一棟マンション査定の手順や流れは？高く売るためのコツ・注意点も

一棟マンションは部屋数が多く、資産価値も高い傾向があります。そのため売却の際は高額になる、交渉相手は投資家や法人が多いなど特有の事情があり、取引がスムーズに進まないこともあります。

そこで今回のコラムでは、一棟マンションの売却で重要な査定の手順を紹介し、そのシーンごとに物件を高く売るためのコツや注意点も解説していきます。

目次

1. 一棟マンションを査定してもらう際の手順
2. 不動産会社の情報を集める
3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
   3-1．一棟マンションの取引実績がある不動産会社に依頼する
4. 訪問してもらい、査定をしてもらう
   4-1．建物の状態はできるだけ綺麗にしておく
5. 比較検討をして、売却してもらう不動産会社を選ぶ
6. 不動産会社と売買契約を結ぶ
7. まとめ

1　一棟マンションを査定してもらう際の手順

一棟マンションは高額取引になることが多いため、売却に時間がかかることも多い物件タイプと言えます。そのため一棟マンションの取引に慣れている不動産会社に査定をしてもらい、販売価格を決めて市場で売り出すことが大切です。

一棟マンションを売却するにあたり、代表的な流れは下記のようになります。

1. 不動産会社の情報を集める
2. 不動産会社に査定を依頼する
3. 訪問してもらい、査定をしてもらう
4. 比較検討をして、売却してもらう不動産会社を選ぶ
5. 不動産会社と売買契約を結ぶ

それぞれの手順について、高く売るためのコツや注意点を含めて次から解説していきます。

2　不動産会社の情報を集める

不動産会社とひと口に言っても業態は幅広く、全国に支店を置く大手企業から地元密着型で事業を展開する地元の中小企業などがあります。どちらが適切かは物件のタイプやオーナーの好み、先方との相性などによって左右されます。

それぞれに下記のような特徴がありますので、把握しておきましょう。

全国組織の大手企業

ネームバリューがあり、多くの個人投資家と付き合いがあるのが強みです。大掛かりな広告展開もでき、幅広いターゲットに訴求できます。ただし地方都市など得意ではないエリアもあります。

地元密着型の中小企業

エリアの特性などを把握していることが多く、地元の有力なオーナーなどと取り引きがあるケースもあります。ターゲットを絞った売却活動に向いています。

3　複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定をしてもらう際、複数の会社に依頼することで販売価格の相場がより把握しやすくなります。そのため市場で売り出す際の価格や実際の売買価格を決めやすく、より高値で売却できる可能性が高くなります。

複数の不動産会社に査定を依頼するのは骨が折れますが、便利なツールとして活用されているのが不動産一括査定サイトです。物件やオーナーの情報を一度入力するだけで、査定を依頼できる複数の不動産会社の情報を知ることができます。

下記に国内大手6社の不動産一括査定サイトをまとめましたので、参考にしてください。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

不動産会社の選定が終わったら、電話かメールで査定を依頼します。あらかじめ訪問してもらう日時を決めておくと、話をスムーズに進めることができます。

査定を依頼する不動産会社は3社～5社程度を目安に依頼検討してみましょう。不動産会社の数が少ないと相場価格を把握しづらく、反対に多すぎると一社一社に対応するのが大変になるからです。

3-1　一棟マンションの取引実績がある不動産会社に依頼する

査定してもらう不動産会社を選ぶ際に注意したいのが、一棟マンションの取引実績がある企業を選ぶことです。一棟マンションは広告戦略をはじめ、買主候補との交渉、金融機関の融資付けなど、他の不動産の売買と異なることが多いためです。

そのため訪問査定を依頼する前に、下記のことを確認しておくといいでしょう。

• 一棟マンションの成約事例の有無
• その際の広告戦略をはじめとする売却活動の手法
• 取引先の金融機関の数

買主候補が個人投資家になることが多いため、すでに複数のマンションを所有しているオーナーなどとのつながりがあるとスムーズな売却活動になることもあります。不動産会社の中には「いい物件があったら紹介してほしい」といった依頼を受けているケースもあり、査定依頼時点で具体的な交渉に進むこともあります。

4　訪問してもらい、査定をしてもらう

予定の日時になると不動産会社の担当者がマンションを訪れ、査定を行います。空室がある場合は部屋内も査定しますが、満室の場合は室内の写真などで確認します。査定を行う時間はマンションの規模にもよりますが、1時間〜2時間前後となります。

主に下記の箇所をチェックします。

• 外観の状態
• 室内の仕様・設備
• 周辺の環境
• セキュリティ
• 共用部分の状態、など

これらに加えて、管理の状況や稼働率なども査定をする際の重要な項目になります。不動産会社によっては、物件の図面やレントロール（家賃表）、固定資産税等納付通知書などの提出を求めてくる場合もあります。

4-1　建物の状態はできるだけ綺麗にしておく

訪問査定を受けるときは、できるだけ担当者の印象が良くなるように物件を綺麗にしておくなどの対策が必要です。ただし、査定の前だけではなく、日頃から丁寧に管理しておくことが大切です。それぞれの箇所について売却価格がアップしやすい改善ポイントを紹介します。

外観

入居希望者にとっては、マンションのデザインも入居を左右するポイントになります。中でもマンションの外観はいわゆる顔ですから、手入れが行き届いていないと入居したいという気持ちが低下してしまうこともあります。定期的なメンテナンスや修繕を行い、物件の価値を落とさないようにしましょう。

室内の仕様・設備

室内の仕様や設備は、入居者が快適な暮らしを実現するためにも重要なポイントとなります。シャワートイレ、モニター付きインターホン、浴室乾燥、エアコンなど、査定担当者に適切に知らせるようにしましょう。

周辺の環境

交通アクセスなどの利便性に加え、スーパーやコンビニ、教育機関、金融機関などが近くにあると、賃貸物件としての需要が増え、売却価格に良い影響を与えます。またマンションの敷地内がきれいに清掃されているなど、美化に気を配っているかどうかも担当者はチェックしています。

共有スペースの状態

廊下やエレベーター、郵便受け、照明、駐車場、駐輪場などの共有スペースがどのような状態になっているかによって、管理状態がある程度分かります。ゴミなどが落ちていると、購入検討者の印象が悪くなってしまい、売却価格が下がる要因にもなります。

稼働率

不動産投資は利益を出すことが目的となるため、利益につながる稼働率は高いかどうかというのも重要な視点となります。稼働率が高ければ空室になっていてもすぐに入居者が見つかることが予想され、家賃の下落リスクが低いと見なされます。

最終的な売却価格につながるこれらの改善ポイントは、運営期間中の入居率のアップにもつながります。マンションを経営する上で重要なことであるため、普段から丁寧に管理を行うようにしましょう。

5　比較検討をして、売却してもらう不動産会社を選ぶ

査定結果が届くまでの期間は不動産会社によって異なりますが、目安は1週間前後です。複数の不動産会社に依頼した場合は査定結果が揃ったら比較検討を行い、依頼する不動産会社を選びます。

なお、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際に注意したいのが、査定価格が高いという理由だけで選ばないことです。査定価格が高くてもその価格で売却できる保証はなく、買主が見つからなければ大きく値下げをして売却せざるを得ないともあります。

また、高い査定価格を無根拠に信じてしまい、売出価格を高く設定しすぎることによる弊害もあります。買い手がつかず市場に長く残っていると、売れ残りのイメージを買主に与えてしまい、問題がある物件だと考えられてしまうことがあります。

そのような事態を回避するには、査定価格の理由を不動産会社に説明してもらうことです。中には自分の会社に依頼してもらえるように、相場よりも査定価格を高く算出している不動産会社もあります。特に1社だけ飛び抜けて査定価格が高い場合は注意が必要です。

6　不動産会社と売買契約を結ぶ

不動産会社の選定が終わったら、売買契約を結ぶことで売却活動がスタートします。この際に注意するのが契約の種類です。不動産売買契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。下記の表で確認しましょう。

選んだ契約の種類が適切ではないと、売却が決まるまで時間がかかったり、価格を下げないといけなかったり、売却がスムーズに進まないこともあります。下記の記事では、それぞれの契約方法についてメリットとデメリットが紹介されています。ぜひ参考にしてください。

【関連記事】不動産売却を依頼する際の媒介契約、一般・専任・専属専任どれが良い？

まとめ

一棟マンションは個人投資家が交渉相手になることが多く、特別な知識や情報、交渉技術などが求められます。そのため売却を依頼する不動産会社が一棟マンションの売買に慣れていないと、売却活動が思うように進まないこともあります。

複数の不動産会社へ査定を依頼し、査定価格を比較しながら売却を依頼する不動産会社を慎重に選ぶことが大切です。査定価格だけでなく、査定の根拠や査定担当者の対応力など、様々な視点から複数社を比較してみましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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