不動産投資ローンの返済が難しい時はどうすればいい？任意売却と自己破産の違いも解説

不動産投資ローンが返済できないと、競売により担保不動産を手放すことになったり、自己破産によって債務を解消しなければならなくなるケースがあります。

近年では、競売に代わる担保不動産の売却方法として、任意売却による方法が知られるようになって来ています。任意売却と自己破産の違いを理解し、不動産投資ローンが返済できなくなるという不慮の事態に備えておきたいといえます。

本記事では、不動産投資ローンが返済できなくなった場合の流れと、任意売却と自己破産の違いについて解説していきます。

目次

1. 不動産投資ローンが返せないときの流れ
   1-1．金融機関からの督促、催告
   1-2．期限の利益の喪失
   1-3．代位弁済、債権譲渡
   1-4．任意売却、競売
   1-5．自己破産、個人再生
2. 不動産の任意売却と自己破産の違い
   2-1．任意売却は不動産処分、自己破産は債務整理の問題である
   2-2．任意売却は債権者との手続きだが、自己破産は裁判手続きである
   2-3．任意売却では債務が残ることもあるが、自己破産は債務が免責される
3. 不動産投資ローンの返済が難しい時の対策
4. まとめ

1．不動産投資ローンが返せないときの流れ

不動産投資ローンが返せないとき、次のような流れで督促や任意売却、自己破産などの手続きが進行していきます。

• 金融機関からの督促、催告
• 期限の利益の喪失
• 代位弁済、債権譲渡
• 任意売却、競売
• 自己破産、個人再生

以下で詳しくみていきましょう。

1-1．金融機関からの督促、催告

不動産投資ローンを滞納して1カ月から3カ月程度までは、金融機関から督促や催告がおこなわれます。

電話や書面によって、不動産投資ローンの返済を求められます。返済できない事情の説明を依頼する通知がある場合もあります。

このような督促によっても返済がなされないと、さらに厳しい内容の催告書が送られて来ます。催告書では、滞納分の一括返済を求め、滞納が続く場合に競売などの法的手続きに移行する旨などが通知されます。

1-2．期限の利益の喪失

不動産投資ローンの金銭消費貸借契約では、債務者は、借りた金銭を決められた期日ごとに分割して返済することができることになっています。このような債務者の権利を期限の利益といいますが、返済を滞納することでこの利益を失います。

滞納後3カ月から6カ月程度で、金融機関から期限の利益を喪失通知が届き、残債の一括返済を迫られることになります。

月々の返済を滞納している状況では残債の一括返済は困難であることが考えられ、担保不動産の売却代金による一括返済という方向に進んでいくことになります。

1-3．代位弁済、債権譲渡

不動産投資ローンでは、借入の際、保証会社と保証委託契約を締結していることが多いでしょう。その場合、期限の利益を喪失すると、保証会社が債務者に代わって金融機関に代位弁済をおこないます。そうすると、今度は保証会社が債務の一括返済を求めてくることになります。

または、金融機関がサービサーと呼ばれる債権回収専門会社に債権を譲渡する場合もあります。その場合にはサービサーが債務の返済を求めてくることもあります。

1-4．任意売却、競売

債務の一括返済を求められる段階になると、担保不動産の売却代金による返済を検討することになります。金融機関や保証会社などの協力を得て、債務者の意思で売却をする方法が任意売却です。

他方、金融機関や保証会社などの債権者が、裁判所に対して、債権の担保となっている不動産を強制的に売却する法的手続きを申し立てる方法が競売になります。競売になると、債務者の意思や都合に関わらず、裁判所が職権で強制的に担保不動産を売却します。通常、不動産投資ローンを3～6カ月程度滞納すると、競売手続きに移行します。

1-5．自己破産、個人再生

任意売却や競売によって担保不動産を現金化しても債務を全額返済できない場合、金融機関などが任意整理に応じなければ、自己破産や個人再生手続きをおこなうことになります。

自己破産、個人再生は、共に裁判手続きを通じて債務の全額または一部を免除してもらう手続きです。自己破産、個人再生は、債務の免除を法的に確定できる反面、生活に必要な財産以外のものを処分されてしまったり、新たにローンを組むことが一定期間制限されたりするデメリットがあります。

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2．不動産の任意売却と自己破産の違い

不動産投資ローンを返すことができなくなった場合、まずは、任意売却等により担保不動産を売却して現金化し、残債を一括返済することになります。

担保不動産を売却しても債務を全額返済できず、金融機関等が任意整理に応じない場合は自己破産などの手続きに移行することになります。

それでは、任意売却と自己破産の違いについて詳しくみていきましょう。主に次のような点が大きな違いになります。

• 任意売却は不動産処分、自己破産は債務整理の問題である
• 任意売却は債権者との手続きだが、自己破産は裁判手続きである
• 任意売却では債務が残ることもあるが、自己破産は債務が免責される

以下、それぞれについて解説していきます。

2-1．任意売却は不動産処分、自己破産は債務整理の問題である

任意売却は、原則として不動産投資ローンの担保対象となっている不動産を処分して換金する際、どのような方法を選択するかという問題です。不動産投資ローンの債務整理は、担保不動産の売却手続きの中でおこなわれることになります。

これに対して、自己破産は、債務の整理するにあたり、どのような方法を採るのかという問題になります。任意売却がローンの残る不動産売却の手段であるのに対し、自己破産は債務整理の手段といえ、それぞれ解消できる問題が異なるということになります。

つまり、不動産は任意売却することができたが借入金が残ってしまい、その後、やはり返済が困難になって自己破産に至るという可能性もあります。

2-2．任意売却は債権者との手続きだが、自己破産は裁判手続きである

任意売却は、債権者である金融機関等の同意を得て、不動産投資ローンの対象となっている不動産を売却する手続きであり、主に、債権者との間の交渉や調整が中心となる手続きです。

一方、自己破産は、裁判手続きを通じて債務の全額または一部を免除してもらう手続きです。

任意売却は、交渉次第で不動産の所有者の意志も反映させることができますが、自己破産では、破産管財人が不動産の処分をおこなうため、不動産の所有者が介入する余地はありません。

2-3．任意売却では債務が残ることもあるが、自己破産は債務が免責される

任意売却では、金融機関等の同意を得て不動産投資ローンの担保不動産の抵当権を解除してもらうことができたとしても、その不動産の売却後、売却代金で返済できなかった残債を免除してもらえない可能性が高いと言えるでしょう。

一方、自己破産は、債務整理をおこない、債務を免除してもらうための裁判手続きですので、免責不許可事由がなければ、裁判所の免責許可決定が下りて債務の支払いは免除されます。

3．不動産投資ローンの返済が難しい時の対策

まずは借入をしている金融機関に連絡を入れ、返済期間のリスケジュールなどの相談が可能かどうか問い合わせてみましょう。督促などを放置していると返済の意思が無いとみなされ、差し押さえなどによって取れる手段が限られてくるためです。

また、任意売却によって残債を完済することができるか、不動産の時価を確認しておくことも重要です。ローンが売却価格よりも大きいオーバーローンである場合は、残債をどのように返済するのか慎重に検討する必要があります。

不動産の時価を調査する方法としては、複数の不動産会社に査定を依頼して、査定価格や査定の根拠を比較できる不動産一括査定サイトが便利です。不動産会社の査定書を持って金融機関に相談することで、より具体的な対策を検討しやすくなるでしょう。

下記、不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴があります。

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まとめ

不動産投資ローンを返済できないと、残債を一括返済しなければならなくなります。任意売却等により担保不動産を売却して現金化しても一括返済ができない場合、金融機関等が任意整理に応じないときは、自己破産等をすることになります。

任意売却と自己破産は、前者が不動産の売却を中心とした手続きであるのに対し、後者は債務整理を目的とした手続きであるという違いがあります。

他にも、前者が債権者との間の任意手続きであるのに対し、後者は裁判を通じた強制手続きであるということが大きな違いです。債務整理の観点からは、任意売却では債務が残ることもありますが、自己破産では基本的に免責されるという違いがあります。

不動産投資ローンを返済できなくなった場合、自己破産は法的制限を受けるなどのデメリットが大きいため、まずは任意売却を検討し、それがうまくいかない場合、自己破産を検討するとよいでしょう。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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