不動産投資家はNISAをどう活用するべき？4つの投資ポートフォリオを解説

不動産投資家の中には、NISA投資を並行して行なっている方も少なくありません。NISAを通じて株や投資信託に投資することにより、自分の意向に沿った柔軟なポートフォリオの形成が可能です。

今回の記事では、不動産投資家の投資ポートフォリオの例を4つ紹介します。不動産と有価証券投資を組み合わせて投資を検討する方は、ぜひ参考にしてください。

目次

1. 現行NISAの制度をおさらい
2. 不動産投資とNISA投資を併用するメリット
   2-1．税金負担を避けて効率よく投資ができる
   2-2．柔軟にポートフォリオを組める
   2-3．余剰資金を効率よく投資に回せる
3. 不動産投資家のための4つのポートフォリオアイデア
   3-1．株式投資で値上がり益を積極的に追求
   3-2．為替差益を追求するなら海外資産多めに
   3-3．リスク低減と金利収入の増加を追求
   3-4．幅広い資産に投資してリスク分散を図る
4. NISAと不動産を組み合わせたポートフォリオの注意点
   4-1．資産規模の捉え方を整理しておく
   4-2．短期的な価格変動リスクは多くの場合で高まる
   4-3．NISA対応銘柄に注意
5. 資産形成の相談ができる不動産投資会社のセミナー・個別相談
   5-1　シノケンプロデュース（一棟アパート）
   5-2　湘建（新築・中古マンション）
   5-3　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）
6. まとめ

1　現行NISAの制度をおさらい

2024年から始まったNISAの制度概要

※画像引用：金融庁「NISAを知る」

NISAは、金融庁が運営する、投資収益に対してかかる所得税20.315％が非課税となる制度です。

2024年に制度が拡充されて、いまは積立投資に活用されるつみたて投資枠とスポット投資・積立投資双方に使用できる成長投資枠を併用できます。二つの合計で、年間360万円、投資元本ベースで1,800万円までの投資が非課税でできる制度です。

非課税期間は恒久化され、保有し続けている限り非課税が適用されます。また、NISAで保有した証券を売却した場合には、翌年にその分の投資枠が復活します。所得税が免除されることにより、効率よく資産を増やしていけるのが、NISAの特徴です。

2　不動産投資とNISA投資を併用するメリット

不動産投資とNISA投資を併用するメリットは次の3点です。

• 税金負担を避けて効率よく投資ができる
• 柔軟にポートフォリオを組める
• 余剰資金を効率よく投資に回せる

それぞれのポイントについて、詳しく紹介します。

2-1　税金負担を避けて効率よく投資ができる

不動産投資では減価償却の経費計上などの他の投資には無い税制上のメリットがありますが、減価償却ができる期間は限定されているうえ、売却時に減価償却で計上した部分については取得費から差し引かれてしまいます。不動産所得や譲渡所得などの利益が出ていれば、所得税を支払わなければなりません。

不動産に関連する所得には原則として累進課税が適用されるため、高収入な方ほど税負担が重くなる傾向にあります。これに対してNISAは税金がかからないため、獲得した投資収益は100％獲得できます。それぞれの税制上のメリットを組み合わせることで、より効率的な資産形成が可能になります。

2-2　柔軟にポートフォリオを組める

NISAと不動産投資を組み合わせると、投資できる資産の範囲が大きく広がります。NISAでは投資信託や株式、REITなどに投資が可能です。

このうち投資信託は投資家から集めた資産をさまざまな資産に投資するファンドで、最終的な投資先は株、債券、REITやコモディティとさまざまです。そのため、投資信託の銘柄をうまく選ぶことで、不動産以外の幅広い資産への分散投資が可能となります。たとえば、値上がり益を積極的に追求したいなら株式へ投資するファンド、為替リスクをとって潤沢な金利収入と為替差益を狙うなら外国債券へ投資するファンドといったように、ファンド選びを通じて柔軟にポートフォリオを構築できます。

一方、不動産投資では実物資産への投資となり、金融資産にしか投資ができないNISAではカバーしづらい資産クラスへの投資が可能です。また、不動産投資は金融機関のローンを活用したレバレッジ効果や、賃貸契約に基づいた毎月の賃料収入など、NISAとは異なる分野に資産を分散することができます。

このような柔軟なポートフォリオを組めるという点もNISAと不動産投資を組み合わせるメリットと言えるでしょう。

2-3　余剰資金を効率よく投資に回せる

不動産だけで運用するよりも、余剰資金を効率よく投資できるのも特徴です。ある程度の収益性を追求する不動産投資では、しばしばまとまった金額の自己資金が必要です。たとえばアパート投資であれば、借入を積極的に活用するとしても数百万円〜1千万円前後の資金が必要となるケースが多いでしょう。そのため、投資資金が貯まるまでは投資を実行しづらいということになります。

NISAで投資できる有価証券は、証券会社によっては100円程度から購入可能な銘柄もあります。余剰資金ができたら、柔軟に投資に回せるのが特徴です。NISAを通じて余剰資金で株や投資信託などを購入することで、余剰資金を放置することなく、効率的な資産運用が実現します。NISA口座である程度資金が貯まったら、売却して不動産に再投資するのも一案です。

3　不動産投資家のための4つのポートフォリオアイデア

ここからは不動産とNISAをうまく取り入れたポートフォリオアイデアを4つ紹介します。NISAの活用法に悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

3-1　株式投資で値上がり益を積極的に追求

１つ目は株式投資を取り入れて、値上がり益を追求する方法です。個人の不動産投資では、多くの場合で賃料収入の獲得に主眼がおかれます。

株式を資産に組み入れると、NISAでは値上がり益を追求して、月々の現金収入は不動産で獲得を目指すと言ったように、資産をうまく役割分担できます。

株式を積極的に取り入れるポートフォリオの例

• 不動産：50%
• 日本株式：25%
• 海外株式：25%

ポートフォリオでは、半分を不動産に、残りを1/4ずつ日本株と海外株に割り当てています。株式投資は個別株に投資しても良いですが、それぞれの市場に投資する投資信託を保有すれば、手軽にポートフォリオを形成できるでしょう。

不動産と株式の組み合わせは、リスク分散の観点からも有効な選択肢の一つです。景気が拡大する局面では、株式の値上がり益を追求できます。景気悪化時には、株式は値下がりリスクが大きいものの、不動産による着実な賃料収入が資産全体の損失抑制に寄与するでしょう。

3-2　為替差益を追求するなら海外資産多めに

為替に着目したポートフォリオの構築も、一つのアイデアといえます。日本の不動産に投資していると、為替リスクは基本的にありません。

一見安全に思いがちですが、円資産に投資資金を集中させるのは、実はリスクを伴います。たとえば最近の例をあげると、2022年頃～2024年前半にかけては、円安の進行が日本国内の物価上昇をもたらしました。

このような状況下では、実は外貨建ての資産を所有しておくことで、為替変動によう物価高騰が進むタイミングで円安の恩恵を受けられます。

このように円安の影響から資産を守ること踏まえたポートフォリオは、次の通りです。

海外資産と組み合わせたポートフォリオの例

• 不動産：40%
• 海外債券：30%
• 海外株式：30%

海外資産は、為替ヘッジをかけなければ、円安が進行したときに資産が拡大します。円安による物価高騰のリスクが高まる局面で為替差益を獲得可能です。物価の変動まで含めた為替によるリスクから資産を守るうえでは、資金を海外資産に振り分けるのが有効な対策となります。

3-3　リスク低減と金利収入の増加を追求

不動産だけに投資するよりもリスクを軽減したいと考えるなら、資産の一部を債券に投資するのも一つの方法です。不動産は株式ほどではないにせよ、一定の価格変動リスクがあるため、ミドルリスクミドルリターンの投資の一つと考えられます。

投資家によっては「リスクが高い」と感じる方もいるでしょう。そのような投資家には、さらにリスクの低い債券に資産の一部を投資するのが選択肢の一つとなります。

債券投資と組み合わせたポートフォリオの例

• 不動産：50%
• 海外債券：25%
• 日本債券：25%

債券は企業や国、公共団体などが投資家から負債を調達するために発行する証券です。保有期間中は定期的に金利収入を獲得でき、満期には元本が償還されます。

NISAで投資する場合、基本的には債券へ分散投資する投資信託へ投資するため、日々で見ると価格変動が生じます。しかし、金利収入がファンドのリターンを底上げするため、長期保有すれば安定したリターンが期待できるのが特徴です。

3-4　幅広い資産に投資してリスク分散を図る

投資信託をうまく活用して、投資先を高度に分散する方法もあります。NISAで投資できる投資信託には、さまざまな資産に投資する銘柄があります。株式、債券のほか、REITやコモディティと、投資信託を活用するとさまざまな資産に投資が可能です。

幅広い資産に分散投資するポートフォリオの例

• 海外債券：12.50%
• 海外株式：18.75%
• 日本債券：12.50%
• 日本株式：18.75%
• コモディティ：12.50%
• 不動産：25.00%

分散投資をすると、特定の資産の損失を別の資産のパフォーマンスでカバーできるため、損失リスクを抑えられます。多様な資産を組み入れれば、さまざまな経済変化や環境変化に強い資産構成を実現可能です。

特定の資産に集中させるのに抵抗がある方は、上図のようにさまざまな資産に分散投資するのも一つの方法といえます。

4　NISAと不動産を組み合わせたポートフォリオの注意点

NISAと不動産を組み合わせたポートフォリオを考えるときの注意点としては、次のような点があります。

• 資産規模の捉え方を整理しておく
• 短期的な価格変動リスクは多くの場合で高まる
• NISA対応銘柄に注意

4-1　資産規模の捉え方を整理しておく

不動産とNISA投資を組み合わせる場合、不動産の資産規模の考え方を整理する必要があります。不動産は、小ぶりな物件でも1千万円程度、高いものでは数千万円～数億円と高額な資産が多く見られます。

しかし、個人投資家においては、多くの場合借入を活用して、自己資金を抑えて物件を購入します。ポートフォリオを組むときに、不動産の物件価格や資産価値をそのまま資産構成として捉えてしまうと、不動産が過度に大きく見えて適切とは言えません。

仮に不動産をすぐに売却した場合には、手元には負債を差し引いた金額しか残らない点からも、不動産の価格＝投資額とするのは不適切と言えるでしょう。簡便な考え方としては、不動産投資に投じた「自己資金（元入金）」をベースに、ローンの残債と不動産価格を差し引いた部分（純資産）を不動産投資の資産構成額として捉えるのがよいでしょう。これなら、有価証券との資産構成を適切に検討できます。

不動産は株価のように日次で価格を確認できるわけではないので正確な算出は困難ですが、ポートフォリオの資産構成を考えるときは、その時点で売却したときに獲得できる現金を資産価値と捉えるのが一つの考え方です。

4-2　短期的な価格変動リスクは多くの場合で高まる

不動産投資と比べて、NISAでの有価証券は価格変動リスクを伴う点に注意しましょう。株式や投資信託、REITなど、NISAで投資できる資産の多くは日々価格が変動します。価格が動く分、日々損益が動く点に留意が必要です。

なお、不動産は価格を見づらいというだけで、価格変動がないわけではありません。仮に保有する不動産の売却を打診すれば、市場の状況により売値は変わってくるでしょう。長期で保有を継続しているうちに、価格が大きく変動する可能性もあります。

日々価格が見えるからといって、それだけで有価証券の方がリスクが高いとは一概にはいえない点に留意が必要です。

4-3　NISA対応銘柄に注意

NISAは、全ての投資信託に対応しているわけではない点に注意しましょう。NISAの対応銘柄は、金融庁が認める一定の銘柄に限定されているため、全ての投資信託に投資できるわけではありません。

ブルベアなど短期的な利益を追求する銘柄や毎月分配で基準価額が下がりやすい銘柄は、NISAから除外されています。

たとえばSBI証券の場合は、2024年9月26日時点で取り扱っている2,565銘柄の投資信託のうち、成長投資枠で投資できるのは1,263銘柄です。

つみたて投資枠はさらに制約が厳しく、248銘柄に絞られます。NISAで投資できる銘柄と、そうでない投資信託がある点に注意しましょう。

5　資産形成の相談ができる不動産投資会社のセミナー・個別相談

不動産投資会社の中には、不動産投資についてだけでなく資産形成の相談ができるセミナー・個別相談を提供していることがあります。このようなサービスを活用することで、NISAと組みあわせた不動産投資の戦略や、資産状況に合わせたポートフォリオの組み方についてもアドバイスを受けることが可能です。

以下では、将来の資産形成についてアドバイスを受けられる不動産投資会社についてご紹介していきます。

5-1　シノケンプロデュース（一棟アパート）

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかる不動産投資セミナーです。セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後までにいくら必要か、年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

5-2　湘建（新築・中古マンション）

湘建は、東京・横浜エリアの新築・中古ワンルームマンションの販売を手がける不動産投資会社です。駅徒歩8分以内という好立地のワンルームマンションにこだわることで、入居率99.7%（2020年11月末実績）を実現しており、物件価格は2,000万円～2,500万円が多く他のマンション投資会社と比べると購入しやすい価格帯となっています。

湘建の無料セミナーは、FPや投資家の方などをゲスト講師として招いて、不動産投資を検討している方や資産運用の考え方について学びたい方に向けて、マンション投資のメリットだけではなくリスクまでしっかり説明しており、その上で物件の選び方やマンション投資のノウハウなども解説しています。

セミナー参加者からは「初心者の私でもわかりやすく、国家資格を持った外部の先生が教えてくれるという中立性に好感が持てました。（28歳/女性）」「他社でも不動産投資について説明を聞き、セカンドオピニオンとして受講しました。他社のセミナーでは聞けない専門的が非常に勉強になりました。（38歳/男性）」などの声が上がっており、セミナー後のアンケート結果では、95%以上が「満足」したと回答している実績があります。

現在は期間限定で不動産投資セミナーが無料オンライン配信されていますので、気軽に受講をすることが可能となっています。また、オンライン面談では【Amazonギフト2,000円分】がもらえる参加特典があります。

湘建のマンション投資の特徴

湘建の特徴は、賃貸ニーズの豊富な都心で低リスクの運用が期待できる都心マンションに投資が出来るという点です。物件の種類については、中古マンションの販売だけではなく、オリジナルブランドの新築マンション開発も手がけていますので、資産運用の目的や目標に合わせて最も適した物件を選ぶことができます。

融資についても、優遇金利1%台前半から、85％が頭金10万円以内でスタートしているといった特徴があります。購入後の賃貸管理については、わずらわしい交渉事やクレーム対応などを全て湘建に丸投げすることができ、原状回復費用や設備トラブルの保証なども充実している点がオーナーから高く評価されています。

また、投資初心者でもマンション投資に取り組みやすいよう、オーナー向けスマートフォンアプリ活用した管理も特徴的です。収支の詳細やシミュレーション、書類データのダウンロード、チャットを活用した担当者とのやり取りなど、手間なくマンション管理が行えるよう工夫されています。

長期的に運用することで徐々に純資産を増やして行きたい方や、不動産投資をこれから始める初心者の方でも取り組みやすいというメリットがあります。

5-3　エイマックス（A-MAX）（中古マンション）

エイマックスは、顧客の資産（Asset）の最大化（MAX）を社名・理念として掲げる不動産投資会社で、東京23区の投資用マンションの仕入れ・販売を手掛けています。日本でトップの不動産販売実績（※）を有する代表の天田 浩平氏を中心に少数精鋭の営業体制できめ細やかなサービスを提供しています。（※投資用マンション部門　天田氏の個人取引実績　年間最高売上高83.9億円）

4期目の売上は104億円を達成し、国内大手の信用調査会社である帝国データバンクの企業信用調査では、61点の評点（中央値：40点台）と高い点数を獲得しています。

エイマックスの不動産投資セミナーは、長期的に家賃収入を得る方法や、メリットからリスクまでを理解できる不動産投資をはじめて学ぶ方向けの「ベーシックセミナー」、投資の専門家にたっぷり質問したい方や自分だけの投資プランを作ってほしい方、物件のシミュレーションがみたい方向けの「個別相談」、具体的な物件やサービス・金利条件・保証内容など詳細を知りたい方向けの「⾮公開物件の紹介」の3つから選ぶことが可能です。

なお、個別面談に参加すると、代表の天田氏が執筆した3冊目の書籍『マンション投資の「ルール」は私が教えます』をプレゼントしてもらえます。こちらの書籍では、不動産投資の基礎が学べるだけでなく、初心者が不動産投資を始めるにあたり不安に感じやすい物件選びのポイントや資金調達の方法などについても、詳しく解説がされているため、自分でも学びながら不動産投資を検討したい方にとってメリットがあるでしょう。

エイマックスの中古マンションの特徴

エイマックスでは毎月3,000件以上の表に出ない物件情報の中から、立地条件・建物管理の状況・賃料相場・駅ごとの人口増加率・物件の資産価値などに加えて、天田氏が現に保有する90戸の物件の状況や賃貸経験を踏まえ、厳格な基準を満たす中古のみを数十件だけに絞って厳選して仕入れています。

また、賃料査定を行う際は、周辺相場の賃料だけでなく賃貸履歴までしっかりと見ることで、人が抜けてすぐ入居がつく賃料かどうかの判断が行われるため、高い入居率と収益性のバランスが保たれています。他にも、物件調査時に郵便受けにガムテープがはられていないか、周辺にゴミがないかなど共用部の物件調査を行うなど、建物管理・賃貸の状況などについても詳しく見ています。

こうして仕入れられた物件は、人気駅から徒歩10分以内、適正もしくは割安な家賃となっており、かつ建物管理がしっかりしているため安全で長持ちする物件といった長期収入・資産価値が見込める物件となっています。実際に、購入後に10%以上の賃料アップを実現している物件も多数あります。

マンション購入後は、1室あたり一律2200円（税込）の管理費用で運営を委託することができ、購入後5年間は査定家賃80％保証、家賃滞納100％保証、壊れてしまうとまとまった費用が必要なエアコンや給湯器等も購入後3年間は設備保証が設定されているなど、購入後の保証が充実している点も大きな特徴です。3年を経過した物件についても月額2,500円～4,800円（築年数・専有面積で変動）の設備保証に加入することで継続して保証を受けることができます。

適正な家賃設定・賃貸管理により管理戸数711戸・入居率99.1%（2023年7月時点）という実績があり、賃料を上げても入居がつきそうな物件については賃料アップを行っています。そうした営業活動の結果、不動産投資オーナーのリピート率74%、紹介率39%（いずれも2020年10月集計）という非常に高い満足度・実績を有しています。

6　まとめ

不動産を保有する投資家のなかには、NISAを活用してポートフォリオ運用を実践している方も少なくありません。

NISAで投資できる投資信託や株式、REITを組合わせれば、より自由度の高いポートフォリオの形成が可能です。不動産だけでは充足できないニーズを満たす資産運用を実現できるでしょう。

これまでポートフォリオ構築について考えたことがなく、自分に合った資産構成に悩むという方は、今回紹介したポートフォリオ例を参考に、自分にあった構成を考えてみてください。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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