京都で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？エリアの特徴や物件タイプも

京都は古くから日本の歴史的な建物が並び、現在でも国内外から多くの観光客を集めている都市の一つです。一方で京都市内の学校に通う学生の需要に依存している側面など、注意しておきたいポイントもあります。

そこで今回のコラムでは、京都府で不動産投資を始めるメリットとデメリットを解説します。京都府内を5つのエリアに分け、それぞれの特徴や適した物件タイプも紹介します。

目次

1. 京都府の不動産投資に関する基本情報
   1-1．京都府の人口推移
   1-2．京都府の地価推移
2. 京都府で不動産投資を行うメリット
   2-1．ターゲットを絞りやすい
   2-2．狭い居住室に慣れている傾向がある
3. 京都府で不動産投資を行うデメリット
   3-1．建物を建てるのに規制がある
   3-2．不動産の供給数が少ない
4. 京都府のエリア別特徴と適した物件タイプ
5. 京都のアパート経営で実績のある不動産投資会社
   5-1　シノケンプロデュース
   5-2　アイケンジャパン
6. まとめ

1　京都府の不動産投資に関する基本情報

この項目では、京都府内で不動産投資を行う際に覚えておきたい、人口推移と地価推移のデータについて紹介していきます。それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1　京都府の人口推移

不動産投資で重要なのが入居者の賃貸需要があるかどうかという点です。そこで、京都府の人口がどのように推移しているのか、総数を表にしました。

※参照：京都府「京都府推計人口」

京都府では2000年代後半から人口減少が始まっており、最新のデータである2024年4月1日の「京都府推計人口」は2,522,835人と減少傾向が続いています。1カ月間で4,913人が減少しており、自然動態（1,776人減）と社会動態（3,137人減少）のどちらも減少しています。

府庁所在地である京都市でも同様に人口減少が続いており、2024年4月1日の推計人口は1,436,247人で、前月から1,606人（自然減少907人、社会減少699人）の減少です。

1-2　京都府の地価推移

次に不動産投資をするために必要な土地の価格推移を見ていきます。下記は、京都府内の2021年1月1日、2022年1月1日、2023年1月1日、2024年1月1日時点の住宅地の平均地価を表にしたものです。

※出典：京都府「令和6年地価公示の概要（京都府）」より抜粋

京都市や近郊地域など京都府全域で上昇傾向が見られますが、中丹地域と丹後地域では2023年に比べて2024年の方が下落しています。対前年平均変動率で確認してみましょう。

2024年の調査では、京都市で2.5ポイント、近郊地域で2.1ポイントの上昇となっており、京都府内の地価を押し上げていることがわかります。

2　京都府で不動産投資を行うメリット

京都府は著名な大学が複数あることから学生が多く、また優良企業の本社が点在しており、ターゲットを絞りやすいといったメリットがあります。詳しく見てみましょう。

2-1　ターゲットを絞りやすい

京都府における不動産投資を考えた場合、メインターゲットとなり得るのが大学の学生です。下記の表は、「文部科学統計要覧（令和5年版）」（文部科学省）から抜粋した都道府県別の大学設置数と学生数です。

※出典：文部省「文部科学統計要覧（令和5年版）」より抜粋

都道府県別で言えば、学生数で全国で5番目に多いのが京都府です。そのほか、下記の統計からも、京都府に学生が多いことが分かります。

例えば、政府統計「統計でみる都道府県のすがた2024」によると、人口10万人当たりの大学の数は1.33となっており、2位の石川県（1.25）、3位の東京都の（1.03）よりも多く全国で1位となっています。

また、令和2年度の学校基本調査と令和元年の人口推計によって総人口に対する大学生の割合を算出すると、京都府が6.3となっており、東京都の5.5、石川県と大阪府の2.8を抑えてこちらも全国1位となっています。（※参照：京都府「学生の街・京都」）

このように学生が多いことから、単身者向けのワンルームマンションなどの需要が見込めるのです。また地域を絞りやすいのも特徴の一つです。京都府内で大学が多い地域は下記のようになっています。

左京区や上京区などは特に大学が多く、学生向けの物件を供給しやすいと考えられます。

2-2　狭い居住室に慣れている傾向がある

総務省統計局によると、京都府は東京都についで全国で2番目に狭い居住室になっています。

※出典：総務省統計局統計TodayNo.152「都道府県別でみる住宅状況～住宅及び世帯に関する基本集計（確報値）より～」より抜粋

10年前の調査に比べると部屋は広くなっているものの、東京都に次いで居住室が狭いエリアであることが分かります。この背景には学生や単身者向けの住居が多いことが起因していると考えられます。このような傾向は、例えば不動産投資をする際に居室の広さよりも最寄駅までのアクセスや住環境の優先順位を高めるなど、エリアに合わせた戦略を立てる際に役立ちます。

2　京都府で不動産投資を行うデメリット

京都府の中心都市である京都市での不動産投資の主なデメリットのひとつに建物規制があります。高さやデザインに制限があるために、土地の形状によって条件に合った物件を建てるのが難しく、土地価格に対して収益性を高める難易度がやや高いという点に注意が必要です。

3-1　建物を建てるのに規制がある

京都市は、約1200年前から栄えた古都の街並みが残っていることもあって景観法が厳しく、建物を建てる際には規制があります。そのうちの一つが、建物の高さ制限です。

2007年に導入された「新景観政策」によって京都市内の建築物の高さが最大31mまでに制限されています。そのため10階程度の建物しか建てられなくなっています。この高さに対する規制は、市街地の特性に応じて25mや20m、15mなどとなっており、最も低いところでは10mとなっています。アパートであれば3階建て程度となります。

また、建物のデザインにも規制があります。歴史的な街並みと調和する色彩などといったような指定があり、美観形成地区に面している鴨川周辺では洋風デザインの建物は認められないという規制もあります。そのためオーナーが思ったような建物が建てられないことも考えられ、デメリットの一つとなります。

一方、京都市では人口減少対策として、2023年4月にJR京都駅南側や市東部などで高さ制限を一部緩和しています。これまで20〜25メートルだった制限を31メートルに引き上げており、タワーマンションの建設もできるようになっています。そのため、不動産投資に適したワンルームマンションの建設などが進む可能性もあります。

3-2　不動産の供給数が少ない

京都市の市街地には前述したように、高さ制限などの規制があります。また、観光客数が増加していることへの対策としてホテルの建設ラッシュが続いており、不動産の供給自体が少なく、条件に見合う物件を探すには時間がかかることが予想されます。

株式会社不動産経済研究所の「全国新築マンション市場動向2023年」によると、京都府内の2023年の分譲マンション販売戸数は1,772戸となっています。これに対し、東京都は14,191戸、大阪府は9,501戸です。対前年比は、京都府が23.1％減、東京都は7.9％増、大阪府は11.7％減となっており、京都府での物件供給が大きく減少していることがわかります。

また、京都府のマンション平均価格は5,488万円（11.4％増）となっており、関西6県のうちで最も高くなっています。不動産供給が少ないことなどから価格が上昇しており、不動産投資においては初期費用が高騰しているのも気になる点です。

4　京都府のエリア別特徴と適した物件タイプ

京都府は北から南に長く伸びた形をしており、府内を5つの地域に分けています。そのエリアの特徴と、不動産投資に適した物件タイプを紹介します。

京都市

京都府の中心的地域です。歴史的な建造物がある一方、京都駅を中心とするエリアには京セラやワコールなどの大手優良企業の本社や複数の大学が並びます。そのためワンルームマンションなどの単身者向けの物件が選択肢として検討されやすいと言えるでしょう。

山城地域

新名神高速道路が全線開通したことにより、関西の交通の結節点として整備が進む地域です。人口減少が進む市町村が多い中、地域内の木津川市では、2010年に69,761人だった人口が2024年4月30日には79,503人になっており、高い水準で推移しています。

出産や育児に対する補助金や助成金もあり、ファミリー層が転居していることが要因の一つと考えられます。一方、大学やオフィスのある市内へアクセスするためには電車や車を利用するため、木津川市での不動産投資を検討するのであれば単身者向けではなくファミリータイプの物件が検討しやすいと言えるでしょう。

南丹地域

京都スタジアムを核に交流人口・関係人口が拡大しており、にぎわいを見せ始めている地域です。中心となる南丹市には、京都医療科学大学、京都美術工芸大学、明治国際医療大学などが設置されており、学生向けのアパートなども選択肢として検討できます。

中丹地域

関西北部の中核的な地域で、高速道路や京都舞鶴港などのインフラ整備が進んでいる地域です。中心となるのが福知山市や舞鶴市で、府内でも高い合計特殊出生率を誇る地域となっています。そのため、ファミリー向けのマンション・アパートなどに需要があると考えられます。

丹後地域

長寿者の割合が高く、農林水産業などで多くの高齢者が活躍している地域です。中心となるのが宮津市や京丹後市となりますが、豊富な賃貸需要を見込めないため、いっそう厳しくターゲットとエリアを絞った投資判断が重要となる地域と言えるでしょう。

5　京都のアパート経営で実績のある不動産投資会社

学生が多く、アパート経営にも適した特徴を持つ京都ですが、景観への配慮をする必要があるなど、アパート経営を行ううえでいくつかの参入障壁があります。京都市でアパート経営を行うには、行政の動向を熟知した上で取り組むことが欠かせません。

ここでは、京都でのアパート経営に実績のある不動産投資会社の「シノケンプロデュース」と「アイケンジャパン」の2社について紹介していきます。

5-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

2023年3月末時点で、グループ会社のシノケンファシリティーズがの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

好立地・高品質な物件選び

シノケングループでは、まず立地や物件の品質にこだわっているのが特徴です。競争力のある物件でアパート経営をすれば、空室の最小化や賃料下落の抑制効果が期待できます。

土地の仕入れについては、土地情報を独自で調査して魅力的な土地の取得を行なっています。長期にわたり現金一括での取得を多く行なってきた実績により、早い段階で新たに売却対象となる土地の情報を得られるようになりました。

また、建物はデザイナーズ物件となっていて、デザイン性と機能性の両方にこだわっています。デザイン面では「ヨーロッパに見られる高級列車の客室をイメージさせるようなワンランク上の居住性」を追求しています。

足元は居住性やトレンドも踏まえて、単身者でも1LDKの物件を多数供給しています。近年は原則全ての物件にIoT設備を導入していて機能性にも優れているのが特徴です。設備については定期的にアンケートを実施して、人気の設備の早期導入を定期的に検討しています。

物件管理も対応可能

シノケンでは自社が販売した物件の管理も行なっています。近年の入居率は平均で99％以上と、空室リスクを抑えて健全な経営を実現しているのが特徴です。物件管理では清掃や入退去者の管理、家賃徴収などあらゆるアパート管理業務を一任してくれます。

さらに、シノケンではサブリース契約も行なっています。空室の有無に関わらず原則として一定期間にわたって同額の賃料が手に入るため、空室リスクの影響の抑制効果が期待できます。

金融機関からの評価も高い

30年超にわたる不動産販売の実績や、高品質で資産価値を維持しやすいと期待されることから、多くの金融機関と強固な関係を築いており、複数の金融機関で提携ローンも提供しています。

オーナーの属性次第では、より良い条件のローンを引き出せる可能性もあります。好条件で資金を調達できれば、返済が滞るリスクやオーバーローンなどのリスクを軽減可能です。

5-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

好立地・高品質なアパートを販売

アイケンジャパンは、都市部・徒歩15分以内の好立地な場所をターゲットとして自社でアパート開発を行っています。独自基準で土地を厳選して、収益性が期待できる土地のみを仕入れています。

そのうえで、土地の形状や特徴に合わせて、柔軟に物件開発を行なっています。「社会人の女性」をターゲットとしつつデザイン性と機能性、セキュリティ性に細部までこだわったうえで「シンプルかつ高級感」があるデザインを追求し、「住み心地のよいアパート」を目指しているのです。

物件管理を任せればリスクを抑えた健全経営が可能に

物件管理においては、24時間体制で入居者のサポートが可能です。入退去者の管理や家賃回収、清掃や定期的なメンテナンスなどアパート経営をフルサポートしています。トラブル処理や近隣住民との意見調査などにより、入居者トラブルへの対策も万全です。

管理物件の入居率99.3％（2023年年間実績）と高く、空室リスクを抑えたアパート経営が期待できます。空室リスクの抑制は、賃料下落の抑制や収益性の維持にもつながっています。

これまでの販売実績により多くの金融機関とリレーションを構築

アイケンジャパンも実績が豊富で、物件の資産価値（担保価値）の高さや販売実績を土台として多くの金融機関と強固なリレーションを築いています。

アイケンジャパンのリレーションを活用することで、有利な融資条件に向けた交渉が可能となるほか、堅実なアパート経営を実現する資金計画・返済計画の相談も可能です。

まとめ

京都というと古都のイメージを持つ方もいますが、学生が多く、日系企業のオフィスが複数あるエリアでもあります。そのため、特に市街地ではワンルームマンションや学生向けのアパートに対する賃貸需要を見込みやすいエリアとなっています。

ただし、近隣の市町村への移転が進んでいることなどによって人口減少も進んでいます。また、物件の供給数の少なさや物件価格の高騰、建物規制などのデメリットもあります。条件に合う物件を取得する際の難しさもあるため、京都を熟知した不動産会社などパートナー選びが重要と言えるでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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