大阪で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？東京との比較も

不動産投資を検討するにあたり、エリア選定で悩む人は少なくありません。また、できれば東京で物件を購入したいと考えているものの、東京の物件は高いと感じる人も多いのではないでしょうか。

大阪は、東京よりも利回りの高い物件を購入しやすいエリアであり、東京と同じく人口増加傾向にある都市です。しかし、東京での不動産投資と比較した際、注意しておきたいデメリットもあります。

この記事では、大阪で不動産投資をするメリットやデメリットについて解説するほか、物件価格と利回りについて東京と比較します。大阪での不動産投資を検討している方はご参考下さい。

目次

1. 大阪で不動産投資を始めるメリット
   1-1．物件価格の値下がり懸念が小さい
   1-2．物件価格が東京より安い
   1-3．都心部では空室リスクの低い運用を期待できる
2. 大阪の不動産投資を始めるデメリット・注意点
   2-1．大阪市内でもエリアによって状況が大きく違う
   2-2．東京と比較して利用できる金融機関が限られることがある
3. 大阪と東京とで利回りを比較
4. 大阪のアパート経営の実績が豊富な不動産会社
   4-1　シノケンプロデュース
   4-2　アイケンジャパン
5. まとめ

1．大阪で不動産投資を始めるメリット

大阪で不動産投資をする主なメリットは、人口増加を背景にした空室率の低い物件を東京よりも安く買えることです。以下、3つのメリットを詳しく解説していきます。

1-1．物件価格の値下がり懸念が小さい

日本の人口は減少傾向にあり、地方都市では特に将来的な住宅需要の縮小が懸念されています。しかし、国土交通省が発表している「地価LOOKレポート」によると、大阪圏では、2012年第2四半期から2020年第1四半期まで地価が上昇してきました。

新型コロナウイルス感染症拡大に伴う1回目の緊急事態宣言が発令された影響により、2020年第2四半期以降は大阪府内でも下落に転じたエリアが出ましたが、2022年第1四半期以降は再び上昇エリアが増加しています。その傾向は2023年に入ってより強くなり、第1四半期から第4四半期まで大阪府内のすべてのエリアで地価が上昇しています。

東京圏では地価が上昇しすぎたと思われる傾向があり、地価が横ばいに転じているエリアもあります。それに対して大阪は、中核の大阪市で人口が増加していることもあり、地価の上昇傾向は継続しています。そのため、大阪は将来的な物件の値下がり懸念が小さいエリアと言えます。

1-2．物件価格が東京より安い

大阪は日本国内で東京に次ぐ第2の大都市ですが、物件価格が東京ほどは高くありません。不動産投資と収益物件の情報サイト健美家のデータによると、東京23区と大阪市における区分所有マンションの価格推移は以下グラフの通りです。

東京23区と大阪市における区分所有マンションの価格推移

※不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」を参照し筆者作成

2021年第1四半期から2024年第1四半期の区分マンション価格推移を見ると、東京23区内では最低2,080万円・最高2,713万円で推移していますが、大阪市内では最低1,279万円・最高1,522万円です。大阪市の区分マンションは、東京23区と比較すると1,000万円前後低いことがわかります。東京よりも割安に物件を購入できるのは、大阪で不動産投資をするメリットです。

1-3．都心部では空室リスクの低い運用を期待できる

大阪の中でも都心6区と呼ばれるエリアでは、人口が増加しているため空室リスクの低い運用を期待できます。都心6区とはJR大阪駅周辺のエリアのことで、以下の区が含まれます。

• 北区
• 中央区
• 西区
• 福島区
• 浪速区
• 天王寺区

大阪市の推計人口によると、都心6区における人口の推移は以下グラフの通りです。いずれのエリアも急激に人口が増加しているわけではありませんが、少しずつ増加している様子が伺えます。

大阪市都心6区の人口推移・比較

※大阪市「人口推計」を参照し筆者作成

大阪市の都心エリアでは人口増加が続いているほか、大規模な再開発事業も進んでいます。JR大阪駅北側のエリアでは、2020年12月に大規模な再開発工事がスタートしました。「うめきた2期」と呼ばれるプロジェクト（プロジェクト名：グラングリーン大阪）で、三菱地所を中心に再開発が進められています。

再開発地域は大きく3つのエリアに分けられており、オフィスやホテルなどが入る4棟のタワー型ビルに加え、南街区と北街区にはそれぞれ分譲棟（46階建て・484戸）が2026年3月の竣工を目指して建設されています。また都市型公園としては世界最大規模を誇る45,000㎡の「うめきた公園」も整備されており、2024年9月6日に先行開園を迎える予定になっています。なお、うめきた1期は2013年に完了済みで、1期と2期とを合わせると大阪では最大規模の再開発事業となります。

このほか、大阪市内では「茶屋町地区」や「淀屋橋駅西地区」「中之島地区」「南海なんば駅周辺」などで再開発が進めらているほか、2031年には大阪駅うめきたエリアからJRおよび南海本線の新今宮駅をつなぐ「なにわ筋線」も開業予定になっています。

大阪の都心部では人口が増加しているとともに、今後さらなる利便性向上の期待もあり、住宅の賃貸需要も増加していくことが予測されます。

2．大阪の不動産投資を始めるデメリット・注意点

大阪の不動産投資で注意すべきポイントは、都心以外のエリアでは住宅需要の減少が予測されることです。都心6区では人口が増加している一方で、大阪府全体では人口が減少しています。

2-1．大阪市内でもエリアによって状況が大きく違う

ここまで、大阪市の中でも都心6区の人口や再開発の状況について解説しました。しかし、人口増加や住宅需要拡大の期待が大きいのは都心部であり、周辺のエリアでは状況が大きく異なります。大阪府全体の人口推移は以下グラフの通りです。

大阪府全体の人口推移

※大阪府「推計人口（年報）」を参照し筆者作成

大阪府全体では人口減少が続いている様子が伺えます。なお、再開発エリアも都心部に集中しているため、今後は外縁部から都心部に人口が集まってくる可能性も高いと考えられます。

また、外縁部では少子高齢化が進んでいるエリアもあり、他の地方都市と状況があまり変わらないところも少なくありません。大阪で不動産投資を検討するのであれば、都心部にエリアを絞って物件を選ぶことが重要です。

2-2．東京と比較して利用できる金融機関が限られることがある

不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を活用して物件を取得し、自己資金以上の運用が行えるメリットがあります。しかし、東京と大阪では融資利用できる金融機関が異なるため、東京で利用できた金融機関が大阪では適用できない可能性があります。

物件の所在地と投資家の住所が離れていると、利用できる金融機関が非常に限られてしまいます。購入できなかったり、やや融資条件が悪くなったりするケースもあるため、大阪に住んでいない方が大阪で不動産投資を検討する際は注意が必要です。

3．大阪と東京とで利回りを比較

大阪と東京とで利回りを比較すると、収益性に対して大阪の物件価格が東京よりも安く、大阪の方が高利回りであることがわかります。東京23区と大阪市とにおける築10年未満の区分マンションの利回りは、以下のグラフの通りです。

大阪市と東京23区の利回り比較（区分マンション

※不動産投資と収益物件の情報サイト健美家「収益物件 市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期」を参照し筆者作成

2021年以降の比較では、一貫して東京23区よりも大阪市内の方が高利回りとなっている様子が伺えます。2024年第1四半期では、東京23区の4.00％に対して、大阪市は4.65％となっており、0.65％の差があります。

大阪では家賃も東京より低水準です。総務省統計局の「小売物価統計調査」によると、2024年3月における1坪あたりの民営家賃は、東京都区部が9,712円であるのに対し、大阪市では6,158円です。

家賃が東京よりも低いのにも関わらず、大阪の利回りが東京よりも高いのは、大阪の物件価格が東京よりも安いことに起因すると考えられます。東京23区よりも高利回りの物件を安く購入できる点は、大阪で不動産投資をする大きなメリットと言えるでしょう。

しかし一方、東京の利回りが低下傾向にある背景には人口増加を背景にした物件価格の大きな上昇があります。また、長期的な運用を必要とする不動産投資において、賃貸需要が将来的にどのように推移するのかという点は重要なポイントとなっています。

このように、大阪と東京にはそれぞれエリアの特性があり、どちらが不動産投資のエリアとして適しているかの単純比較は難しいと言えます。個々の事情や投資物件にもよるため、マクロの市場傾向の視点だけで一概にどちらが良いと判断せず、ミクロの個別事由について精査していくことが大切です。

大阪の不動産が現時点で高利回りであることはポジティブな要素である反面、将来の収益を反映したものではないという点に注意し、自身の投資目的に合わせてバランスを取った投資判断が重要と言えるでしょう。

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4　大阪のアパート経営の実績が豊富な不動産会社

大阪でアパート経営を検討する際は、大阪のエリア事情に詳しく、実績が豊富な不動産会社にヒアリングや相談をしておくと良いでしょう。特に新築アパート経営を行うのであれば、運用期間が数十年となることもあります。実際に運用を開始する際には、物件開発・物件管理の両面から、将来のアパート経営のパートナーとして慎重に選択していくことが大切です。

ここでは大阪でのアパート経営の実績が豊富な不動産会社として、シノケンプロデュース、アイケンジャパンの2社をご紹介します。

4-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

優良物件を自社開発・自社管理

シノケンプロデュースは、優良な土地を自社で買い付けてアパート建設を行います。大阪のような都市部となると、都心部には空き地が限られているため、個人が優良な土地を購入するのは容易ではありません。

また、地元の不動産仲介会社と強固なリレーションを築くなどして、魅力的な土地の情報をいち早く仕入れて確保します。そのため、土地なしからでも魅力的な土地でアパート経営を始められるのです。

さらに、グッドデザイン賞を受賞した実績もある、シノケンの旗艦アパートブランドの「ハーモニーテラス」はデザインと機能性を兼ね備えたコンセプトで競争力のある物件となっています。オートロックやIoT設備の積極的な導入などにより優れた住居環境を提供しているのが特徴です。

住み良いアパートは入居需要を集めやすく、結果的に資産価値の維持にも寄与します。

30年超にわたるアパート販売の確かな実績から、多くの金融機関と強固な関係を築いています。個人が自ら金融機関開拓をすると、地方物件であることにより選択肢が限られるケースも少なくありません。シノケンプロデュースのような実績ある企業に相談すれば、借入の準備もスムーズに進むでしょう。

4-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

2017年3月以降に完成したすべての物件で劣化対策等級が最高レベルの等級3の評価を第三者機関より獲得しています。2世代から3世代にわたって引き継ぐことが可能です。

駅から徒歩15分以内の好立地物件が多い

アイケンジャパンでは、自社でアパート開発するための用地を自分で取得しています。用地取得では、原則として駅から徒歩15分以内の土地から取得する方針です。そのなかから、利便性や資産価値などの観点から魅力的な土地を厳選して、アパート開発をしています。

アイケンジャパンでは、建物のデザインや機能性の両立を追求してアパート開発を進めています。女性でも安心して入居できるよう、セキュリティ性にもこだわっているのが特徴です。オートロック完備、防犯カメラを設置し、屋内階段の構造を基本としています。

多数の金融機関と強固なリレーションを築く

アイケンジャパンは、高品質な物件の販売と高稼働率を実現してきた実績があるため、多数の金融機関と強固なリレーションを築いています。

アイケンジャパンもまた、アパート経営初心者が利用しやすいアパート会社のひとつといえるでしょう。金融機関探しや融資交渉なども、提携している金融機関を活用すれば手間なく進められることが期待できます。

【関連記事】東京と大阪でのアパート経営の違いは？空室率や成約賃料の推移から検証

まとめ

大阪では都心部で緩やかに人口増加が続いており、再開発も進んでいることから空室率の低い投資を期待できます。また、大阪は東京に次ぐ大都市であるにも関わらず、東京よりも物件価格が安く、利回りも東京より高い点が大阪で不動産投資をするメリットです。

ただし、人口増加しているエリアは都心部に集中している点に注意が必要です。大阪府全体では人口減少が続いており、エリアによって状況は大きく異なります。

また、東京と大阪の利回り比較では、2024年4月時点では大阪が高利回りとなっていますが、東京の低い利回りは物件価格の上昇が背景にあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自身に合った投資検討をすることが重要です。

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