不動産投資のサブリース物件を売却・解約する際の注意点は？手順や流れも

不動産投資では、物件の管理を一任できる家賃保証型のサブリース契約を締結している方も多いでしょう。

サブリース物件の売却では、管理会社に管理を委託している物件と比べて売却が難航する可能性もあるため、注意点や手順・流れなどを把握しておくことが大切です。

この記事では、不動産投資のサブリース物件を売却・解約する場合の注意点、手順や流れを解説します。

目次

1. サブリース物件の売却方法
2. サブリース物件を売却する際の注意点
   2-1．サブリース契約は解約しにくい
   2-2．継承する場合は価格が安くなりやすい
3. サブリース物件を売却する際の手順・流れ
   3-1．契約書の確認・解除通知書の準備と申請
   3-2．複数の不動産会社に査定を依頼する
   3-3．入居者への通知
   3-4．解約できない場合は継承して売却
4. まとめ

1．サブリース物件の売却方法

サブリース契約では、アパートなど賃貸住宅をサブリース会社が一括で借り上げて、入居者へ転貸する契約形式になっています。この契約によって、オーナーは入居者の出入りによって賃料収入が変動せず、一定の賃料収入が見込めるメリットがあります。

一方、通常の管理契約との大きな違いとしては、入居者とオーナーが直接の賃貸契約を結ばないという点です。入居者の賃貸契約はサブリース会社と締結されていることになるため、売却時には、このサブリース契約をどのように対処するかが課題となってきます。

サブリース契約を解除する場合は、入居者と新しく賃貸契約を締結する必要があります。一方、サブリース契約を継続する場合は、新しいオーナーとなる買主とサブリース会社との間でサブリース契約を継続してもらう必要が出てきます。

いずれにせよ、サブリース契約をどのように対処すべきかは、それぞれの状況によってケースバイケースであると言え、慎重に判断していきたいポイントの一つとなっています。

2．サブリース物件を売却する際の注意点

2-1．サブリース契約は解約しにくい

サブリース契約を締結した際の契約書に、サブリース契約を解約するためには正当事由が必要になると記載されている場合、簡単には解約できないケースがあります。

具体的には、オーナーまたはオーナー家族が居住する必要がある、生計のためにやむを得ず売却しなくてはならない、大規模な修繕や取り壊しが必要などです。

このような正当事由がない限りはサブリース会社の同意を得られない可能性があります。また、契約を解約するにあたって立ち退き料や違約金が発生する可能性もあるので注意が必要です。

2-2．継承する場合は価格が安くなりやすい

サブリース契約を継承したまま売却する場合には、投資用不動産と比べて価格が安くなる可能性があります。この理由は、通常の管理契約とは異なり、サブリース契約では高額な手数料設定が為されていることが多いためです。

通常の管理委託契約の場合、家賃収入の5％程度を管理委託費として管理会社が徴収するケースが多いですが、家賃保証型のサブリース契約の場合、10～20％と手数料が高めに設定されています。

投資用不動産の査定価格は利回りを基準にした収益還元法を用いて算出されるため、利回りが低くなるサブリース物件は価格が安くなる傾向があるという点に注意してください。

3．サブリース物件を売却する際の手順・流れ

サブリース物件をスムーズに売却する、トラブルを未然に防ぐためにも手順や流れを把握した上で売却に臨むことが大切です。

サブリース物件を売却する際の手順・流れは以下の4つのステップです。

1. 契約書の確認・解除通知書の準備と申請
2. 複数の不動産会社に査定を依頼する
3. 入居者への通知
4. 解約できない場合は継承して売却

各手順・流れを詳しく見ていきましょう。

3-1．契約書の確認・解除通知書の準備と申請

サブリース契約を解約する場合は正当事由がなければ契約を解約できない可能性や、立ち退き料や違約金が発生する可能性があります。まずは契約書を確認し、解約条件についてあらためて確認しておくと良いでしょう。

契約内容について分からないことがあれば、売却を依頼する不動産仲介会社へ詳細を確認されてみるのも良いでしょう。代理としてサブリース会社と連絡を取り合い、交渉を進めてくれることもあります。

確認した上で解約することに決めた場合は、契約解除の通知書を作成し、サブリース会社に送付します。

3-2．複数の不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に不動産査定を依頼し、査定価格や査定の根拠、売却戦略などを比較してみましょう。不動産会社によって、投資用不動産の売却経験が豊富であったり、サブリース契約の売却実績や、特定エリアに強みを持つ会社など様々であるためです。

不動産会社へ査定を依頼する際は、サブリース契約を締結していることを伝えておくと良いでしょう。不動産仲介会社もスムーズな売却を目指しているため、契約内容の確認やサブリース会社とのやり取りなどを積極的に行ってくれる可能性は高いと言えます。

複数社へ査定依頼をする際は、不動産一括査定サイトの利用が便利です。一度の物件登録で同時に査定依頼ができるため、簡単に各社の違いを比較することができます。以下、全国エリアに対応しており、悪質な不動産会社の排除を行っている不動産一括査定サイトの一覧です。

主な不動産一括査定サイト

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3-3．入居者への通知

解除通知書の内容にサブリース会社が同意した場合は、通知書に記載されている解約日の到来をもって管理契約が終了します。契約の解除までは通知書の送付から3ヶ月～6ヶ月の猶予が設けられていることもあります。

サブリース契約終了後は物件を管理してくれる人がいないため、解約日が到来するまでに自己管理にするのか、新しい管理会社に管理を委託するのか決めなくてはなりません。

新しい管理会社に管理を委託した後、管理会社が変更になった旨を管理会社から入居者に通知してもらいます。管理体制が変更になったところで不動産会社に仲介を依頼して売却を進めます。

3-4．解約できない場合は継承して売却

サブリース契約を解約してから売却することを希望していても、契約書に記載されている正当事由に解約理由が該当していない、違約金を準備できない場合は解約できません。

契約を継承して売却する際は、売主と買主、サブリース会社の3者間で承継内容に関する合意書を作成します。基本的には売主との間で締結されていたサブリース契約の内容が承継されますが、買主が修正を希望することもあるでしょう。

3者間での話し合いがまとまった後は、不動産会社の仲介を経て売買契約を締結し、物件の売却が完了します。

まとめ

サブリース物件の売却では、サブリース契約を解約しにくい、契約を承継する場合は価格が安くなりやすいといった注意点があります。

まずは契約内容を確認し、解約が可能であるかどうかを判断してみましょう。分からない場合には、売却仲介を依頼する不動産会社に相談してみるのも良いでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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