不動産投資ローンを住宅ローンへ借り換えることは可能？

投資している物件に将来自分が住むことで、家賃支払いの節約などを考えるひとは少なくありません。その時、既存の不動産投資ローンの継続が難しく、住宅ローンへの借り換えを検討する人もいます。

しかし、実際には住宅ローンへの借り換えのケースは多くなく、いくつかの課題があります。そこでこの記事では、不動産投資ローンからの借り換えのポイントや金利を下げるコツについて紹介していきます。

目次

1. 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えを検討すべきケースとは？
   1-1．不動産投資ローンの契約違反となり一括返済を求められる場合
   1-2．返済条件を改善できる場合
2. 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えにおける課題
   2-1．相談できる金融機関が限られる
   2-2．物件の特性が審査上不利に働く場合も
   2-3．借り手の属性が不利に働く可能性
   2-4．ローンの借入に費用が掛かる
3. 不動産投資ローンの借り換えで金利を引き下げるコツは？
   3-1．既存の金融機関に交渉を試みる
   3-2．他金融機関の不動産投資ローンへの借り換え交渉
   3-3．インベースなどのローン診断サービスを使うのも有効な選択肢に
4. まとめ

1　不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えを検討すべきケースとは？

区分マンションなどについて、もともと投資用で購入した物件に自宅用として住む人は少なくありません。その時もし、物件を不動産投資ローンを借りて購入している場合、ローンの借り換えを検討することが望ましい、もしくは検討せざるを得ないケースが考えられます。

具体的には、次のようなケースには、住宅ローンへの借り換えを検討する余地が出てきます。

• 不動産投資ローンの契約違反となり一括返済を求められる場合
• 返済条件を改善できる場合

それぞれのケースについて詳しく紹介します。

1-1　不動産投資ローンの契約違反となり一括返済を求められる場合

不動産投資ローンはその名の通り、不動産経営により賃料収入を得るための物件に対する融資です。物件に自分が居住すると、その物件は不動産経営をしていることにはならないため、ローンの契約違反となる恐れがあります。

物件への居住の準備を進める前に、居住用として投資物件を使用してもよいかを、不動産投資ローンを借りている金融機関に確認しておきましょう。

自分が住むと、ローン返済の原資となる賃料収入が得られなくなるため、金融機関にとっては返済リスクが高くなることも懸念されます。そのため、金融機関が不動産投資ローンの継続を認めない可能性もあるのです。

既存のローンを貸し出す金融機関が居住を認めない場合は、今の不動産投資ローンを返済して別のローンを借り換える必要があります。住宅ローンは自分が住む物件を購入するために借りるローンなので、より用途に合致したローンといえるでしょう。

1-2　返済条件を改善できる場合

不動産投資ローンを継続可能な場合でも、あえて別のローンへの借り換えが有効な選択肢となる場合もあります。例えば、住宅ローンへの借り換えにより返済条件が改善する場合が考えられます。

住宅ローンは、不動産投資ローンよりも金利水準が低くなり、借り換えにより金利負担を抑えられる可能性が高いローン商品です。例えば、三井住友銀行では2023年5月16日時点の変動金利の住宅ローンの下限は0.475％～となっています。不動産投資ローンでここまで低いローンでの資金調達を実現するのは容易ではありません。

また、既存のローンの返済期間が短い場合に、借り換えにより返済期間を長期化して月々の返済負担を抑える、ボーナス月の支払額を調整するなど、自分の収入状況にあった返済条件に変えることもできます。

2 不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えにおける課題

金利水準の引き下げなどにおいてメリットがある住宅ローンへの借り換えですが、実現させるのは容易ではありません。ここからは不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えの課題について紹介していきます。

2-1　相談できる金融機関が限られる

住宅ローンは住宅取得を目的としたローンであるため、不動産投資ローンからの借り換え目的で貸し出すことを想定していない金融機関が少なくありません。

不動産投資ローンからの借り換えに際した審査体制が整っておらず、借り換え相談に乗ってもらえない可能性があります。

2-2　物件の特性が審査上不利に働く場合も

仮に借り換え審査自体は受けてくれる金融機関があったとしても、投資用の物件は住宅ローンの審査上不利に働く場合があります。

具体的な物件に関する審査基準は公表されていないため、審査の通過可否はケースバイケースですが、例えば30平米以下の狭小物件や1R、1Kなどの物件は審査に通りにくくなります。このような物件は、勝手に再度賃貸に出す契約違反のリスクを懸念されたり、狭小であるがゆえに将来の資産価値に不安を持たれたりする可能性があります。

一方で、戸建て投資やファミリー向けマンションの区分投資であれば、物件の構造が審査に不利に働くリスクは相対的に小さくなるでしょう。

2-3　借り手の属性が不利に働く可能性

借り換えの際には改めて住宅ローンの審査を受けるため、その人の属性によっては審査落ちするリスクがあります。

不動産投資ローンを借りたときよりも年収が下がった、他の借入が増えたなど、信用上マイナスになる要素があれば、審査落ちのリスクは高くなります。

賃料収入を返済に充てる不動産投資ローンと異なり、住宅ローンでは全額を本業の収入から返済できることを前提に審査することになります。年収や勤続年数について、厳しくチェックされるケースも想定されます。

2-4　ローンの借入に費用が掛かる

ここまで紹介した全ての課題をクリアして、借り換えの実現性が高まったとしても、住宅ローンへの借り換えには多額のコストがかかる点を忘れてはいけません。

ローン借り換えにおいては、保証料や融資事務手数料、印紙税や登録免許税など、ローンを借りる際に発生する費用をもう一度払うことになります。借入金額や借入期間などの条件によって金額は変わってきますが、少なくとも数十万円、条件によっては100万円以上にのぼる場合もあります。

手数料でコストがかさんだために、結局あまり負担額は変わらないというケースも考えられます。ローンの借り換えを実行する際には、諸費用まで加味して合理的な判断をおこなうことが大切です。

3　不動産投資ローンの借り換えで金利を引き下げるコツは？

住宅ローンへの借り換えによる金利の引き下げが難しい場合には、不動産投資ローンの借り換えで金利の引き下げを狙うのが有効な選択肢の一つとなります。ここからは不動産投資ローンの借り換えで金利を引き下げるコツについて紹介します。

3-1　既存の金融機関に交渉を試みる

借り換えをするとさまざまな手数料がかかるうえ、事務手続きの手間も小さくありません。そのため既存のローン条件を改善させた方が多くの場合効率的です。

交渉をうまく進めるためには他の金融機関の金利水準を調べたうえで、他の金融機関の方が安く借りられそう、という材料を見つけたうえで交渉するのが有効です。可能であれば知人の不動産投資家やセミナー参加などを通じて他の金融機関とリレーションを築き、情報収集をしておきましょう。

単純な金利引き下げが難しい場合も、返済期間の延長や（固定金利が適用されている場合は）変動金利への変更などであれば契約変更に応じてくれる可能性もあります。

遠い将来まで返済が続くことや、金利上昇により将来支払い負担が増えるリスクには留意が必要ですが、それでも目先の返済負担の抑制を優先したいなら有力な選択肢と言えるでしょう。

3-2　他金融機関の不動産投資ローンへの借り換え交渉

不動産投資ローン同士の借り換えは住宅ローンへの借り換えよりも対応事例が多いので、交渉に乗ってもらえる可能性が高いでしょう。

不動産投資ローンの金利情報は機密性が高いため、ほとんどの場合Web上の情報だけで正確な条件を掴むのは困難です。不動産投資ローンに積極的な金融機関にコンタクトをとって、実際の借り換えの条件をヒアリングしましょう。

借換えを検討する場合も、人脈を活用して金融機関とのリレーションを築き、複数の金融機関から最も割安な条件を選べる状態しておくのが望ましいといえます。

不動産投資ローン同士の借り換えでも、借り換え時には改めて審査を受けて、ローン契約の諸手続きを経なければなりません。諸費用などを加味しても金利引き下げの効果があることを確認のうえ、借り換えを進めましょう。

3-3　インベースなどのローン診断サービスを使うのも有効な選択肢に

不動産投資家との人脈がなく、有利な条件の金融機関が見つからないという方も少なくありません。その場合にはローン診断サービスを活用するのも一案です。

例えば、オンライン借り換えサービスの「インベース」を利用するのも有効な選択肢の一つとなります。同サービスでは諸条件を入力すると全国の金融機関の中から、最適な条件を出してくれる先を提案してもらえます。

報酬は実現した金利削減額の10％と成功報酬制となっているため、有効な借り換え先が見つからなかった場合には費用は発生しません。融資条件の改善が狙えそうか、まずは気軽に調べてみるのも良いでしょう。

インベースについては、こちらの記事も合わせて参考にしてください。

【関連記事】不動産投資ローン診断「インベース」の評判・概要

まとめ

投資物件に自分が住む際などに、住宅ローンへの借り換えを検討する人は少なくありません。住宅ローンの方が金利水準が低い場合が多く、借り換えのメリットが大きいためです。

しかし、現実には住宅ローンへの借り換えの事例は少なく、成功確率は高いとは言えません。住宅ローンへの借り換えの余地を追求しつつも、今回紹介したインベースなども活用しながら、不動産投資ローン同士での借り換えで条件が改善できないか検討してみてください。

【関連記事】不動産投資ローンを借り換えるメリット・デメリットは？借り換え手数料も解説

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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