不動産の相続でよくあるトラブル事例は？対策や手続きをスムーズに進めるポイントも

被相続人が亡くなった場合、相続人は被相続人が有していた現金や不動産といった財産を相続します。

不動産は現金とは異なり、相続割合に応じて簡単に分けることができるものではないため、相続時に何らかのトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

この記事では、不動産を相続する際によくあるトラブル事例とトラブルを回避する対策やポイントについて解説します。

目次

1. 不動産の相続でよくあるトラブル事例4選
   1-1．誰が相続するのかでもめる
   1-2．代償金の支払いでもめる
   1-3．不動産の売却価格でもめる
   1-4．名義変更が行われておらずもめる
2. トラブルを回避する対策とポイント
   2-1．誰が相続するのかを明確にしておく
   2-2．資金計画をしっかり立てておく
   2-3．不動産の査定結果を相続人同士で共有する
   2-4．スムーズに相続の手続きを進める
3. まとめ

1．不動産の相続でよくあるトラブル事例4選

被相続人が亡くなると、相続割合に応じて相続人が財産を取得します。例えば、妻と2人の子供がいる夫が亡くなって相続が生じると、遺言書がない場合の相続割合は妻が2分の1、子供が4分の1ずつになります。

相続財産が2,000万円の現金のみだった場合のそれぞれの相続財産は、妻が1,000万円、子供が500万円ずつとなります。

このように、現金は簡単に分けることができますが、不動産は現金のように簡単に分けることができません。均等に分配することが難しい不動産の相続ではトラブルが生じやすいので注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐには、どのようなトラブルが生じるのか事前に把握しておくことが重要です。不動産の相続でよくあるトラブル事例として、以下の4つが挙げられます。

• 誰が相続するのかでもめる
• 代償金の支払いでもめる
• 不動産の売却価格でもめる
• 名義変更が行われておらずもめる

それぞれのトラブル事例について詳しく見ていきましょう。

1-1．誰が相続するのかでもめる

相続した不動産の主な分割方法として、現物分割、代償分割、換価分割の3つがあります。現物分割は相続割合に応じて土地を分筆して分割することですが、建物は分筆できないために戸建住宅などの相続では現実的に難しい分割方法となります。

そのため、戸建住宅などの相続では代償分割か換価分割のどちらかを選ぶケースが多いでしょう。

「代償分割」は相続人の1人が不動産を相続して他の相続人に現金を支払う分割方法で、「換価分割」は相続人全員が未分割のまま不動産を売却し、その代金を分配する方法です。

不動産は価格変動のある資産のために、これらの相続方法では「不動産の価格はいくらになるのか？」「適正な売却価格と言えるのか？」というポイントが争点になりやすく、代表して相続する方や売却を担当する方の責任は大きくなります。

相続人が複数になる場合、誰がこれらを担当するのかでトラブルになる可能性があります。

1-2．代償金の支払いでもめる

相続した不動産の分割方法として代償分割を選んだ場合、不動産を相続した相続人は他の相続人に代償金を支払います。

例えば、妻と2人の子供がいる夫が亡くなって、妻が5,000万円の価値を有する不動産を取得した場合、子供に1,250万円ずつ代償金を支払うことになります。

しかし、1,250万円の現金をすぐに用意できない場合、代償金の支払いをスムーズに行えずにトラブルに発展する可能性があるので注意しましょう。

代償分割による相続をする際は、事前に不動産価格を調べ、現金資産による支払いが可能かどうか確認をしておくことが大切です。

1-3．不動産の売却価格でもめる

相続した不動産の分割方法として換価分割を選んだ場合、不動産の売却によって得られた売却代金を相続割合に応じて分けることになります。

相続した不動産を売却する際は、共有名義のままではスムーズに売却を進められないため、相続人の代表者1人に名義を変更して売却を進めます。

代表者が売却を進めるにあたって周辺相場よりも安く不動産を売却した場合は、得られる現金が少なくなってトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

1-4．名義変更が行われておらずもめる

被相続人が亡くなったにもかかわらず、名義変更手続きが面倒という理由で放置している人も多いと思います。

例えば、Aが亡くなって妻のBと子供のC・Dが不動産を相続し、しばらく時間が経ってからCが死亡してCの妻のEと子供のFとGが相続人になったとします。

そうなると、直接のつながりがない相続人が増え、誰が相続人なのか分かりにくい、話し合いがまとまりにくくもめる可能性があるので注意が必要です。

また、最終的にA名義となっている不動産をFが相続することになった場合、AからC、CからFと段階を経て名義変更手続きを行う必要があります。亡くなった人の資料を集めて名義変更手続きを行う、二度の手続きを行わなくてはならないという点にも注意しましょう。

2．トラブルを回避する対策とポイント

不動産の相続でのトラブルを回避するためには、回避する対策やポイントを把握した上で不動産の相続に臨むことが重要です。

トラブルを回避する対策とポイントとして、以下の4つが挙げられます。

• 誰が相続するのかを明確にしておく
• 資金計画をしっかり立てておく
• 不動産の査定結果を相続人同士で共有する
• スムーズに相続の手続きを進める

それぞれの対策とポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1．誰が相続するのかを明確にしておく

誰が相続するのかでもめるというトラブルを未然に防ぐためにも、相続前に誰が相続するのかを明確にしておくことが大切です。

被相続人が亡くなった直後は誰が相続するのかという話し合いがうまくまとまらない可能性があるうえ、被相続人の意思確認ができなくなります。そのため、事前に誰が相続するのかを話し合っておくことが大切です。

できれば話し合った内容に基づいた遺言書を作成し、法的な根拠を残しておくことも検討しましょう。

2-2．資金計画をしっかり立てておく

代償金の支払いでもめるというトラブルを避けるために資金計画をしっかり立てておくことが大切です。

不動産を相続する人を決めた後は、いつ相続が生じても代償分割を行えるように代償金を準備しておきしょう。

資金計画をしっかり立てて代償分割を行えるように準備していれば、代償金の不足によるトラブルの可能性を抑えられるでしょう。

2-3．不動産の査定結果を相続人同士で共有する

不動産の売却価格でもめるというトラブルについては、不動産の査定結果を相続人同士で共有しておきましょう。

相続した不動産の分割方法として換価分割を選ぶと相続人の代表者が売却を進めることとなります。しかし、単独で全てを進めるのではなく情報を共有しながら売却を進めることが大切です。

不動産会社に査定を依頼する際も、査定結果を相続人同士で共有し、いくらで売るのかを話し合うようにすれば、売却後にもめる心配がなくなるでしょう。

不動産査定をする際は複数社の査定結果や査定の根拠を比較することが大切です。物件情報を登録すると複数の不動産会社の査定を同時に受けられる「不動産一括査定サイト」の利用を検討してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

2-4．スムーズに相続の手続きを進める

不動産相続の際、名義変更手続きには法的な義務が無く、ペナルティが生じるわけではありません。しかし、名義変更をせずに放置すると所有者が曖昧となりトラブルの要因となる可能性があります。ペナルティの有無に関係なく名義変更手続きを行うことが大切です。

相続が生じると様々な手続きに手間と時間がかかるため、名義変更手続きを後回しにする人も多いですが、トラブルを未然に防ぐためにもスムーズに手続きを行いましょう。

【関連記事】相続した不動産はいつまでに名義変更すべき？手順や発生する費用を解説

まとめ

不動産の相続は、現金資産の相続とは違い、相続割合に基づいて簡単に分けることができません。また、不動産を相続するにあたり、換価分割ではなく代償分割を選んだ場合、誰が不動産を相続するのかでもめる可能性があります。

トラブルを未然に防ぎながらスムーズに不動産を相続するには、代表的なトラブル事例とトラブルを回避する対策やポイントをよく理解してから不動産の相続に臨むことが重要と言えるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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