長野で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証

国内で最も多い8つの県に隣接している長野県は、「海なし県」の1つでもあります。「日本のやね」とも呼ばれ、3000m級の山々が連なる山脈や盆地の形状などにより、地域ごとに気候が異なることも特徴です。

今回のコラムでは、この長野県で不動産投資を始めるメリットとデメリットを、人口や家賃推移などのデータを用いて検証していきます。

目次

1. 長野県の不動産投資に関する基本情報
   1-1．長野県の人口推移
   1-2．長野県の地価推移
   1-3．長野県の家賃推移
2. 長野県で不動産投資を始めるメリット
   2-1．高齢者が多く就業率が高い
   2-2．最寄り駅までの距離にこだわらない傾向がある
3. 長野県で不動産投資を始めるデメリット
   3-1．湿度が高く、結露対策が必要になる
   3-2．空き家率が高く、エリアの絞り込みが欠かせない
4. まとめ

1　長野県の不動産投資に関する基本情報

不動産投資を始めるには各種のデータを検証する必要があります。この項目では、基本情報となる長野県の人口、地価、家賃の推移について紹介します。

1-1　長野県の人口推移

不動産投資の成否を左右する賃貸需要について、人口の増減から見ていきましょう。下記の表は、2010年からの長野県の人口総数を表したものです。

※参照：長野県の統計情報統計ステーションながの「人口・世帯」より抜粋

2000年10月1日の人口総数は2,215,168人だった長野県ですが、2021年10月1日までに約18万人が減少して2,033,357人となっています。その後も減少傾向は続いています。

また県庁所在地である長野市の人口は、2020年4月1日の366,033人から2021年4月1日には約2,000人が増加して368,133人に、県内第2の都市である松本市は2020年4月1日の238,928人から2021年4月1日までに約300人が増加して239,239人になっています。

1-2　長野県の地価推移

不動産投資には土地の価格がどのように推移しているのか確認することも重要です。長野県の地価推移を見てみましょう。

※出典：長野県「地価公示制度について」より抜粋

5年間の推移を見ると、長野県の住宅地の平均価格は2018年1月1日の35,700円から2022年1月1日には36,000円に上昇しています。

市町村別に見ると、長野市が53,400円で前年変動率0.2％の下落、松本市が48,100円で0.4％の上昇となっています。上昇率が最も高かったのは白馬村の8.7％で、次が軽井沢町の7.2％となっています。都市部よりもリゾート地で土地価格の上昇が見られている点が特徴的です。

1-3　長野県の家賃推移

不動産投資で特に重要指標の一つである家賃水準のデータを確認しておきましょう。下記の表は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」のデータから、甲信越3県の「家賃・間代（1カ月）」と「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」を抜粋したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

長野県の「家賃・間代（1カ月）」は3県の中位にありますが、「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」は最も低くなっています。部屋の広さに対して、家賃を得られる額が低いということになります。

家賃相場の増減については、下記の表をご参考ください。2008年、2013年、2018年の「土地統計調査」から、甲信越3県の「1か月当たり家賃・間代」を抜粋し、増減率を計算したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

2008年から2013年にかけて上昇したものの、2013年から2018年にかけては下落しています。2008年から2018年の上昇率は1.01倍となっています。

2　長野県で不動産投資を始めるメリット

人口推移、地価推移、家賃推移の不動産投資に必要な基本情報を確認したところで、長野県で不動産投資を始めるメリットについて紹介します。

2-1　高齢者が多く就業率が高い

総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」によると、長野県の「高齢就業者割合（65歳以上）（対65歳以上人口）」は28.7％で、全国で1番多い割合になっています。

※出典：総務省統計局「統計でみる都道府県のすがた2022」より抜粋

つまり長野県では、65歳以上の4人に1人以上が何らかの仕事をしているということになります。

厚生労働省の「平成27年都道府県別生命表」によると、長野県の男性の平均寿命は81.75歳で全国2位、女性は87.67歳で全国1位となっています。

長野県では高齢者の割合が多く、就業率が高いということが伺えます。地方での不動産投資では高齢者向けの需要もメイン層となりえますが、就業率の高い高齢者が多いという傾向は、家居住期間が長期間になったり、家賃未納リスクを低下させるなどのメリットにつながります。

2-2　最寄り駅までの距離にこだわらない傾向がある

賃貸用物件を所有する場合、最寄り駅までの距離や時間が気になるものですが、長野県民の場合、最寄り駅までの距離にこだわらない傾向があります。

下記は、長野県「平成30年住宅・土地統計調査結果概要【長野県分】」から抜粋した「最寄りの生活関連施設までの距離別普通世帯数（平成30年）」です。普通世帯数（809,100世帯）における割合も確認してみましょう。

※出典：長野県「平成30年住宅・土地統計調査結果概要【長野県分】」

長野県では最寄り駅から500m未満（6分程度）に住んでいる人は10人に1人程度で、半数弱の人が2km以上（約25分）の住宅に住んでいることが分かります。つまり長野県では、最寄り駅からの距離が遠くても、問題なく暮らしている人が多いと推測できるのです。

駅から離れているエリアでは、土地値が安いために物件取得費を低く抑えることができます。駐車場の確保や生活県内にスーパーや薬局などの施設があるかどうか、という視点を重視してみるのも良いでしょう。

3　長野県で不動産投資を始めるデメリット

不動産投資にはデメリットやリスクがありますが、長野県で不動産投資を始めるデメリットやリスクも適切に把握しましょう。この項目では2つを紹介します。

3-1　湿度が高く、結露対策が必要になる

気象庁の「平年値（年・月ごとの値）」によると、長野県の相対湿度は年間で72％となっています。下記の表を見ても分かる通り、主要都市の観測地点に比べると長野の相対湿度は高い傾向があります。

※出典：気象庁「過去の気象データ検索　平年値（年・月ごとの値）相対湿度1991〜2020」より抜粋

住宅にとって理想とされる相対湿度は60％前後で、湿度が高くなると空気に含まれる水蒸気が多くなり、結露が発生しやすくなります。つまり相対湿度の高い長野県の住宅は、住宅が腐ったり、カビが生えたりする危険性が高いのです。

仙台も年平均では71％となっていますが、70％以上となるのが11月〜翌4月までの6カ月間です。これに対して長野の場合は、6月〜翌2月までの8カ月間で70％以上となっています。つまり年間を通して結露対策、カビ対策が必要になる可能性があります。

賃貸用物件を新築するときやリフォームなどをする場合、主な結露対策は下記になります。

• 24時間換気システムを導入する
• 複層ガラスを導入する
• 調湿効果のある建材や壁紙、塗料を用いる
• 水蒸気の発生しないパネルヒーターなどを導入する
• 外断熱工法を採用する
• 日当たりのいい位置や角度で建てる、など

複層ガラスや調湿効果のある建材を用いた場合、費用は高額になる可能性があります。また暖房器具を取り付けている賃貸用住宅もありますが、その場合、寒冷地用エアコンを導入するなどで結露対策をすることができます。ただし、このケースも高額になるため懸念材料となる可能性があります。

3-2　空き家率が高く、エリアの絞り込みが欠かせない

総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」によると、長野県の空き家率は19.5％で、山梨県（21.3％）、和歌山県（20.3％）についで全国で3番目に高くなっています。住宅の5軒に1軒は空き家になっているという計算です。

下記の表が、2019年と2014年に発表された長野県の空き家の内訳です。

※出典：長野県「平成30年住宅・土地統計調査結果概要【長野県分】」、「平成25年住宅・土地統計調査結果概要【長野県分】」より抜粋

前回調査から空き家率は0.2ポイント低下したものの、空き家全体の数は3,300戸増加しています。賃貸物件の空き家も64,500戸ありますので、賃貸需要をエリアごとに適切に確認しながら不動産投資を検討していきましょう。

【関連記事】実家や相続不動産が「特定空き家」になる可能性は？行政指導の多い都道府県

まとめ

高齢者の就業率が高い長野県では、長期間の入居が見込めるなどが不動産投資を始めるメリットがなります。その一方、空き家の数が増えており、賃貸需要を適切に把握することが重要です。

ただし、空き家全体の数は増えたものの、賃貸用物件の空き家の数は2014年の68,600戸から減少しています。また長野県では別荘として使われていた住宅が空き家になっているケースが多く、そのため空き家率が高いという特徴があります。

このように空き家が増減したエリアや理由などを丁寧に調べることで、より的確なエリアで不動産投資ができる可能性があります。ややハイリスクな投資エリアとなるため、事前に入居需要の調査を行ったうえで慎重に検討していきましょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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