中古住宅の不動産査定はどこが見られる？6つの査定ポイントと売却対策

中古住宅の売却を検討している方の中には、不動産会社に査定を依頼する際、少しでも高い査定結果が出ることを期待する方も多いのではないでしょうか。

しかし、中古物件は築年数の経過から建物設備の老朽化や、周辺の賃貸需要の変化によって、購入時よりも大きく価格が下落してしまうことがあります。中古物件の査定ではどのようなポイントに気を付けて準備をするべきなのでしょうか？

この記事では、中古住宅の査定で見られるのはどこなのか、できるだけ高く売るために気を付けたいポイントを6つ解説します。

目次

1. 中古住宅の査定で見られる6つのポイント
   1-1．中古住宅の築年数
   1-2．中古住宅の間取り
   1-3．中古住宅の周辺環境
   1-4．中古住宅の日当たりや風通し
   1-5．中古住宅のメンテナンス状況
   1-6．中古住宅の劣化の進行具合
2. 中古住宅の査定額が低い場合の対処方法
   2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する
   2-2．土地活用を検討する
3. まとめ

1．中古住宅の査定で見られる6つのポイント

不動産会社の査定結果は物件の売出価格を決める際の重要な判断材料になります。

必ずしも査定結果の通りに売出価格を決める必要はありませんが、査定結果よりも売出価格を高く設定すると、なかなか買い手が見つからず、売出価格を下げなくては売却できない可能性が高くなります。

そのため、中古住宅を少しでも高く売却するために、不動産会社は物件の何を見て査定をしているのかを知り、対策しておくことが大切です。

不動産会社が査定で見ている主な項目は以下の7つです。

1. 中古住宅の築年数
2. 物件の間取り
3. 居住環境
4. 日当たりや風通し
5. メンテナンス状況
6. 劣化の進行具合

それぞれの項目について詳しく見ていきましょう。

1-1．中古住宅の築年数

中古住宅の築年数は査定結果に大きな影響を与えます。築年数が浅いほど金融機関の担保評価や買主の需要が高いため、査定結果も高くなる傾向があります

金融機関による物件の担保評価は、買主がローンで物件を購入する際に大きく影響を与えます。例えば、建物の資産価値を測るひとつの指標として、「法定耐用年数が何年残っているか？」という考え方があります。

法定耐用年数は全ての物件が同じというわけではなく、物件の構造事に法定耐用年数が定められています。

木造住宅の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造の住宅の耐用年数は47年と大きな差があります。所有する物件の構造と築年数を確認してみましょう。

1-2．中古住宅の物件の間取り

物件の間取りも不動産査定で見られる重要なポイントです。特異な間取りの場合は多くの需要が期待できないため、査定結果が低くなる可能性が高いと言えます。

リフォームによる間取りの改善も検討できますが、工事にかかった費用を売却価格に上乗せできるかどうかは非常に難しいポイントです。売却を依頼する不動産会社に相談しつつ、どのような手段があるのか検討してみましょう。

1-3．中古住宅の居住環境

売り出し物件が駅から近いかどうか、周辺にスーパーやコンビニがあるかといった居住環境も査定結果に大きな影響を与えます。乗降者数の多い駅、ターミナル駅へのアクセスが良い駅から近い物件であれば、賃貸需要が多いと考えられます。

1-4．中古住宅の日当たりや風通し

訪問査定という実際に物件を訪れて行う査定では、物件の日当たりや風通しなどの印象も不動産会社は確認しています。

基本的には、南向きの住宅は日当たりが良く、北向きは日当たりが悪いため、査定に影響が生じる可能性が高いと言えます。また、風通しの良い住宅はカビの発生を抑えられるという大きなメリットがあります。

1-5．中古住宅のメンテナンス状況

住宅のメンテナンス状況も査定結果に大きな影響があります。修繕が行われていない住宅では雨漏りやシロアリ被害が発生するリスクが高くなるため、査定結果にマイナスの影響を与えます。

また、必要に応じて適宜メンテナンスが行われていた中古住宅は金融機関からの担保評価も高くなります。

問題があった箇所には適切な修繕を行い、物件を良い状態に保っておくことが大切です。また、修繕の概要やかかった費用などをまとめた修繕履歴を作成しておきましょう。

1-6．中古住宅の劣化の進行具合

建物の壁や天井にシミ、湿気によるカビの発生などの劣化状況も重要な査定ポイントになります。特に外壁のひび割れ（クラック）は建物に大きな悪影響を与える可能性があるため、査定時にも厳しく確認されるポイントです。

建物の内外両方を一通り確認し、購入時と比較してどのような劣化が起きているのか確認しておきましょう。

2．中古住宅の査定額が低い場合はどうするべき？

中古住宅の査定ポイントには、物件の築年数や立地など、売却時には改善が出来ない種類のものが含まれています。改善が難しいポイントが原因で低い査定結果が出てしまったら、売主はどのように対処すべきなのでしょうか？

ここからは中古住宅の査定結果が低い場合の対策方法について解説します。

2-1．複数の不動産会社に査定を依頼する

中古住宅の売却を検討するのであれば、複数の不動産会社に査定を依頼をしましょう。一社だけに査定依頼をしていた場合、査定結果の比較ができず、適正な査定結果が得られているかどうか判断が難しくなるためです。

また、中古住宅の査定価格は査定を行う不動産会社の販売力によって変動することがあります。できるだけ複数の不動産会社の査定を受け、査定価格や営業マンの対応力を比較してみましょう。

複数の不動産会社に査定依頼をするには、不動産一括査定サービスの利用も検討してみましょう。不動産一括査定サービスとは、物件情報を一度登録するだけで複数の不動産会社による査定が受けられるサービスのことです。

不動産一括査定サービスを利用することで1社ずつ問い合わせる手間なく、複数社の査定結果・査定理由を知ることが出来ます。

不動産一括査定サービスによって、登録されている不動産会社は異なります。各サービスの特徴を下記の表にまとめましたので、利用を検討される方はご参考ください。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2-2．土地活用を検討する

「築年数が法定耐用年数を大幅に超えてしまっている」「建物の老朽化がひどく、修繕が難しい」これらの理由で査定結果が低くなってしまった場合、個人で対応できる対策が非常に限られてしまいます。

中古住宅がこのような状況であれば、土地活用もあわせて検討してみると良いでしょう。

土地活用とは、現在の中古住宅の土地を利用して、アパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅などを行い、長期的な収益を得る方法です。

土地を利用して新規の建物を建てるため、中古住居の築年数や劣化などの問題が解消できる点もメリットと言えます。所有している土地の広さが大きい場合には、住居として売却するだけでなく土地活用もあわせて検討してみましょう。

「HOME4U」を利用すると土地活用の提案が受けられる

「HOME4U」の土地活用サービスは、NTTデータグループが運営する、様々な土地活用方法の提案を受けられるサービスです。

土地の立地や地域特性によって様々な提案を受けることが出来るうえ、最大7社まで土地活用の収益プランを比較することが可能です。

古くなった中古住宅を立て直して、賃貸併用住宅として収益を得ながら新しい住居とすることも検討できます。期待した査定結果が得られなかった場合は土地活用も併せて検討してみると良いでしょう。

まとめ

中古住宅を売却する際は、査定結果に基づいて売出価格を決めます。少しでも高く売却するために、高い査定結果を得ることを望んでいる方も多いのではないでしょうか？

不動産会社は、この記事に書かれているような項目を査定時にチェックしており、重視するポイントも不動産会社ごとに異なります。

そのため、それらの項目に対策を練っておけば、高い査定結果の獲得が期待できます。しかし、対策の中には、多くの費用を伴うものがあり、それらの費用を必ず回収できるとは限らないので注意が必要です。

中古住宅を少しでも高く売却したい場合は、不動産会社に相談しながら対策を練る、複数の不動産会社に査定を依頼して良い不動産会社を選ぶなどが重要と言えるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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