住み替えローンのメリット・デメリットは？利用の手順や注意点も

マンションの買い替えなど住宅を住み替える際に利用できるのが、各金融機関で提供している住み替えローンです。住み替えローンを活用することで、現在の住宅にローンが残っている場合でも住み替えを行いやすく、ダブルローンを避けられるメリットがあります。

一方、新規ローンとの合算によって借入額が高額になる点や、金利が高くなってしまうケースがあるという点はデメリットと言えます。住み替えローンの利用を検討する際はこれらの点に注意しておくことが大切です。

そこで今回のコラムでは、住み替えローンのメリットとデメリットを解説していきます。また、利用する際の手順や注意点も紹介していきます。

目次

1. 住み替えローンとは？
2. 住み替えローンを利用するメリット
   2-1．住宅ローンの残債があっても住み替えができる
   2-2．ダブルローンを組まなくてもいい
   2-3．仮住まいへの移動がない
3. 住み替えローンを利用するデメリット
   3-1．借入額が高額になってしまう
   3-2．金利が高くなる傾向がある
   3-3．審査が厳しい
4. 住み替えローンを利用する際の手順
   4-1．住み替え方法（売り先行・買い先行）の検討
   4-2．現在の家の住宅ローン残高を確認する
   4-3．現在の住宅の不動産査定を依頼する
   4-4．住み替えローンを取り扱っている金融機関を探す
   4-5．住み替えローンの事前審査を申し込む
   4-6．新しい住宅の売買契約書を締結する
   4-7．住み替えローンの本審査を申し込む
   4-8．引き渡しを行う
5. 住み替えローンを利用する際の注意点
   5-1．売却日と購入日を同日に調整する必要がある
   5-2．住宅のスムーズな売却が重要
6. まとめ

1　住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現在住んでいる家を売却しても住宅ローンの残額を返しきれない方が、新しい住宅を購入したい場合に利用できる住宅ローンのことです。住宅の住み替えを行う場合、次の2つの方法があります。

1. 現在の自宅を売却してから、新しい住宅を購入する（買い先行）
2. 新しい住宅を購入してから、現在の自宅を売却する（売り先行）

新しい住宅を購入する自己資金の用意があれば、②の売り先行の方がスムーズに進められます。一方、自己資金の用意がなければ、現在の自宅を売却してその代金を自己資金の原資にするという流れが多いでしょう。

しかし、自宅を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう「オーバーローン」のケースがあります。この場合でも住み替えローンであれば、新しい住宅を購入するのに必要な資金と合わせた金額の借入ができるということなのです。

例えば、自宅を売却しても500万円の残債が残ってしまう方が、新しい住宅を3,000万円で購入したい場合、合わせて3,500万円で新しくローンを組むことができるのが住み替えローンです。

主な金融機関における住み替えローン商品の事例

2　住み替えローンを利用するメリット

住み替えローンの代表的なメリットは、下記の3つが挙げられます。

• 住宅ローンの残債を完済できなくても住み替えができる
• ダブルローンを組まなくてもいい
• 住み替えにかかる費用が抑えられる

詳しく見ていきましょう。

2-1　住宅ローンの残債があっても住み替えができる

住宅ローンの残債がある場合は金融機関が抵当権を設定しているため、そのまま自宅を売却することはできません。売却代金で住宅ローンを完済できないと抵当権の抹消手続きも行えないため、同じく自宅を売却することはできないことになります。

住み替えローンは、自宅の住宅ローンの残債分と、新しい住宅の購入にかかる費用をまとめて借りることができるローンです。自宅の住宅ローンを完済し、新しい住宅も購入することができるため、住み替えが可能になるのです。

2-2　ダブルローンを組まなくてもいい

住み替えを買い先行で行う場合、新規で住宅ローンを組むと2つのローンを抱えることになります。これをダブルローンと言いますが、2つのローンを返済するのは家計に大きな負担をかけてしまうことになります。

住み替えローンでは、物件の売却によって残った残債部分についてのみ返済を行うことができるため、返済額を圧縮することができます。また、ローンを引き直すため融資年数や金利などの融資条件についても改まり、ダブルローンと比較して返済負担を大きく下げることができます。

2-3　仮住まいへの移動がない

売り先行で住み替えを行う場合、自宅の引き渡しをしてから、新しい住宅の引き渡しが行われます。売り先行で住み替えでは、一時的に仮住まいが必要になるという点がデメリットと言えます。仮住まいを用意する場合、下記のような費用が発生します。

• 仮住まいのための家賃・敷金・礼金
• 自宅から仮住まいまでの引越し費用
• 仮住まいから新しい自宅までの引越し費用

一方、住み替えローンは現在の自宅の売却と新しい自宅の購入が同時に行われるのが原則です。そのため仮住まいへの移動がないため、上記のような住み替えにかかる費用が抑えられます。

3　住み替えローンを利用するデメリット

一方、住み替えローンの代表的なデメリットとしては、下記の3つが挙げられます。

• 借入額が高額になってしまう
• 金利が高くなる傾向がある
• 審査が厳しい

詳しく見ていきましょう。

3-1　借入額が高額になってしまう

住み替えローンは、現在の住宅のローン残高と新しい住宅の購入代金をまとめて借りられるローンです。そのため、借入額が高額になってしまいます。

例えば、現在の住宅に残高が500万円あるが、3,500万円の住宅ローンを新規で組みたい場合、合計で4,000万円の借入額になります。これまでよりも毎月の返済額や総返済額が増え、家計への負担が大きくなってしまう可能性があります。

3-2　金利が高くなる傾向がある

住み替えローンは、通常の住宅ローンに比べて金利が高くなる傾向があります。通常の住宅ローンでは、金融機関が独自で優遇金利を設けているプランがあるからです。優遇金利のプランでは、当初3年間あるいは5年間などの期間は金利が優遇されます。

しかし住み替えローンにはこのような優遇金利が設けられていないことが多く、通常の住宅ローンよりも高い金利が適用になる傾向があります。

3-3　審査が厳しい

これまで見てきたように、住み替えローンの特徴は下記になります。

• 借入額が大きくなる
• 金利が高くなる

また住み替えということは、ローン申込者の年齢が50代や60代ということも多くあります。そのため、金融機関ではより慎重に審査を行い、融資の可否を判断することになります。審査がより厳格に行われ、融資を受けられないケースもあるでしょう。

4　住み替えローンを利用する際の手順

住み替えローンを利用する際は、残債や査定額の確認をする必要があるため、通常の住宅ローンを利用する際とは手順が異なります。順を追って見てみましょう。

4-1．住み替え方法（売り先行・買い先行）の検討

住宅を住み替えるきっかけは、「住みたい家が見つかった」「子供が大きくなったので狭くなった」などそれぞれで異なります。

前述したように住み替えには、現在の住宅を先に売却する「売り先行」と、新しい住宅を先に購入する「買い先行」という2つの方法があります。新しい住宅を購入するための自己資金が用意できている場合は「買い先行」、現在の住宅の売却代金を自己資金にしたい場合は「売り先行」で進めるのが主流です。

4-2．現在の家の住宅ローン残高を確認する

住み替えをする際に重要なのがローン残高の確認です。住宅ローンがいくら残っているかによって、住み替えローンの借入額が異なるからです。ローン残高は、返済予定表や残高証明書などを確認することでわかります。

4-3．現在の住宅の不動産査定を依頼する

いくらで売却できるか判断してもらうのが査定です。不動産会社の担当者に住宅の状態を見てもらい、査定価格をつけてもらいます。この価格次第で、ローン残高が完済できるか、できないかの目安がつきます。

しかし、相対取引で売買が行われる不動産には決まった価格が無く、不動産会社によって査定価格は異なります。出来るだけ相場に近い価格を知るために複数社の査定を受け、査定価格や査定の根拠を比較されておくと良いでしょう。

また、不動産会社によってはあえて相場よりも高い査定価格を出して売却を促したり、低い価格を提示して買取を勧める悪質な業者も存在します。価格だけを鵜呑みにせず、査定の根拠や不動産会社の実績なども比較対象として参考とすることが大切です。

下記は複数の不動産会社へ査定依頼ができる不動産一括査定サイトの一覧です。全国エリアに対応しており、悪質な業者の排除を積極的に行っている特徴があります。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

4-4．住み替えローンを取り扱っている金融機関を探す

まずは現在利用している住宅ローンの金融機関で、住み替えローンが利用できるのか確認しましょう。金融機関によって住み替えローンが利用できる条件が異なるため、現在利用している金融機関を中心に、複数の候補を見つけておくとスムーズに進められます。

また、住み替えローンを利用するには、いくつかの条件を満たしている必要があります。例えば、みずほ銀行の「みずほ買い替えローン」では、資金使途として下記のように条件を設けています。

自宅の買替時における以下の資金。ただし、（2）のみを資金使途とするお借入はできません。
（1）新規にご購入されるご自宅の取得資金
（2）ご売却される旧自宅の住宅ローンの返済資金

※引用：みずほ銀行「みずほ買い替えローン」

また、申込者としては、「満18歳以上71歳未満」「最終返済時の年齢が満81歳未満」「売却されるご自宅の住宅ローンに延滞等のない方」などが利用できるとしています。

4-5．住み替えローンの事前審査を申し込む

金融機関を絞り込んだら、住み替えローンが利用できるか、事前に審査をしてもらいます。事前審査では、返済能力があるか、借入額に無理はないか、などが確認されます。

事前審査は通常2〜3日で結果が出ます。

4-6．新しい住宅の売買契約書を締結する

事前審査でOKをもらえたら、新しい住宅の購入を進めます。契約締結の際は、現在の住宅の売却がスムーズに進まないことを想定して「買い替え特約」をつけておくようにしましょう。期日までに売却できなかった場合は、新居の購入を無効にすることができます。ただし、売主の合意が必要になります。

4-7．住み替えローンの本審査を申し込む

申込先の金融機関が決まったら、書類を揃えて本審査の申し込みを行います。事前審査の際に提出している場合は、金融機関から追加として必要な書類が指定されます。

• 所得を証明する書類
• 住民票
• 健康保険証の写し
• 物件に関する書類
• 本人確認書類（運転免許証など）、など

事前審査をパスしていても本審査で落ちることがありますので、書類作成は慎重に行いましょう。

4-8．引き渡しを行う

本審査が通ったら、期日まで売却できるように現在の住宅の売却活動を進めます。買主が決まったら、引き渡しに向けて準備を進めていきます。

5　住み替えローンを利用する際の注意点

住み替えローンのメリットとデメリットを把握したところで、住み替えローンを利用する際の注意点について解説していきます。

5-1　売却日と購入日を同日に調整する必要がある

住み替えローンの融資実行日は、新しい物件の引き渡し日です。つまり、融資実行日は、購入物件の引き渡し日でもあり、売却物件の引き渡し日にする必要があるのです。

融資の決済日には、下記の手続きを行うことになります。

• 現在の住宅ローンの完済手続き
• 現在の自宅の引き渡し
• 新しい住宅の購入資金の振り込み
• 新しい住宅の引き渡し

住み替えローンを利用する方に加えて、購入物件の売主、売却物件の買主が、すべて同じ日に都合を合わせるのが原則です。引き渡しが同日に行われ、さらに引っ越しも行う必要があるため、スムーズに行えるように準備を整えておくことが重要です。

5-2　住宅のスムーズな売却が重要

これまで紹介したように、住み替えローンを活用した売買を行うには、スムーズな売却活動が欠かせません。また、想定よりも売却価格が低くなると借入額に影響が出ることになり、なかなか売却できない場合は、焦って売却価格を低くしてしまうこともあります。

そのような状況にならないためには、売却実績が豊富な不動産会社の協力が欠かせません。不動産会社を選ぶ際のポイントは下記になります。

• 物件のあるエリアに精通している
• スピーディーな対応をしている
• 売却する物件タイプを得意としている
• 豊富な実績がある
• 親身になって相談に乗ってくれる
• 知識に基づいたアドバイスをしてくれる、など

まとめ

住み替えローンは、現在の自宅の売却代金で住宅ローンが完済できない場合に、新居の購入費用をまとめて借入ができる金融商品です。

借入金をまとめられるなどメリットがありますが、借入額が大きくなる、金利が高くなるなどデメリットもあります。資金計画を適切に立てて、利用することが重要です。

その他、住み替えローンの注意点としては売却日と購入日を同日に調整する必要があるという点が挙げられます。なかなか売却日が定まらないと住み替えが実施できないこともあるため、スムーズな売却が行えるように不動産会社とコミュニケーションを取っていくと良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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