不動産投資で起こりやすい5つの失敗事例は?事前の対策や注意点も

不動産投資は定期的な収入を見込める投資方法です。株式投資やFX投資と比べて日常的な取引作業を必要とするわけではなく、手間となる物件の管理業務も外部に委託でき、日中仕事のある方でも取り組みやすいメリットがあります。

しかし、不動産投資は投資資金を回収できない元本割れのリスクがあります。物件の選び方や運用方法を間違えれば赤字経営になる可能性もあり、処分したくても買い手が見つからないケースもあります。

そこでこの記事では、不動産投資で起こりやすい5つの失敗事例と事前の対策や準備について詳しく解説します。不動産投資を検討している方はご参考下さい。

目次

  1. 不動産投資の5つの失敗事例
    1-1.表面利回りだけで物件を選ぶ
    1-2.維持費用を考慮せず安い物件を購入する
    1-3.出口戦略を立てない
    1-4.サブリース契約の内容をよく確認しない
    1-5.物件管理に必要な経費を惜しんでしまう
  2. 不動産投資で失敗しないための事前準備・対策
  3. まとめ

1.不動産投資の5つの失敗事例

不動産投資は、目先の利益だけで物件を選んだり、購入後の経営をおろそかにしたりすると失敗することがあります。具体的な失敗事例から確認してみましょう。

1-1.表面利回りだけで物件を選ぶ

不動産の収益性を表す指標として投資に対するリターンの割合を表す「利回り」という指標があります。

しかし、表面利回りで物件を選ぶ際は注意も必要です。物件情報サイトに記載されている表面利回りは、物件の維持管理にかかる諸費用や税金、ローンの返済分などは考慮されていないためです。

また、不動産経営は入居者が見つからない空室リスクを伴います。入居者が見つからなければ家賃収入を得られないので、ローンの返済などは貯金などから工面しなければならなくなります。

高利回り物件は、購入時に空室で、家賃も相場より高い場合があります。このような物件を取得すると、入居者を募集する際に家賃を下げなければならず、満室になっても当初の想定利回りより低くなることがあります。

そのため、表面利回りの数字は投資物件を探す段階での参考値とし、実際に物件購入の段階では経費や空室率を勘案した「実質利回り」でシミュレーションを作成することが重要です。

表面利回りの高い物件は、該当エリアの空室率が上昇していたり、物件の老朽化が進んでいたりなどの悪条件を抱えていることがあります。収益性にのみ着目してしまい、このようなリスクを把握していないと、不動産投資に失敗してしまうことがあります。

1-2.修繕費用を考慮せず安い中古物件を購入する

投資物件を購入する時に物件価格の安さを重視してしまうと、間取りや設備なども古く、貸し出すためには多額のリフォーム費用がかかることもあります。

その結果、物件価格は安くても入居者を募集する状態にするため高額なリフォーム費用や設備投資が必要になる可能性があります。

最初に必要な修繕費用にも着目しておかなければ、想定外の出費を強いられることもあるので、注意が必要です。

1-3.出口戦略を立てない

不動産投資では、投資物件を何年間賃貸で運用して何年後に売却するという出口戦略を考えることも重要です。

建物や設備の老朽化にともなって修繕費用も多額になり、物件購入時に満室でも、入居者が退去した後に新たな借り手を見つけるまで想定以上の時間がかかる可能性があるためです。

そのため、物件を選ぶ際は、10年後や20年後も賃貸需要があるか、売りたくなった時に売れるような立地かなどを確認することが大切です。売却を含めた不動産投資計画を立てると、より柔軟な運用も可能になり、経営失敗による損失を抑えることもできます。

1-4.サブリース契約の内容をよく確認しない

不動産投資ではサブリース契約に関するトラブルも多く見られます。サブリース契約とは、自分が購入した物件を不動産会社に一棟ごと貸し出し、手数料を支払うことで、空室状況に関わらず賃料の8〜9割程度を保証してもらえる仕組みです。

サブリース契約では、空室が発生しても常に一定の収入を得ることができ、自分で運用する手間もかからないので、オーナーにとってはメリットの多い制度に見えます。しかし、サブリース契約では過去には様々なトラブルが発生しています。

サブリース契約は、自主管理を行う余裕のない方や、家賃滞納などを心配したくない場合などに便利な仕組みです。ただし、特に家賃の値下げに関する契約内容はトラブルに発展するケースも多くあるので、契約書はしっかりと確認することが大切です。

なお、このようなサブリース契約のトラブル発生が相次いだ背景から、2020年12月15日より賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の一部、いわゆるサブリース新法が施行されました。

【関連記事】サブリース新法、従来のサブリース契約との違いは?注意点や今後の影響も

このような法改正により、従来よりオーナーの誤認を誘ってサブリース契約を締結させようとするような悪徳業者は減ると考えられます。

ただし、サブリース契約のデメリットは重要事項説明書に記載されて充分に説明されるとはいえ、知識や経験の浅い不動産投資の初心者には理解が難しい部分もあります。サブリース契約を締結する際、オーナー側がリスクを充分理解しておくことが大切です。

1-5.物件管理に必要な経費を惜しんでしまう

不動産の自主管理を行う場合、不動産会社に管理委託費用を支払う必要がありません。管理する物件の数が少なかったり、時間的に余裕があったりする場合、自主管理を行うことが可能です。

ただし、自己管理では、入居者の募集・審査、内覧対応・契約事務手続き、クレーム処理等を行う必要があるほか、物件の設備点検やタイミングを見て修繕の発注を行うなど、専門的な知識も求められます。

サラリーマンと兼業している方にとっては大きな負担になるほか、専業大家の方でも遠隔地にある物件を自己管理する場合は手間や時間がかかります。

特に、入居者管理は家賃収入に影響してくるので慎重に行う必要があります。ランニングコストの節約のために自主管理を始めたものの、入居者がなかなか見つからず、結果的に家賃収入が大きく減ることもあります。

2.不動産投資で失敗しないための事前準備・対策

不動産投資に失敗してしまう事例に多く共通している点として、「短期的な予測を立てて投資判断をしてしまった」ということが挙げられます。

不動産投資は、長期的に不動産を運用して家賃収入を得る長期投資の方法です。物件購入時の状況だけで投資判断をせず、5年~30年など、長期的な視点を持つことが重要となります。

例えば、突発的な修繕や空室が続いてしまった時などには、多額の資金を必要とすることがあります。このような将来のリスクに対応するためには、手元の現金資産を蓄えておくことも大切なポイントとなります。

不動産で得た賃料収入は消費に使ってしまうのではなく、貯蓄に回したり、他の低リスクの金融商品に再投資するなどして、リスクに備えた長期的な資金計画を立てることを検討してみると良いでしょう。

なお、フルローンなどで与信の限界まで融資を引くと、リターンも大きくなる半面、規模拡大によって投資のリスクも増大していきます。自身の返済比率のバランスを取りながら、慎重に投資戦略を立てることを検討しましょう。

まとめ

不動産投資は短期的に大きな利益を狙う投資方法ではなく、長期的に投資物件を賃貸運用し収益を得て行く投資手法です。利回りや家賃収入などの良い面ばかりを見るのではなく、将来的な空室リスクや修繕費用などの悪い面にも気を配ることが重要です。

不動産のオーナーとして長期的な計画を立て、月々の資金管理を行うことを検討してみましょう。また、投資物件を比較する際は1社だけでなく複数の不動産投資会社へ問い合わせ、各社の物件や対応内容などを比較してみると良いでしょう。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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