【初めてのアパート経営ガイド】自己資金はいくら必要？必要な年収の目安は？

アパート経営は、毎月まとまった金額の賃料収入が期待できます。ミドルリスク・ミドルリターンの投資として個人投資家で多くの方が取り組んでいます。

一方で、集合住宅であるがゆえに物件価格が相対的に高い場合もあるため「初心者にはハードルの高い投資なのでは？」と考えている方も少なくありません。今回は、初めてアパート経営を検討している方に向けて、物件の購入価格や自己資金の目安、年収の目安についてまとめました。

目次

1. アパート購入時のコストを整理
   1-1．アパートの価格
   1-2．アパート購入時の諸費用
   1-3．アパートの初期費用イメージ
2. アパートの自己資金はいくら必要か？
   2-1．全額自己資金の場合
   2-2．フルローンに近いスキームで運用する場合
   2-3．自己資金を入れた上でローンを活用する場合
3. アパート投資に必要な年収の目安は？
4. アパートローンに強い初心者向けアパート経営セミナー
   4-1．シノケンプロデュース
   4-2．アイケンジャパン
5. まとめ

1 アパート購入時のコストを整理

アパート購入時にかかる費用は物件価格が中心ですが、そのほかにも数百万円単位の諸費用がかかります。

不動産投資にかかる費用一覧

それぞれの費用項目について、さらに詳しく紹介していきます。

1-1　アパートの価格

アパートの価格は物件の規模や立地、築年数などの要素によって大きく異なります。築古・狭小物件では価格が安くなり、大規模物件では高くなりますが、おおよその価格帯としては数千万円～数億円程度で入手可能なケースが多くなっています。

初心者向けのアパートの特徴としては、築15年以内、駅から徒歩15分以内、建物の専有面積100㎡～300㎡が目安となります。賃貸需要が獲得しやすく、長期保有した時のリスクが低い物件であるためです。これらの条件で調査した、各地域の物件価格のレンジは次のとおりです。

地域別の物件価格の目安

※不動産投資と収益物件の情報サイト 健美家 （ けんびや ）、2024年9月14日時点でに掲載されていた物件情報をもとに、築15年以内、駅から徒歩15分以内、建物の専有面積100㎡～300㎡でソートをかけて検索した結果を参考に記載

下限はどの地域でも2,000万円～3,000万円程度が一つの目安となります。ただし、価格が低い物件は区画が少なく、満室時に期待できる賃料収入も少ない可能性があるので注意しましょう。高額なものとなると、どの地域でも億円単位の物件が散見されます。地方では関西の大阪、九州の福岡周辺では1億5千万円を超えるやや高額な物件もみられました。首都圏は突出していて、5億円を超える物件も流通しています。

1-2　アパート購入時の諸費用

アパート購入時には、冒頭紹介した通り多数の諸費用が発生します。それぞれの費用の詳細をまとめました。

不動産投資にかかる諸費用

登記費用

アパート所有のためには「登記」という、アパートに関する所有権などの権利関係を公的に証明する手続きが必要です。登記には、「所有権保存登記」「抵当権設定登記」という二種類があり、登記手続きを代行する司法書士の報酬まで含めて、およそ30万円～60万円が目安となります。

仲介手数料

不動産仲介業者から物件を購入した場合は仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は上限を適用すると物件価格の3%+6万円となります。仲介手数料は、物件価格に比例して高額になる点に注意が必要です。なお、売主が不動産会社である場合には仲介手数料は発生しません。

印紙代

印紙税は、契約書や公的文書などを作成したときに発生する税金の一種です。契約書などにあらかじめ購入した「印紙」を貼り付けることにより、納税を果たしたものとみなされます。

印紙代は物件の売買契約の規模により異なります。2024年9月時点では、不動産取引における印紙代に軽減措置が導入されていて、以下は軽減措置を加味した金額です。左側の金額は、売買契約の金額です。

• 1千万円～5千万円｜1万円
• 5千万円超～1億円｜3万円
• 1億円超～5億円｜6万円

火災保険

アパート経営を堅実に進めるために、火災保険や地震保険に加入します。保険料の目安は30万円～50万円程度です。保険料は、建物の規模や構造、補償内容によって変わります。RC造りなど耐火性や耐久性の高い物件の方が保険料が安くなります。また、物件の規模が大きいほど、補償内容が充実しているほど、保険料は高額化します。

銀行ローン手数料

銀行ローンを借りるときには事務手数料や保証料といった費用がかかります。事務手数料の体系は金融機関により異なり、固定で百万円～数百万円となっていたり、融資額の1%～3%などと設定されていたりします。

保証料は、万が一ローン返済が滞ったときに返済を肩代わりする保証機関を利用するための費用です。購入時に百万円～数百万円程度を一括で払うこともできますが、ローン金利の上乗せによって当初には保証料を払わずに済む場合もあります。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得したときのみ課税義務が発生します。購入した年～翌年にかけて半年～1年程度かけて納税を求められます。自治体によっては2度に分けて徴税されるケースもあります。住宅の取得税は課税標準額の3%です。ただし、土地部分は課税標準額自体を1/2に割り引いて計算します。また、新築については自治体毎に優遇制度が実施されている場合があります。その場合には不動産取得税を圧縮可能です。

参照：総務省「不動産取得税」

1-3　アパートの初期費用イメージ

たとえば、物件価格8,000万円（土地価格3,000万円）、借入を7,000万円利用するとしたときの初期費用を計算してみました。あくまでイメージであり、実際の金額とは異なります。具体的な費用はかならず物件購入時に仲介業者や専門家に確認しましょう。

アパートの初期費用イメージ

このケースでは物件価格のおよそ11%の費用が追加でかかっています。目安の一つとして、物件の本体価格の10～20%の税金や諸費用がかかると見積もっておくとよいでしょう。

2　アパートの自己資金はいくら必要か？

アパートの初期費用の全体を確認したところで、続いては必要な自己資金について考えてみましょう。

個人がアパート経営に乗り出す場合、多くの方はローンを活用して自己資金を抑えます。数千万円～億円単位の自己資金が手元にある方は限られており、一定程度はローンを活用したほうが、投下した自己資金対比での投資効率が向上するためです。

必要な自己資金は物件価格とローン比率によって定まるため、ケースバイケースとなります。ここでは、3つのパターンに分けて簡単にまとめました。

2-1　全額自己資金の場合

アパートの取得にかかる費用の全額を自己資金で賄うこともできます。この場合はアパートの購入価格+諸費用 = 必要な自己資金となるため、ある意味シンプルです。

なお、取得するアパートが満室に近い状態である場合は、半年～1年程度あとに支払いが来る不動産取得税は、賃料収入の蓄積から賄える可能性が高いため、状況に応じて初期費用の予算から外してもよいでしょう。また、ローン支払いに関するコストはかかりません。以上を加味すると、ローンを活用するときよりも、百万円～数百万円程度は初期費用を安く見積もれます。

個人で全てを自己資金で賄うのは容易ではありませんが、2千万円～3千万円程度の小規模物件なら検討の余地がある方もいるでしょう。ローンなしで投資を始めると、賃料収入は全額自分の収入となります。投資を始めた後の毎月のキャッシュフローは、より潤沢になるでしょう。

2-2　フルローンに近いスキームで運用する場合

低金利の昨今においては、金融機関によっては積極的な融資姿勢を見せており、フルローンで投資を始められる可能性も一定程度あります。一般にフルローンとは「物件価格部分を全てローンで賄う」ことを言います。

冒頭で紹介したとおり諸費用は「物件価格の10%～20%」であるため、必要な自己資金も同様です。たとえば8,000万円の物件の場合は800万円～1,600万円程度を用意するのが適切といえます。フルローン＝自己資金不要ではないので、注意しましょう。

金融機関によっては諸費用部分もローン調達が可能なケースがあり、その場合は自己資金の金額をさらに抑制可能です。ただし、利用できるケースが限定されていたり、ローン金利が通常のアパートローンより高い場合もあったりと、制約が多いのが留意点です。基本的には「フルローンでも諸費用は自己資金で賄う」想定で検討を進めるのが良いでしょう。

フルローンスキームは、金融機関にとっては相対的にリスクの高い契約となるため、自己資金を一定程度出すローンと比べて制約が多くなります。次のような要素によって、フルローンスキームの適用可否が変わってきます。

• 投資家の属性・借入限度額の余地
• 物件の担保価値・金融機関の評価
• 金融機関の姿勢（フルローンを実行しない方針の金融機関もある）

フルローンでの投資を検討する場合には、物件の質も重要になってきます。不動産仲介業者とも相談しながら、実行の余地を探っていきましょう。フルローンなら、自己資金を抑えて大きな規模の物件に投資ができるため、入居状況が良好であれば、総キャッシュフローが早期に自己資金額に到達する可能性があります。

一方でローン負担が重いため、少しの空室発生で一気に収支が悪化するリスクもあります。空室リスクに対する脆弱性という観点からは、ややリスクの高いスキームであることもふまえて、フルローンでの投資の是非は慎重に判断しましょう。

2-3　自己資金を入れた上でローンを活用する場合

バランスよくローンを活用する場合は、ローンの比率によって必要な自己資金額が定まります。たとえば、物件価格の70%をローンで賄い、残りを自己資金で手当てするとしましょう。

さきほどの試算と同様に物件価格を8,000万円とすると、5,600万円をローンで調達することになります。ここで「自己資金は2,400万円」ではないので注意しましょう。諸費用分を賄う必要があるため、さらに多くの資金が必要です。さきほどのイメージと同様に、諸費用が約11%かかるとすると、自己資金は2,400万円+828.5万円で3,228.5万円必要な計算となります。

3,000万円超の自己資金で8,000万円のアパートを運営できるため、月々のローン支払いが過大でないことを前提とすれば、早期のうちに自己資金額と同等の総キャッシュフローを得られる可能性があります。

3　アパート投資に必要な年収の目安は？

アパートローンの限度額は年収の10倍～20倍程度が目安となります。アパート投資に必要な年収を検証する際に、まず金融機関によって「下限」の年収を見てみましょう。

たとえば西日本シティ銀行の「NCB不動産オーナーズローン」では、年収400万円が申込みの下限と設定されています。金融機関によって異なりますが、年収400万円～500万円が下限の目安となるでしょう。一方で、年収が下限ギリギリでは、他の属性などの要件で審査落ちになる可能性が高いといえます。年収700万円程度あれば、審査通過の可能性も高まり、投資にチャレンジする余地はさらに大きくなるでしょう。

また、金融機関の属性審査は年収だけではなく勤務先やその他の資産状況、年齢、投資経験の有無などによって総合的に判断されます。例えば、経営が安定している上場企業の会社員であり、勤続年数も長い方であれば、年収が高いほど年収対比での限度額が伸びます。会計士や医師、弁護士、公務員の方なども、年収に対する融資額が大きい職業となっています。

以上の点をふまえてあらためてまとめると、アパート投資を始める必要年収の目安は年400万～500万円以上で、年収700万円あるとさらに投資がしやすくなる、と考えることができます。

4　アパートローンに強い初心者向けアパート経営セミナー

初心者の方がアパート経営を始める際には、アパート経営会社が提供しているセミナーを受講されてみるのも良いでしょう。アパート経営セミナーではアパート経営の基礎を学べることにくわえて、年収や属性から取得可能な物件を紹介してもらえたり、投資のシミュレーションをしてもらうことが可能です。

また、ファイナンスのノウハウが豊富な不動産会社のセミナーでは、年収や自己資金に合わせた物件の提案を受けられるため、「これから情報収集をしていきたい」「まずは自分の属性を知りたい」という場合にも活用することができます。

以下では、アパート経営の基礎が学べる初心者向けのアパート経営セミナーをご紹介します。

4-1　株式会社シノケンプロデュース

シノケングループは、首都圏、福岡、大阪、名古屋、仙台など全国の主要都市でアパートを企画・開発している大手企業です。

シノケンプロデュースのセミナーは、「人生100年時代を支える資産づくり」をメインテーマに、不動産投資のリスクや回避方法、自己資金を抑える方法、満室経営のポイントなどがわかるアパート経営セミナーとなっています。

セミナーでは、「将来が不安だけど何から取り組んでいけばいいか分からない」という方や「不動産投資に興味はあるけど失敗するのが怖い」という方でも、実際の失敗事例や最新の業界情報に触れながら、資産形成や不動産投資をどのように始めればいいかのエッセンスを得ることができます。

老後に必要な生活資金や年金はいくらもらえるか、今後の日本はどう変わっていくのか、その状況に対して資産形成や資産運用にどう取り組んでいけばいいか、といったことなどについても改めて学ぶことの多いセミナーです。

参加特典として不動産投資のノウハウブックと漫画を無料でもらうことができます。また、東京以外にも名古屋・大阪・札幌など全国どこへでもセミナー講師が駆けつける無料の個別相談会も利用可能です。

シノケンプロデュース一棟アパート経営の特徴

シノケンプロデュースのアパート販売実績は5000棟以上、グループ会社のシノケンファシリティーズでは管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績があり、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)を実現しています。

シノケンプロデュースのアパートはグッドデザイン賞や住宅性能表示制度（劣化対策等級2相当）、金融機関（木造アパートで融資期間35年）など第三者機関からの評価を多数獲得しています。1990年の創立から30年以上経った2023年時点まで、震度7クラスの地震を経験しても倒壊半壊・液状化による被害が0棟という実績もあり、高い耐震性にも強みがあります。

また、アパート経営は区分マンション投資と比較して多額の資金が必要になりますが、シノケンプロデュースは資金調達にも強みがあり、シノケンのオーナーは約4割が自己資金500万円未満となっています（2018年調査時点）。自己資金をあまり用意できない・資金はできるだけ手元に残しておきたいという方でも始めやすくなっています。

4-2　株式会社アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をコンセプトに掲げる不動産投資会社で、2006年の創立から1000棟以上の開発・引渡し実績があります。

アイケンジャパンのセミナーでは、アパート経営のメリットやデメリット、リスクを知りたい方や成功する土地や建物の選び方を知りたい方にとっても理解を深めることができるため、不動産投資初心者の方やマンション経営とアパート経営のどちらが良いか悩んでいる方、アパートの買い増しを検討中の方にメリットの大きい不動産投資セミナーとなっています。セミナーはリアル・オンラインどちらでも受講することが可能です。

アイケンジャパンでは、セミナー参加で同社のアパート経営ノウハウが詰まった詳細資料とアパート経営に関する書籍のPDFを無料プレゼントしてもらえますので、まずは情報収集からという方にもメリットがあります。

アイケンジャパンのアパート経営セミナーの内容例

1. 新築木造アパートのメリット・デメリット
2. 2割の「成功アパート」オーナーになる方法
3. 成功アパート（＝決め物物件）の必須条件
4. 実績やシミュレーション

アイケンジャパンの一棟アパート経営の特徴

アイケンジャパンのアパートは、対象エリアを主要駅10分圏内（首都圏は15分圏内）、入居者のターゲットは物件選びの目線が厳しい社会人女性に絞って、防音性・防犯性・デザイン性・コストパフォーマンスなどを追求し、入居率99.3％（2023年年間実績）を実現しています。事業計画の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の高い収益率を達成できており、オーナーからの紹介・リピート率も高い会社です。

提案時の設定家賃に対しても、10年以上経っても98.7％（2024年6月末時点）の収益率を達成できており、オーナーの収益を実現しています。変形地や狭いスペースでの高度な建築ノウハウがあるため、アパートを建てにくかった場所にも対応でき、エリアのニーズや立地条件によって最適なタイプを提案してくれます。

さらに、オーナーに対する保証やサポートが手厚いのもアイケンジャパンの特徴です。家賃滞納保証や管理代行サポートなども利用できるため、初心者の方でもアパート経営に取り組むことができます。建物完成後は全部屋に入居者が決まるまで無期限で家賃保証が行われる「初回満室保証」があり、地盤の問題や構造上の欠陥についても、建物引渡日の翌日から20年以内に不同沈下が発生し、建物に被害が出た場合、建物と地盤の修復工事を行う「宅地地盤保証」という保証があります。

建物の劣化対策にも力を入れています。2017年3月以降に販売されているアイケンジャパンのアパートは、住宅の品質確保に関する法律に基づく住宅性能表示制度の劣化対策等級において最高等級3の評価を得ています。

また、アイケンジャパンの入居者のターゲットとして想定しているのは「社会人女性」のため、①オートロック・カラーモニターフォン、②共用廊下・共用階段が屋内となるように設計、③バルコニー前をライトで照らすなど、④高さのあるベランダにする、⑤防犯シャッター、⑥防犯カメラの設置など、ターゲットから求められる高い防犯性を備えている点も特徴的です。

なお、アイケンジャパンでは自宅で視聴可能なオンデマンドセミナーも提供しています。不動産投資やアパート経営に関して、自宅でゆっくり検討してみたいという方は視聴されてみると良いでしょう。

5　まとめ

今回はアパート経営に関する資金についてまとめました。アパート経営の自己資金を考える上では、投資物件にかかる初期費用を計算し、さらにアパートローンの借入割合を決める必要があります。フルローンでも物件価格の10%～20%程度は必要なため、数百万円～1千万円程度は自己資金が必要となるケースが多いでしょう。

アパートローンを活用する場合には、年収400万円～500万円が下限の目安となります。高額物件を購入する場合や、ローン比率を高く設定する場合には、借入額が大きくなるため、さらに年収の要件は厳しくなるでしょう。

今回最後に紹介したシノケンプロデュースやアイケンジャパンは、初心者も含む多くのアパート経営者に高品質な物件を販売してきた実績があります。また金融機関とのリレーションが強いため、ローンに関する手続きもスムーズです。初めての不動産投資を検討するなら、これらの不動産会社に相談するのも一つの方法といえるでしょう。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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