中古アパート売却の流れ・手順は?5つのステップで初心者向けに解説

始めてアパートを売却する方にとって、どのような手順を踏んで進めて行けばよいのか、どのような点に注意すべきなのか不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

今回のコラムでは、中古アパートを売却する際の流れや手順を詳しく解説していきます。初めての方でもわかりやすいように5つのステップに分けて、その段階ごとに注意するべきポイントも紹介していきます。

目次

  1. アパート売却を依頼する不動産会社を探す
  2. 複数の不動産会社の特徴や担当者を比較する
  3. 不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を始める
  4. アパートの不動産売買契約を結ぶ
  5. アパートを引き渡す
  6. まとめ

1 アパート売却を依頼する不動産会社を探す

アパートの売却は、不動産市場に情報を提供して買主を探す方法が主流です。そのため不動産会社に委託して、売却活動を行ってもらいます。そこで最初に行うのが、仲介業務を行う不動産会社を探すために、不動産会社にアパートを査定してもらう方法です。査定をしてもらうことで相場価格を把握できるほか、不動産会社の対応力なども見極めることができます。

アパートを査定してもらう際は、1社だけでなく複数の不動産会社に依頼し、査定価格や査定の根拠を比較することが大切です。中には相場よりも高い査定金額を算出して依頼を受けようとする悪質な会社もあるため、査定価格だけでなく査定の根拠についても必ず確認しておくことが大切です。

複数社の不動産会社へ査定依頼する際、「不動産一括査定サイト」を活用すると効率よく複数の不動産会社に依頼することができます。不動産一括査定サイトでは一度の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できるので、労力と時間をかけずに不動産会社を探すことができます。下記に不動産一括査定サイトをまとめましたので、ご参考ください。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国900店舗。利用者の96.3%が「安心感がある」と回答
SUUMO(スーモ)不動産売却 株式会社リクルート 大手から中小企業まで約2,000の店舗と提携。独自の審査基準で悪質な不動産会社を排除。60秒で入力が終了し、無料査定がスタートできる。
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 17年目の老舗サイト。登録会社数900社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国3826社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国2100社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除

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2 複数の不動産会社の特徴や担当者を比較する

複数の不動産会社に査定をしてもらい、査定が出揃ったら不動産会社の選定を行います。どのような不動産会社が適しているのかの判断は、売却までのスケジュールやアパートのエリアや状態、売主の意向などによっても異なります。

例えば、大手不動産会社か中小企業か迷った際は、それぞれの特徴を把握して検討しましょう。主に下記のような特徴があります。

  • 大手不動産会社:全国に販売網があり、豊富な実績がある
  • 中堅の不動産会社:市内などある程度の限られた地域で営業している
  • 中小の不動産会社:エリアを限定して地域密着型で営業している

不動産会社の情報を集めるには、不動産ポータルサイトや口コミを調べるといった方法もあります。査定をしてもらって、担当者の姿勢を見てから選ぶのも良いでしょう。

担当者を見極めるポイントは下記の点です。

  • アパートを売却した実績があるか
  • 広告展開など売却活動について幅広いアイデアを持っているか
  • 不安を解消してくれるような的確なアドバイスをしてくれるか
  • 売主の意向を聞き、反映させてくれる能力があるか、など

特に、アパートの購入を検討する主な買主候補は「不動産投資家」になります。居住用マンションなどの売却とはターゲット層が異なり、アパート経営に関する知識も必要です。アパートを売却した実績がある不動産会社、担当者を選びましょう。

3 不動産会社と媒介契約を締結して売却活動を始める

不動産会社を選んだあとは、媒介契約を締結します。この媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つのタイプがあります。それぞれに特徴がありますので、下記で確認しておきましょう。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社への依頼 × ×
自分で見つけた買主との単独契約 ×
指定流通機構への登録義務
販売活動の報告義務
契約期間 規制は無し 3ヵ月以内 3ヵ月以内

媒介契約を締結したら、不動産会社の売却活動が始まります。代表的な売却活動は下記になります。

  • 不動産流通機構(レインズ)に物件を登録する
  • 自社ホームページや不動産ポータルサイトに不動産広告を掲載する
  • 住宅情報雑誌、新聞などに不動産広告を掲載する
  • 新聞の折り込み広告やポスト投函などで物件情報のチラシを配布する
  • 不動産投資家に物件の情報を提供する、など

また、買主候補が現れた場合には、内覧にも対応します。ただし、住居用のマンションとは違いますので、オーナーが内覧に立ち合わないケースもあります。不動産会社にアパートの鍵を渡し、アピールポイントなどを伝えて、内覧・現地調査の対応を任せても問題ありません。

内覧の後、買主候補が購入を希望する場合は買付証明書が提出されます。そのときに、販売価格とは違う価格で買付証明書が提出され、価格交渉や条件交渉になることもあります。その場合、買主候補の反応を教えてもらったり、不動産会社のアドバイスも受けながら、売却するかどうか、売買価格をいくらにするか、決めていきましょう。

4 アパートの不動産売買契約を結ぶ

売主と買主候補の間で価格や引き渡し時期といった条件に合意をしたら、不動産売買契約を締結します。売主として用意する書類は下記の通りです。

  • 身分証明書
  • 印鑑登録証明書
  • 登記識別情報通知
  • 収入印紙

引き渡しの時期によって固定資産税の相殺などを行うため、固定資産税評価証明書がいることもあります。状況に応じて用意するようにしましょう。

不動産売買の契約は不動産会社を仲介人として行います。当日は重要事項説明書の読み合わせをし、不動産売買契約書に売主と買主が署名・押印をすると売買契約が成立します。その後、買主から手付金が渡されて、売主は引き渡しの準備を始めることになります。

5 アパートを引き渡す

アパートの引き渡しは、他の不動産と同様に売主からは鍵を渡し、買主からは手付金以外の物件代金が支払われることで成立します。

ただし、他の不動産とアパートで違うのは入居者の取り扱いです。入居者と交わした不動産賃貸借契約は、物件を売却して所有権移転登記を行うと引き継がれます。そのため、新しいオーナーが家賃などの条件を変えずに引き継ぐのであれば、不動産賃貸借契約書をそのまま渡します。

この際、入居者から敷金や保証金などを預かっている場合は、次の3つの方法があります。

  • 入居者に返して、改めて新しいオーナーに預けてもらう
  • 預かっていた資金を新しいオーナーに引き継ぐ
  • 売買代金で相殺して、現金のやり取りは行わない

あとでトラブルにならないように、不動産会社を通して事前に決めておくようにしましょう。

アパートの引き渡し日までには、管理会社や電気などの水道光熱費、無料インターネットなどの契約を解除できるように手続きをしておきましょう。掃除道具などを置いていた場合も、引き渡し日までに撤去しておきます。

また、ローンの返済残高がある場合は、引き渡しが終わってから繰り上げ返済を行います。アパートには金融機関の抵当権が設定されていますので、法務局で抵当権を抹消したらアパート売却は終了となります。

まとめ

アパート売却の流れを、ステップごとに確認してきました。それぞれの段階で、売主として注意するべきことがありますので、確認しながら進むようにしましょう。

特にアパートの売却で気をつけるのは、入居者の契約や敷金などの預かり金の扱い方です。初めてであればわからないこともありますので、仲介を担当する不動産会社や管理会社などに助言をもらいながら進めていきましょう。

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倉岡 明広

倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。