東京で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？エリアの傾向や人口推移を検証

東京都は人口増加や金融緩和を背景に不動産価格が上昇傾向にあるエリアです。不動産投資を検討している方の中には、東京都内の不動産購入を選択肢に入れている方も少なくないのではないでしょうか。

東京都は不動産投資を検討する上でメリットとなり得る特徴を多く持った都市ですが、注意しておきたいデメリットもあります。それぞれの状況や投資目的に合わせて、慎重に検討することが大切です。

そこで本記事では、東京都の不動産市場の傾向や、不動産投資のメリット・デメリットについて解説します。東京の不動産投資について詳しく知りたい方向けの不動産投資セミナーを開催している不動産投資会社もあわせてご紹介するので、ご参考下さい。

目次

1. 東京都の不動産市場動向
2. 東京都で不動産投資を行うメリット・デメリット、注意点
   2-1．東京都で不動産投資を行うメリット
   2-2．東京都で不動産投資を行うデメリット・注意点
3. 東京で人気の不動産投資セミナー
   3-1．プロパティエージェント
   3-3．リズム（REISM）

4. まとめ

1．東京都の不動産市場動向

※引用：国土交通省「土地所有権移転の動向」

上図は、国土交通省「土地所有権移転の動向」で発表された、南関東圏（埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県）不動産価格指数のグラフです。こちらを見てみると、南関東圏の不動産価格指数は2013年頃から上昇傾向にあり、特にマンションの価格が顕著に伸びていることが分かります。

このような不動産価格の上昇には、政策金利の大幅な引き下げによる大規模な金融緩和が一つの要因として考えられます。

2012年12月26日に始まった第2次安倍政権において実施されたアベノミクスでは、金融緩和（2％のインフレ目標が達成できるまで無期限の量的緩和）が行われ、これ以降、金融機関が積極的に融資を行うようになりました。

なお、この流れから2016年1月にはマイナス金利政策が実施され、金融機関が企業への貸し出しや投資に資金を回すよう促した経緯があります。

これらの金融緩和を背景に、比較的に融資を受けやすくなった企業や個人から、融資のレバレッジが活用できる不動産への注目が増え、不動産価格の上昇の一因となっています。

全国と東京都の人口推移の比較

※引用：総務省統計局「人口推計（令和2年（2020年）」

少子高齢化社会である日本は全国的に人口減少傾向にあります。住宅の供給数に対して人口減少が続くと、そのエリアの賃貸需要の減少に繋がるため、不動産投資を検討する際に人口推移のデータは重要な指標となります。

※引用：東京都庁「東京都の人口（推計）」

全国の人口推移から一転して、東京都の人口は上図のグラフのように増加傾向にあることが分かります。このような人口増加は、他府県からの転入者が東京から転出する人を上回る「転入超過」であることが要因です。

なお、転入超過は大阪府や名古屋市（愛知県）などの大都市圏でも見られ、これらのエリアでは東京都のように不動産価格が上昇傾向にあります。このような人口推移の動向は賃貸需要を増加させて不動産価格に影響を与えるため、不動産投資のエリアを策定する際は確認しておきたいデータの一つです。

2．東京都で不動産投資を行うメリット・デメリット、注意点

東京都内で不動産投資を行うメリット・デメリット、注意点を見て行きましょう。

2-1．東京都内で不動産投資を行うメリット

東京都内で不動産投資を行うメリットとしては、以下の点があります。

• 地価下落のリスクが低い
• 家賃下落リスクが低い
• 流動性が高く、売却しやすい

地価下落のリスクが低い

東京都内の人口は増加傾向にあることから、人口減少傾向にあるエリアと比較して東京都の地価下落リスクは低いと言えます。

例えば、地方では転出超過による人口減少や、東京本社の企業の支社・支店が移転となるなど、様々な要因による地価下落リスクが考えられます。

一方、人口増加傾向にある東京都内ではこれらに起因する地価下落リスクは相対的に低く、長期的な不動産投資を検討する際に適したエリアと言えます。ただし、今後の新型コロナウイルスの動向や地方や郊外への移動の動きについては注視していく必要があります。

家賃下落リスクが低い

不動産の家賃が下落してしまう大きな原因として、「周辺エリアの賃貸需要の減少」「不動産の経年劣化」の2つが挙げられます。

現物資産である不動産において経年劣化は避けられない事象といえますが、適切な修繕やリノベーションを行うことで、家賃下落のスピードを低下させることに成功したケースも少なくありません。

しかし、家賃下落の大きな原因が周辺エリアにおける賃貸需要の減少だった場合、投資家個人の努力で改善できることは多くありません。家賃下落を避けるためにも、後から修正できない投資エリアの選定は重要なポイントとなります。

東京都は全体的に賃貸需要が獲得しやすく、人口減少の傾向にあるエリアと比較して家賃下落の起こりにくいエリアとなっています。このような特徴は、長期的に不動産を運用する際に大きなメリットと言えるでしょう。

流動性が高く、売却しやすい

すぐに売買が成立する株式や外貨などの資産と比較して、不動産は流動性が低く、価格変動が起きにくい特徴を持っています。

しかし、流動性が低いことは資産保全性が高いメリットでもある反面、現金化に時間がかかってしまうデメリットともなります。

特に地方エリアでは地価下落の懸念や人口減少のリスクから、流動性が低いというデメリットの影響を大きく受けることがあります。地方エリアの物件は購入者の絶対数が少ないことや取引事例の少なさから、売却が長期化してしまうケースも少なくありません。

一方、東京都の不動産は物件の資産価値のうち地価が占める割合が多く、金融機関の評価を得やすい特徴を持っています。購入者希望者の絶対数や過去の取引事例が多いことから流動性が高く、地方の物件と比較して売却による現金化がしやすいメリットがあります。

2-2．東京都で不動産投資を行うデメリット・注意点

次に、東京都内で不動産投資を行うデメリット・注意点を見て行きましょう。ここでは以下の3点を取り上げています。

• エリアによって特徴や注意点が大きく異なる
• 地方と比較して利回りが低くなる
• 入退去の回転が早い

エリアによって特徴や注意点が大きく異なる

人口増加や地価上昇傾向にある東京都ですが、細かくエリアごとに見てみると、その特徴は大きく異なります。

例えば、2020年1月時点、東京23区で最も基準地価の高い中央区の基準地価平均は、552万5032円/mとなっています。

一方、葛飾区は最も基準地価が低く、37万8310円/m2です。同じ東京23区であっても、地価を比較すると大きな差があることが分かります。（※国土交通省「2020年［令和2年］基準地価」を参照）

また、東京都内の人口総数に対するエリアごとの人口割合にも、大きな差が見られます。

※引用：東京都統計局「東京都の人口（推計）」

上図をみると、大企業がオフィスを構える渋谷区・港区・中央区などの人口割合は低い一方で、中心部へのアクセスが良く家賃との折り合いが付きやすい世田谷区・杉並区・江戸川区の人口割合が高くなっています。

このように、同じ東京都内でも各区市町村によって状況は大きく異なり、それぞれのエリアごとに地価・人口に差が見られます。さらに細かく見ると、最寄駅までのルートや、生活圏内の施設などの周辺環境によって、同じ区内であっても微妙な賃貸需要の差異が生まれることは少なくありません。

不動産投資を検討する際は、「東京都は人口上昇しているエリアだから大丈夫」と安易にとらえず、ミクロの視点で対象物件のエリアごとに精査し、慎重に検討することが重要です。

地方と比較して利回りが低くなる

東京都の不動産は人口増加や豊富な賃貸需要を背景に、家賃収入に対する価格が上昇し、地方の物件と比較して利回りが低くなっています。

地方の新築区分マンションであれば、表面利回り5％～6％以上で売り出されているケースも見られる一方、東京23区内で新築区分マンション投資を検討する場合、表面利回り3～4％に設定されている物件が多く見られます。表面利回りだけを単純に比較すると、大きな差があると言えるでしょう。

地方の区分マンションは空室リスクが大きくなる反面、収益性が高くなるメリットのある投資物件と言えます。東京都の不動産投資はリスクを抑えた投資が可能ですが、大きな収益を上げることが難しいデメリットがあります。

入退去の回転が早い

東京の不動産は入退去の回転が早いこともデメリットです。特に、都心部のワンルームマンションなどは一人暮らしの単身者や、学生、単身赴任者などがメインターゲットとなりやすく、ライフスタイルの変化が起こりやすい属性である傾向があります。

入退去のスパンが短いと修繕費やクリーニング費などの経費がかかり、不動産投資の収益性を圧迫してしまうことにつながります。表面利回りが低い東京都の不動産投資では、このような細かな経費も注意したいポイントと言えます。

また、2020年2月に問題が顕在化した新型コロナウイルスの影響によりテレワークが推奨され、家賃の高い都心部から郊外に転居する事例も出てきています。東京都の人口が転出超過になっていないことから一部の動きであることが分かりますが、このような生活様式の変化の影響を受けやすいことにも注意が必要です。

3　東京で人気の不動産投資セミナー5選

東京で不動産投資を検討する際は全体的な傾向だけに注視するのではなく、物件ごとに精査し、自身の投資目的に合った投資方法を選択することが重要です。

今回ご紹介する不動産投資セミナーは、初心者向けに不動産投資の知識を体系的に学べ、特に東京近郊の不動産投資について詳しく学べるものとなっています。セミナーでは実際の物件をもとにしたシミュレーションの相談や個別の質問もできるため、興味のある方は受講を検討してみましょう。

不動産投資セミナーを開催する不動産投資会社の特徴を、それぞれ詳しく解説します。

3-1．プロパティエージェント

プロパティエージェントは、東京23区・横浜エリアに集中したマンション開発により高い入居率を実現している東証プライム上場グループ企業です。新築マンションと中古マンションを両方扱うハイブリッド型の会社で、新築では土地選定から建物の企画開発までをワンストップで手がけることで品質を担保したマンション供給を実現しています。

一方、中古マンション投資では資産性・収益性・移動率の3軸から定量的に評価するスコアリングを用いて、将来にわたって高い資産性を維持できる物件を厳選し仕入れています。また、建物管理事業を備えているため、中古マンション投資のリスクの一つである購入後のコストについても、当該物件の将来にわたり物件の資産性を維持するための必要なコストを見通すことが可能です。

入居率は99.59%（2024年1月末時点）、東証プライム上場グループ企業ならではの資本体制・コンプライアンスや、購入後の賃貸管理アドバイス、確定申告サポートが充実しています。また、営業対応・物件の品質・購入後のサポートなど総合的に評判が良いマンション投資会社です。「2017年度投資向けマンションデベロッパーに対するオーナーの意識調査」では総合1位を獲得しています。

セミナーでは、「不動産投資の基礎知識」「不動産投資のリスクとは？」といった基本的な内容から「不動産投資のメリットとリスク」「投資用物件の見方・選び方」「購入前のチェックポイント」「売却時の戦略」など踏み込んだ内容まで、多岐にわたるトピックについて解説しています。また、セミナー限定物件の紹介や参加特典の書籍プレゼントなどもあります。

なお来場型のセミナーも開催しており、場所は東京・新宿アイランドタワーです。日時は①平日 18:30-20:00と土曜日 10:00-11:30 / 13:00-14:30で定期的に行われているため、仕事帰りや土曜の空いた時間に気軽に参加することができます。

セミナー参加者からは、「短時間で最近の傾向・ポイントを知れて為になった」「リスクについても理解することができた」「購入前のチェックポイントを知ることができた」といった声が上がっており、セミナー参加後のアンケートでも満足度は98％（2021年11月同社調べ）となっています。

3-2．リズム（REISM）

リズム株式会社は、東京23区の中古ワンルームマンション投資やリノベーション投資などを手がける不動産投資会社です。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は、その9割以上が2,800万円以下と始めやすい価格帯の中古マンションとなっています。ビッグデータ分析に基づき厳選されたリズムの物件は継続的に所有し、のちにリノベーションを施し付加価値の高い空間を創り上げることで、購入後の値上がり益も期待できます。また、購入後の入居率は99%（2018年9月現在）とトップクラスの水準となっており、空室リスクを心配せずに投資を進めることが可能です。

定期的に開催される無料の不動産投資セミナーでは、「オリンピックによる不動産市場への影響とは？」「統計データに基づいた不動産投資成功のファクターとは？」「物件選びのポイント」などについて深く学ぶことができ、これまでに7,000名以上が参加、満足度は97%と高くなっています。セミナー参加者特典として、不動産投資のことがよく分かる無料の小冊子「不動産投資ガイド」と市販の書籍がプレゼントされます。現在はオンラインセミナーやオンライン個別相談も実施されているので、東京での不動産投資や中古ワンルームマンション投資、リノベーション投資などに興味のある方はぜひ参加を検討してみましょう。

まとめ

東京都は増加傾向にある人口推移や豊富な賃貸需要が見込めることから、不動産投資を検討する上でメリットとなり得る特徴を多く持った都市の一つです。しかし、同じ東京都内でもエリアごとに不動産価格、地価、人口などの数値が大きく異なるため、投資物件やエリアに合わせて、慎重に検討することが重要となります。

不動産投資セミナーでは、実際の物件やエリア、投資家の属性に合わせてシミュレーションができる機会を作ることも可能です。不動産投資セミナーを通して不動産投資の知識を体系的に学ぶこともできるため、東京都での不動産投資を検討している方は受講を検討してみましょう。

• 初心者向け無料セミナーを開催している不動産投資会社の比較・まとめ

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