフローも悪化しやすい特徴があります。ローンで購入した場合、自己資金の額によっては、家賃収入に対してローン返済額の割合が高くなるケースも少なくないと言えます。

4-2　運用実績がない

中古マンションの場合、過去の運用実績があるため、家賃設定や空室リスクなどを読みやすいという特徴があります。また、入居者の属性やターゲット層、前オーナーの売却理由を知れるなど、多くの情報を基に投資判断を行うことができます。

それに対して、新築マンションの場合は過去の運用実績がないため、原則的にはマンションデベロッパーの資料を基に投資判断を行うことになります。

特に不動産投資会社が開発する投資用の新築マンションの場合、全戸が同じような条件で入居者を募集することになります。十分な賃貸ニーズを確保できないエリアの場合は競合が多い供給過多の状態となり、入居開始時期になっても入居者が確保できないという可能性もあります。

4-3　新築プレミアムがある

新築プレミアムとは、新築であるということ自体に価値を感じ、相場よりも家賃を高く設定しても入居者を確保できたり、物件価格を高く販売できるという現象です。

入居者付けの観点で言えば、新築プレミアムを見込んで家賃を設定してしまうと、その後の家賃下落幅が大きくなる可能性があります。そのため利回りが長く維持できなくなり、経営に悪影響を及ぼしてしまうこともあるのです。

新築マンションの価値を下げないようにするには、適切なタイミングでメンテナンスを行ったり、クロスの張り替えなどを行うことです。また設備を最新型に交換するなどで資産価値を高め、利回りを維持する方法もあります。

また、新築プレミアムは売買のタイミングでも関連します。新築で購入した時は新築プレミアムを考慮した価格付けがされているため、早期売却をすると大きな損失につながる可能性があります。

新築マンション投資は長期間の運用によって利益を積み上げる投資方法であることに注意し、出口戦略も考慮した投資判断を行っていきましょう。

まとめ

新築マンション投資の利回りについて、東京、大阪、名古屋の3大都市を中心に紹介しました。家賃設定はオーナーが決定してから確定することになるため、利回りは未定という物件も多いのが新築マンション投資の特徴です。

物件を選ぶ際は、独自で家賃相場などを調査し、想定利回りを推測してみましょう。また物件を取り扱う不動産投資会社などに相談するのもいいでしょう。

新築マンションを供給している不動産投資会社では、定期的にセミナーを開催しています。仕組みやメリットなどを分かりやすく教えてくれますので、参加を検討してみるのも良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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