中古マンション投資で避けたい物件の特徴は？初心者向けにポイント5つ解説

中古マンション投資をはじめ、不動産投資では物件選びが非常に重要です。物件によって収益性は変わるため、継続的に収益を上げられる物件や価格の下落幅が少ない物件を選定する必要があります。

しかし、中古マンションは売主の希望価格が反映されているため、収益性に見合った価格設定がされていないケースも少なくありません。実際に物件を購入する前に、より慎重に物件選びを行うことが大切です。

そこで本記事では、中古マンション投資で避けた方が良い物件の特徴を解説します。中古マンション投資を検討されている方はご参考ください。

目次

1. 短期間で賃借人が連続して退去している中古マンションは避ける
   1-1．短期間で退去している物件を避けた方が良い理由
   1-2．不動産会社へヒアリングする
2. 利回りが相場より高い中古マンションは要検討
   2-1．利回りが高い中古マンションに注意する理由
   2-2．利回りだけで中古マンションを選ばない
3. 修繕を前提とした中古マンションは難易度が高い
4. 建物の状況が悪すぎる中古マンションは避ける
   4-1．建物の状況が悪いマンションを避ける理由
   4-2．管理会社の実績と長期修繕計画を調べる
5. 災害リスクが高い中古マンションは要検討
6. まとめ

1．短期間で賃借人が連続して退去している中古マンションは避ける

1つ目のポイントは、賃借人が連続して1年未満で退去しているなど、短期間で賃借人が入れ替わっている物件は避けることです。以下より、その理由と対策について解説していきます。

1-1．短期間で退去している物件を避けた方が良い理由

短期間で賃借人が連続して退去しているときは、その物件に問題が隠れている可能性があります。例えば、隣戸から騒音がしたり、近隣に異臭を放つ住居があったりというケースです。

このような問題点は改善が難しく、事前の調査では気付けない場合もあります。中古マンション投資をする際は、短期間で入退去を繰り返している物件を避けたり、原因について確認することが重要になります。

1-2．不動産会社へヒアリングする

不動産投資をするときは、物件を購入する前にレントロール（家賃表）を確認しておきましょう。レントロールには以下の情報が記載されているため、確認することで物件の収益性を測ることが出来ます。

• 部屋番号や賃料
• 預かっている敷金
• 入居年月日

ただし、レントロールには、現在住んでいる賃借人の情報しか記載されていないため、管理会社へ過去の賃借人についてもヒアリングしましょう。管理会社が変わっていない限りは、賃借人の情報を確認できるため、過去に短期間で退去しているかどうか調べられる可能性があります。

連続して短期間で退去しているなら、何か問題が潜んでいる可能性があります。そのような中古マンションを購入するなら、より入念に周辺環境の調査が必要になるでしょう。

2．利回りが相場より高い中古マンションは要検討

2つ目のポイントは、利回りが相場より高い物件は要検討という点です。以下、その理由と対策について解説していきます。

2-1．利回りが高い中古マンションに注意する理由

不動産投資の利回りは以下の計算式で算出します。

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件取得価格
• 実質利回り：（年間家賃収入－年間経費）÷物件取得価格

利回りが高いということは収益性が高いため、一見すると優良物件に見えるでしょう。しかし、利回りが高い物件は収益性に対して物件価格が安価ということであり、相場よりも安価でないと売れない物件の可能性があります。

例えば、賃借人とトラブルを抱えていたり、周辺環境が悪化する要素があるなど、様々なリスクを抱えているケースがあります。周辺の相場と比較して高利回りの物件を検討する際は、これらのリスクに注意する必要があります。

2-2．利回りだけで中古マンションを選ばない

利回りだけで中古マンションを選ばず、上述したレントロールや、管理会社、不動産会社へのヒアリングを行うことが重要です。利回りが高くて売れていないということは、以前の検討者が何かの事情で購入を断念した可能性があります。

周辺環境の確認や賃借人の賃料延滞歴、修繕履歴の確認などを行い、高利回りである原因を調査してみましょう。

3．修繕を前提とした中古マンションは難易度が高い

3つ目のポイントは、修繕を前提とした中古マンションは難易度が高い点です。

例えば、内装が激しく劣化していて購入後に修繕が必要な物件は相場よりも割安で手に入ることもあり、高利回りを狙える可能性があります。

しかし、不動産の修繕費用の相場はリフォーム業者により大きく異なるうえ、どの箇所をどのくらい修繕すれば良いのか、判断が難しいポイントとなります。また購入時には予測できなかった修繕が必要になれば、修繕費用が高額になり、計算していた収益を得られない可能性があります。

そのため、修繕をいつも任せているリフォーム業者がいるなどで修繕に慣れている方でないと、修繕を前提とした中古マンション投資は難易度が高いと言えます。

4．建物の状況が悪すぎる中古マンションは避ける

4つ目のポイントは、建物の状況が悪すぎる中古マンションは避けることです。以下、その理由と対策について詳しく解説していきます。

4-1．建物の状況が悪いマンションを避ける理由

建物状況が悪いとは、具体的には以下のようなマンションのことです。

• 築年数の割に外観が劣化している
• 共用部が汚れている
• 共用部の使い方が雑

築年数の割に外観が劣化しているマンションは、修繕計画の策定が甘い可能性があり、築年数が経過するごとに資産価値の下落が激しくなる恐れがあります。

同じ築年数のマンションをいくつか見学すると、築年数による劣化具合が分かることがあります。検討しているマンションと同じ築年数のマンションを探し、劣化状況を比較してみましょう。

また共用部が汚れていたり、使い方が雑だったりするマンションは、管理の質が低い可能性があります。その状況だと賃借人が内見したときの印象が悪くなり、退去率も高くなってしまう可能性があります。

4-2．管理会社の実績と長期修繕計画を調べる

対策としては、その中古マンションの管理会社を確認することです。管理会社が現在管理している戸数・棟数などをチェックし、口コミなども調べてみましょう。

また中古マンションを購入する前に、長期修繕計画や過去の修繕積立金の推移を確認することも重要です。仮に修繕計画通りに修繕積立金が推移していなければ、修繕に関する問題を抱えている可能性があります。

その場合は修繕積立金不足なども考えられるため、不動産会社経由で管理会社に原因をヒアリングしておきましょう。

5．災害リスクが高い中古マンションは要検討

5つ目のポイントは、災害リスクが高い中古マンション要検討という点です。例えば台風時の浸水リスクや、地震時の液状化リスクなどが高い中古マンションは、災害時に大きな影響を受け、資産価値が下落してしまう可能性があります。

そのようなリスクを調べるため、中古マンションを購入する前にはハザードマップを確認しましょう。国土交通省「ハザードマップポータルサイト」より、各自治体のハザードマップを確認できます。

災害リスクが高いエリアであれば、そのリスクを加味した上で購入検討することになります。地震保険などへの加入も検討したり、災害リスクを踏まえた利回り設定をするなど、工夫することが重要になります。

まとめ

今回は、中古マンション投資で避けた方が良い物件の特徴を解説しました。中古マンション投資は新築マンション投資と比較して利回りが高い物件も多く、メリットのある投資方法であると言えます。

しかし、中古マンション投資では新築よりも修繕リスクや空室リスクが上がっている物件を購入することになるデメリットがあります。これらのデメリットを踏まえて、慎重に物件選びをすることが重要となります。

中古マンション投資をする際は、利回りが相場より高いマンションや、修繕を前提としたマンションは注意が必要です。仮にそのような物件を購入するときは、より入念な調査を行い、慎重に検討してみましょう。

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中村 昌弘

都内の大学を卒業後にマンションディベローパーに就職。マンションディベロッパーでは、新築マンションの販売や中古不動産の仲介業務に従事する。 2016年に独立して、不動産関係の記事を中心としたライター業務としても活動。自身のマンションを売却した経験もあるため、プロの視点・一般消費者の視点と、両方の視点を持った記事が執筆できる点が強み。

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