自宅から離れた家の売却を成功させるポイントは?売却依頼の手順や注意点も

相続した物件である場合など、何らかの事情で自宅から離れた家を売却する必要があることがあります。

不動産の売却活動では、売主が現地に行かなければならないタイミングもあり、スケジュールの調整が付かないと、売却のチャンスを逃してしまうことにもなりかねません。また、その他、遠方の家の売却ならではの注意したいポイントもあります。

本記事では、自宅から離れた家の売却を成功させるポイントの他、売却依頼の手順や注意点を解説していきます。

目次

  1. 自宅から離れた家を売却する際のポイント
    1-1.現地に行くタイミングを把握しておく
    1-2.現地に行かずに売却する方法も検討する
    1-3.Web情報を利用して売却する家の相場価格を調べる
    1-4.遠方でも柔軟に対応してもらえる不動産会社を選ぶ
  2. 自宅から離れた家の売却依頼の手順
    2-1.瑕疵や問題があれば解決・改善する
    2-2.不動産業者に価格査定を依頼し、業者選びをする
    2-3.売却依頼する業者と媒介契約を結ぶ
    2-4.売却活動をおこなう
    2-5.売買契約締結、決済引渡しをおこなう
  3. 自宅から離れた家を売却する注意点
    3-1.売却依頼をする不動産会社は複数社を比較検討する
    3-2.家の売却に必要な書類を確認し集めておく
    3-3.買主候補には丁寧・迅速に、正直に対応する
    3-4.売買契約書の内容を確認する
  4. まとめ

1.自宅から離れた家を売却する際のポイント

自宅から離れた家を売却する際のポイントは、以下のような点になります。

  • 現地に行くタイミングを把握しておく
  • 現地に行かずに売却する方法も検討する
  • Web情報を利用して売却する家の相場価格を調べる
  • 遠方でも柔軟に対応してもらえる不動産会社を選ぶ

以下で、それぞれについて詳しく説明します。

1-1.現地に行くタイミングを把握しておく

不動産の売却では、売却を依頼する不動産会社との媒介契約の締結、売買契約の締結、物件の引渡しなど、それぞれのタイミングで現地に行く必要があります。

この他、売却不動産の訪問査定をしてもらう場合は、媒介契約締結の前に現地でその不動産会社と待ち合わせる必要があります。なお、不動産会社によっては、媒介契約の締結については、郵送のやり取りで対応したり、売主の居住地の近くまで担当者が訪問して対応したりするケースもあります。

また、隣地との立ち会いが必要な境界確定測量を行う場合など、売却する不動産の個別事情に応じて現地に行かなければならないことがあります。スムーズに売却手続きを進めるために、現地に行く必要があるタイミングを把握しておき、スケジュールを調整するようにしましょう。

1-2.現地に行かずに売却する方法も検討する

不動産の売買契約では、売主あるいは買主が先に日付を入れて署名押印した売買契約書を買主あるいは売主に送付し、買主あるいは売主がこれに署名押印するといった、持ち回り契約の形式を採ることも可能です。

また、買主の代理人が売主と会って売買契約を締結するということも可能です。所有権移転登記を請け負う司法書士などが、売買契約の代理を行うケースもあります。

ただし、手付金の授受や売買契約の成立時期など、後にトラブルとなった際に法律的に問題が生じる可能性もあります。現地に行かずに売却する方法を検討する場合は、不動産の売買契約に詳しい専門家に依頼するようにしましょう。

1-3.Web情報を利用して売却する家の相場価格を調べる

不動産の売却を成功させるには、あらかじめ相場価格を把握しておくことも大切です。例えば、インターネットを活用することで大まかな相場価格を知ることができます。

不動産流通機構が運営・管理しているレインズマーケットインフォメーションでは、全国で実際に成立した不動産取引の情報を調べることができます。ただし、所在地、土地面積、床面積を細かく絞り込むことはできません。

国土交通省が運営している土地総合情報システムでは、全国で過去に行われた不動産の取引価格や、公示地価などを調べることができます。所在地を正確に絞り込むことはできませんが、土地や建物の情報については、細かい面積の他、形状や構造まで記載されており、前面道路の情報も知ることが可能です。マンションについては、改装の有無などの情報も記載されています。

このような、過去の不動産取引情報から、売却する家と類似した取引を探し、相場価格を調べてみましょう。

1-4.遠方でも柔軟に対応してもらえる不動産会社を選ぶ

売却不動産が自宅から離れた遠方である場合、売却を依頼している不動産会社とのやり取りは、電話やメールが主になります。

たとえば、買主候補者と購入条件について交渉が入った時には、売主側の要望の詳細を理解した上で、買主候補者の条件との妥結点を探ってもらう必要があります。また、売却が思うように行かない時に、販売方法を工夫してもらいたいというケースもあるでしょう。売却中の家の管理面で些細な依頼をしたいという場合もあります。

このように、売主と売却を依頼している不動産会社との意思疎通がうまくできていないと、売却活動に支障をきたすことがあります。遠方であっても柔軟、迅速に対応してもらえる不動産会社を選ぶようにしましょう。

2.自宅から離れた家の売却依頼の手順

不動産の売却の流れとしては、まずは、売却前の準備として、瑕疵や問題の解決、改善をおこないます。

その後、売却を依頼する不動産会社を選ぶことになりますが、1社だけでなく複数の不動産会社に価格査定を依頼し、査定価格や査定の根拠、売却戦略などを比較してみることが重要なポイントとなります。

不動産売却を依頼する不動産会社が決まったら、不動産会社と媒介契約を締結して、ポータルサイトに掲載するなどして買い手を探してもらいます。買い手が見つかったら、売買契約を締結します。売買契約締結後、1カ月程度経過して引渡し、決済となります。

  • 瑕疵や問題があれば解決・改善する
  • 不動産業者に価格査定を依頼し、業者選びをする
  • 売却を依頼する業者と媒介契約を結ぶ
  • 売却活動をおこなう
  • 売買契約締結、決済引渡しをおこなう

以下で、それぞれの内容を詳しくみてみましょう。

2-1.瑕疵(欠陥)や問題があれば解決・改善する

売却しようとしている不動産について、権利関係が複雑であったり、土地の境界に争いがあったり、あるいは、建物に瑕疵(欠陥)があったりなど、問題があることがあります。そのような場合は、問題をできる限り解決・改善してから売却を依頼するようにしましょう。

相続不動産の売却の場合は、引渡しまでに相続登記をおこなって売主の所有権を確定させる必要があります。売却活動を始める前に、少なくとも相続人間で売却の意志確認をおこなっておく必要があります。

また、登記簿謄本や購入時の資料、土地の境界に関する資料、建物の図面など、買取依頼時に必要となる書類を準備します。

2-2.不動産業者に価格査定を依頼し、業者選びをする

不動産一括査定サイトを利用したり、ネット検索などを行って、不動産業者を探します。遠方である場合、不動産会社と意思疎通が取れることも重要であるため、懇意にしている不動産会社があるのであれば、そのような会社に依頼するのもよいでしょう。

ただし、1社だけに売却査定を依頼してしまうと、査定価格が相場に沿った正しいものなのか、判断が難しくなってしまいます。複数社に査定を依頼して、それぞれの対応内容をしっかりと比較することが重要なポイントです。

主な不動産一括査定サイト

サイト名 運営会社 特徴
すまいValue 不動産仲介大手6社による共同運営 査定は業界をリードする6社のみ。全国900店舗。利用者の96.3%が「安心感がある」と回答
SUUMO(スーモ)不動産売却 株式会社リクルート 大手から中小企業まで約2,000の店舗と提携。独自の審査基準で悪質な不動産会社を排除。60秒で入力が終了し、無料査定がスタートできる。
リガイド(RE-Guide) 株式会社ウェイブダッシュ 16年目の老舗サイト。登録会社数800社、最大10社から査定を受け取れる。収益物件情報を掲載する姉妹サイトも運営、他サイトと比べて投資用マンションや投資用アパートの売却に強みあり
LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス 株式会社LIFULL 全国3694社以上の不動産会社に依頼できる。匿名での依頼も可能
HOME4U 株式会社NTTデータ スマートソーシング 全国1800社から6社まで依頼可能。独自審査で悪徳会社を排除

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業者選びに際しては、査定価格の他、売却しようとする不動産と類似した不動産の売却実績、売却戦略の合理性などを考慮して、不動産業者の販売力を判断するとよいでしょう、

なお、不動産査定には、簡易査定と訪問査定があります。簡易査定は、所在地や土地・建物面積、築年などの机上のデータのみから査定する簡易的な方法です。訪問査定では、机上のデータに加えて、現地調査によって、土地や建物のより詳しい状況を調査して査定価格に反映します。

2-3.売却を依頼する業者と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産業者が決まったら、その業者と媒介契約を結びます。媒介契約には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類があります。

項目 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社への依頼 × ×
自分で見つけた買主との単独契約 ×
指定流通機構への登録義務
販売活動の報告義務
契約期間 規制は無し 3ヵ月以内 3ヵ月以内

専属専任媒介と専任媒介は、売却の仲介業務を1業者のみに依頼する契約です。専属専任の場合は、売主自身が買い手を見つけた場合であっても、その業者を通して取引をすることが義務付けられます。

一般媒介は、複数の不動産業者に同時に仲介業務の依頼をすることができる契約です。一般媒介は不動産業者間の競争を促すことができますが、専属専任や専任媒介のような業務報告義務がありません。

一般媒介契約は多くの需要が見込める人気の高い不動産であるほど、業者間の競争が見込める可能性が高まります。一方、低価格であったり、不動産需要が少なく買い手を見つけるのに時間がかかる不動産であると、積極的な売却活動を行ってくれない可能性もあります。

まずは様子を見たいという場合には一般媒介契約を締結し、その後に売却活動が長引いてしまうのであれば1社に絞って専任・専属専任媒介契約を締結するなど工夫をしてみましょう。

2-4.売却活動をおこなう

売却活動を開始するにあたっては、売出し価格と売却戦略を決めます。業者の査定価格を踏まえ、業者のアドバイスに参考にしながら最終的な売却希望価格を見据えた売却戦略を立て、売出し価格を決定します。

売却活動は、売却を依頼した不動産業者が、ポータルサイトに掲載したり、指定流通機構(レインズ)に登録したりするなどしておこないます。買主候補が、価格の値下げや契約不適合責任の期限延長など購入条件を提示してきた場合、条件交渉なども売却を依頼している不動産業者がおこないます。

2-5.売買契約締結、決済引渡しをおこなう

買主候補との条件調整が完了し、お互いの売買の意志が固まったら、買主候補者と売買契約を締結します。

買主候補者が融資を利用して不動産を購入する場合は、売買契約前に融資仮審査がおこなわれることもあります。売買契約時には、取引慣例上、契約解除のリスクヘッジとして手付金の授受がおこなわれます。手付金は、引渡し決済前の契約解除を条件付きで認め、取引の信頼性を担保するためのものです。

手付解除期限までの期間内であれば、手付金の倍返しまたは放棄による契約解除が認められます。 売買契約後、買主が融資を利用する場合は融資審査を経て、1カ月程度経過してから不動産の引渡しと残代金の決済がおこなわれます。

3.自宅から離れた家を売却する注意点

売却の注意点として、以下のような点が挙げられます。

  • 売却依頼をする不動産会社は複数社を比較検討する
  • 買主候補には丁寧・迅速に、正直に対応する
  • 売買契約書の内容を確認する

以下で、それぞれの内容をみていきましょう。

3-1.売却依頼をする不動産会社は複数社を比較検討する

不動産会社によって、売買事業あるいは賃貸事業のどちらが主力かは異なります。売買事業が中心の会社の中でも、マンションや戸建、あるいは収益物件など、扱う物件の種類は様々といえます。また、扱う物件の種類が同じ場合であっても、不動産会社によって主力顧客が異なります。

売却依頼をする不動産会社を選ぶ際は、事前に、ホームページなどである程度主力事業を調べた上で、複数社を比較検討するようにしましょう。複数社を比べることで、より売りたい不動産の売却を依頼するのに適した不動産会社を見付けることに繋がります。

また、不動産会社だけでなく、担当者の実力も考慮しておきたいポイントです。質問へのレスポンスが早い、査定の根拠について明確な説明をしてくれる、具体的な売却のアドバイスをくれるなど、担当者個人の対応力についてもチェックしてみると良いでしょう。

大手不動産会社に絞って無料査定を検討してみる

大手不動産会社は厳格なコンプライアンスが設けられていたり、社内教育によって担当者のサービスが均一になるよう工夫がなされています。多くの不動産会社に個人情報を渡したくない場合には、大手不動産会社に限定して査定依頼を行ってみるのも良いでしょう。

例えば、三井グループの三井不動産リアルティが運営する「三井のリハウス」や、年間25,000件以上の仲介実績がある東急不動産ホールディングスの「東急リバブル」などがあります。無料で査定が依頼できるため、気軽に利用検討されてみると良いでしょう。

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3-2.家の売却に必要な書類を確認し集めておく

自宅から離れた家は売却に必要な書類を集めるのも時間や手間がかかったりします。あらかじめどのような書類が必要になるのか確認しておき、一度のタイミングで集められるよう工夫をされておくと良いでしょう。

必要書類は売却する不動産によって違いがあります。売却を依頼する不動産会社のアドバイスを受け、どのような書類が必要になるか確認しておきましょう。下記、不動産売却で必要になることがある主な書類です。

不動産売却の際に必須の書類

  • 身分証明書
  • 印鑑証明書(取得場所:市役所や区役所などの役所)
  • 登記済権利書または登記識別情報(取得場所:法務局)
  • 固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書(取得場所:市役所や区役所などの役所)

不動産売却の際に場合によって必要になる書類

  • 住民票(取得場所:市役所や区役所などの役所)
  • ローン残高証明書(取得場所:金融機関)
  • 購入時のパンフレット
  • 購入時の契約書
  • 購入時の重要事項説明書
  • 耐震診断報告書
  • アスベスト使用調査報告書
  • 住宅性能評価書

マンションを売却する際に必要な書類

  • マンションの管理規約

戸建てを売却する際に必要な書類

  • 建築確認済証および検査済証
  • 建築設計図面および工事記録書
  • 土地測量図および境界確認書

収益物件を売却する際に必要な書類

  • 賃貸借契約書
  • 保証会社契約書

3-3.買主候補には丁寧・迅速に、正直に対応する

買主候補から売主に対して条件交渉などのアプローチがあることがあります。売却のチャンスを逃さないために、買主候補の要望には丁寧に耳を傾け、応じられる条件と応じられない条件を明確にして真剣に対応するようにしましょう。また、なるべく迅速な対応を心がけましょう。

買主候補からの質問には正確に回答することも大切です。重大な瑕疵があることを知っていて伝えない場合、売却後に契約不適合責任を問われることもあります。

3-4.売買契約書の内容を確認する

売買契約時に売主と買主とで交わす売買契約書の内容は、しっかり確認するようにしましょう。

売買価格、決済引渡し期日、手付解除期日などの基本事項と、契約不適合責任の内容も確認しておきましょう。契約不適合責任とは、売主が契約内容に適合した物件を引き渡す義務を果たしていない場合、引渡し後であっても、物件の補修などの責任を負うものです。どの範囲まで、いつまで責任を負うのかを確認しておきましょう。

特約を付けている場合には、特約内容についても確認するようにしましょう。

まとめ

自宅から離れた家を売却する際は、現地に行くタイミングを把握してスケジュールをうまく調整するようにしたいといえます。事情に応じて、現地に行かずに売却する方法も検討しましょう。

売却を成功させるには、価格設定と不動産会社選びが重要です。Webを利用して相場価格を把握したり、遠方でも柔軟に対応してもらえる不動産会社を選ぶようにしてみるのもポイントとなるでしょう。

売却依頼の手順や注意点を確認し、売却活動の各段階で最善の対応をこころがけ、後悔のない売却活動をおこなうようにしましょう。

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佐藤 永一郎

佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。