サブリース新法と従来のサブリース契約との違いは？注意点や今後の影響も

2020年12月15日より、賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部、いわゆるサブリース新法が施行されました。

これまでのサブリース契約と、新法ではどのような違いがあるのでしょうか。また、サブリース契約を締結しようとするオーナーにはどのような影響があるのでしょうか。

本記事では、サブリース新法の背景から今までとの違い、今後のサブリース契約への影響とオーナーが注意すべき点について解説します。

※本記事は2021年1月時点、国土交通省「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」の内容をもとに執筆されています。サブリース契約を検討される際はご自身でもよくお調べ頂き、ご確認頂きますようお願いいたします。

目次

1. サブリース契約とは？新法施行の背景
2. これまでのサブリース契約との違い
   2-1．誇大広告の禁止
   2-2．不当な勧誘の禁止
   2-3．重要事項の説明
3. サブリース新法施行後の注意点・今後の影響
4. まとめ

1．サブリース契約とは？新法施行の背景

サブリース契約とは、アパートなど賃貸住宅をサブリース会社が一括で借り上げて、入居者へ転貸する契約形式のことを指しています。この契約によって、オーナーは入居者の出入りによって賃料収入が変動せず、一定の賃料収入が見込めるメリットがあります。

しかし、サブリース契約ではサブリースの業者側から「賃料の見直しが出来る」「契約の解除ができる」などの条項が盛り込まれているケースが多く、サブリース契約を締結したからと言って、空室リスクがなくなるわけではないデメリットがあります。

また、サブリース契約によって通常の賃貸管理よりも高い維持経費が掛かることになり、収益性が低下する側面もあります。このようなデメリットをサブリース業者が隠していたり、分かりにくい説明や広告によって不動産オーナーが誤認してしまうケースが多発し、トラブルに発展してしまうことも少なくありませんでした。

上記のようなサブリース契約におけるトラブルを防ぎ、オーナーが正しい理解と判断ができるような環境を整えるために、2020年12月15日より、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部（サブリース新法）」が施行されました。

2．これまでのサブリース契約との違い

新法では、サブリース契約についてオーナーに正しく情報が伝わり、そのリスクを理解して契約を締結できるようにするため、広告や勧誘、契約時の重要事項説明の側面から規制がなされています。

以下では、誇大広告の禁止（法28条）、不当な勧誘の禁止（法29条）、重要事項の説明（法30条）の3つの側面からこれまでのサブリース契約と比較して規制強化された点を説明します。

なお、サブリース新法では、特定賃貸借契約（サブリース契約）に基づいて、転貸事業を営む「特定転貸事業者」やその契約締結を勧誘する「勧誘者」を規制の対象としています。

2-1．誇大広告の禁止

新法では、サブリース契約のメリットのみを強調し、賃貸事業のリスクを過少に見せるような、誇大広告は、契約内容などの誤認を招くものとして禁止しています。

誇大広告してはならない事項として、国土交通省の「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」では、以下の点を取り上げています。

• サブリース業者がオーナーに支払う家賃の額と条件
• サブリース業者が行う管理内容・費用分担
• マスターリース契約（オーナーとサブリース業者の借上げ契約）の解除条件

家賃に関する事項については、定期的な家賃の見直しがある場合、その旨を表示することを求めています。また、マスターリース契約の解除については、オーナーからの解除には、借地借家法に基づき正当な事由がある場合でなければ認められないことを表示することを求めています。

これの条件はサブリース契約時点で盛り込まれていたものですが、集客を目的とした広告の時点で規制が掛かったことが大きな相違点であると言えます。

2-2．不当な勧誘の禁止

新法では、サブリース契約の締結の勧誘にあたり、判断に影響を及ぼす重要な事項について、わざと伝えなかったり、事実とは違うことを伝えたりすることを禁止しています。

たとえば、オーナーにとってデメリットとなり得る定期的な家賃の見直しやサブリース業者が行う管理内容・費用分担、マスターリース契約の解除条件などです。

このようなデメリットを伝えずにサブリース契約のメリットのみを伝えて勧誘することも禁止行為にあたるとして、禁止されています。

2-3．重要事項の説明

新法では、サブリース契約の締結前に、重要事項を書面に記載し、説明しなければならないとしています。国土交通省のガイドラインによれば、記載すべき重要事項とは主に次のような事項です。

• マスターリース契約の家賃の額その他賃貸条件
• 契約期間・更新及び解除に関する事項
• サブリース業者が行う賃貸住宅の管理内容・費用分担

以下で詳細を説明します。

マスターリース契約の家賃の額その他賃貸条件

オーナーに支払う家賃の額、支払期日、支払方法その他の条件と、契約期間が長期である場合などは、家賃改定によって家賃が減額されることがあることを記載し、説明しなければならないとしています。

契約期間・更新及び解除に関する事項

契約期間の始期と終期、契約期間は家賃が固定される期間ではないことなどを記載し、説明することとされています。また、オーナーとサブリース業者との間の契約更新の方法、解除条件について記載し、説明しなければならないとしています。

サブリース業者が行う賃貸住宅の管理内容・費用分担

サブリース業者が行う管理の内容をできる限り具体的に記載、説明することとしています。

これはサブリース業者が入居率の低下を防ぐための管理費用をオーナーに請求していたものの、その実施内容が不透明であった背景があります。

新法への改正により、サブリース業者が行う修繕に要する費用の分担、管理の実施状況の報告なども記載して説明しなければならず、これまでのサブリース契約よりも厳しい条件が設けられていることが分かります。

3．サブリース新法施行後の注意点・今後の影響

広告や勧誘面でメリットのみを強調してリスクを過少に見せることを禁止したことで、今後はオーナーの誤認を誘ってサブリース契約を締結させようとするような悪徳業者は減ると考えられます。

ただし、サブリース契約のデメリットは重要事項説明書に記載されて充分に説明されるとはいえ、知識や経験の浅い不動産投資の初心者には理解が難しい部分もあります。サブリース契約を締結する際、オーナー側がリスクを充分理解しておくことが大切です。

サブリース契約を締結しようとするオーナーは、重要事項説明書に記載されているリスクを充分に理解し、家賃を減額された場合や大規模修繕費を負担した場合などのシミュレーションを綿密におこなってから判断する姿勢が重要であるといえます。

サブリース契約は空室が出ても一定の家賃収入が得られ、収益予測が立てやすく、オーナー側にもメリットのある契約方法です。どのような条件を満たせば一括借り上げの減額交渉があるのか、サブリース業者側から契約解消ができるのか、事前に確認をしておきましょう。

まとめ

サブリース新法では、誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、重要事項の説明の3つの側面から、規制強化がなされました。

この法改正により、サブリース契約のメリットのみを強調していた悪徳業者が減り、オーナーがデメリットやリスクを理解して契約を締結できるようになることが期待されます。

ただし、法改正により誇大広告が禁止されていても、オーナー側が正しくリスクについて把握することの重要性は変わっていません。サブリース契約を締結する際は、提供されたリスクの情報を充分に理解し、収支のシミュレーションを行うなど、慎重に投資判断をすることが重要です。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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