奈良で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証

歴史的な建造物や豊かな自然に恵まれた奈良県ですが、不動産投資のエリアとしてはどのような特徴があるのでしょうか？

近年は本社が移転してくるケースが増えているといった傾向も見られ、大阪へのアクセスが良いエリアでは世帯数の増加も見られています。

そこで今回のコラムでは、奈良県で不動産投資を始めるにはどのようなメリットとデメリットがあるのか、不動産投資を見極めるのに必要な人口や地価、家賃の推移など様々なデータを用いて検証していきます。

目次

1. 奈良県の不動産投資に関する基本情報
   1-1．奈良県の人口推移
   1-2．奈良県の地価推移
   1-3．奈良県の家賃推移
2. 奈良県で不動産投資を始めるメリット
   2-1．大阪や京都の通勤圏になっている北西部に絞りやすい
   2-2．転入企業が増加し、人口が増える可能性がある
3. 奈良県で不動産投資を始めるデメリット
   3-1．有業率が低く、保証が得られないケースも考えられる
   3-2．規制によって思い通りの建物が建てられない可能性がある
4. まとめ

1　奈良県の不動産投資に関する基本情報

不動産投資を始めるエリアを選ぶにはいくつかのデータを分析し、賃貸需要の有無を見極めることが重要なポイントとなります。この項目では、奈良県で不動産投資を始める際に必要な人口推移と地価推移、家賃推移のデータを確認していきます。

1-1　奈良県の人口推移

入居者からの家賃が不動産投資の大きな収入源です。そのため人口が増えているのか、減っているのかを把握していきます。下記は、奈良県の人口推移を1998年から表した表です。

※参照：奈良県「推計人口調査」より抜粋。

奈良県では、2000年の1,462,542人をピークに人口の減少傾向が続いています。最新のデータである2022年4月1日の人口は1,308,606人となっており、2000年からは15万人以上の減少になっています。

1-2　奈良県の地価推移

不動産投資をするには、土地価格を把握することも重要です。この項目では、奈良県が公表している地価公示から「住宅地」の平均価格について推移を確認していきます。

※出典：奈良県「地価公示・地価調査制度」より抜粋

2020年までは上昇傾向が見られものの、2021年、2022年と下落しています。市町村別に平均変動率を見てみると、2022年1月1日公表の地価公示で上昇しているのは奈良市の0.2％と橿原市の0.1％の2市のみで、生駒市が0.0％となっています。

1-3　奈良県の家賃推移

家賃水準は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」から「家賃・間代（1カ月）」を抜粋して確認していきます。

下記は、「家賃・間代（1カ月）」と「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」について、関西2府4県を比較したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

家賃相場の増減については、2008年、2013年との比較を表にしたので確認しておきましょう。こちらも関西2府4県の「１か月当たり家賃・間代」を「土地統計調査」から抜粋したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

関西圏では、2003年から2018年にかけて、各県で家賃水準が上昇していることが分かります。そのうち、奈良県は1.03倍となっています。

2　奈良県で不動産投資を始めるメリット

人口や地価、家賃といった基本情報を確認したところで、奈良県で不動産投資を始めるメリットについて解説していきます。

2-1　大阪や京都の通勤圏になっている北西部に絞りやすい

総務省統計局の「平成27年国勢調査従業地・通学地集計結果（奈良県）」によると、奈良県の県外就業率は28.8％で、埼玉県の29.4％に次いで全国で2番目に高い数字となっています。

通勤や通学のために奈良県から他都道府県に流出している人数は193,837人で、そのうち154,708人が大阪府、20,892人が京都府となっています。市町村別に県外就業率を見ると、生駒市が53.7％、王寺町が44.3％、三郷町が43.1％、香芝市が41.5％となっています。また京都府に隣接する奈良市でも30％以上の人が県外で就業しています。

奈良県ではほとんどの市町村で人口が減少していますが、「推計人口調査」によると、世帯数が増加している市町村の上位は大阪府や京都府に移動しやすい北部や県外就業率が高い都市に集中していることも分かります。

下記は、2020年10月1日から2021年10月1日にかけて世帯数が増加した上位5つの市町村を表にしたものです。

※出典：奈良県「推計人口調査」より抜粋

県外就業率が40％を超えている生駒市と香芝市がそれぞれ5位以内に入っています。

このように奈良県では、県外就業率の高い市町村で世帯数の増加が見られており、不動産投資を始める際は奈良市を含め、これらの市町村がまずは候補として検討しやすい特徴があると言えるでしょう。

2-2　転入企業が増加し、人口が増える可能性がある

帝国データバンクが発表した「2019年の都道府県別本社移転動向」によると、2019年のうちに本社が移転した企業について、転入数が転出数を上回ったのは全国の都道府県のうち26府県で、そのうち奈良県は17社となっています。これは全国で5番目に多い数です。

※出典：帝国データバンク「2019年の都道府県別本社移転動向」より抜粋

また、奈良県の「県内市町村の人口の将来推計」によると、2002年から2011年までの奈良県への本社移転は152社に及び、全国で6番目の高さになっています。

人口減少が続く奈良県ですが、企業の本社が移転してくるケースが増えていることが分かります。本社が移転するということは、奈良県内で働く人が増えるということでもあり、それによって賃貸住宅に対する需要が増えていくことも考えられます。

3　奈良県で不動産投資を始めるデメリット

不動産投資では失敗を回避するために、デメリットやリスク、注意点を把握することが重要です。この項目では、奈良県で不動産投資を始めるデメリットやリスク、注意点について見ていきましょう。

3-1　有業率が低く、保証が得られないケースも考えられる

総務省統計局の「平成29年就業構造基本調査」によると、奈良県の生産年齢人口（15～64歳）における有業率は54.2％となっています。

55％以下の都道府県は、徳島県（54.9％）と奈良県の2県のみで、奈良県は最も有業率が低くなっています。全国平均は76.0％で、最も高い福井県（80.3％）と比べると奈良県は約25％低いことが分かります。

※出典：総務省統計局の「平成29年就業構造基本調査」より抜粋

また、奈良県における「非正規の職員・従業員」の割合は41.1％となっており、沖縄県、京都府に次いで全国で3番目の高さになっています。

通常、賃貸物件を借りるには、保証人や保証会社からの保証が得られることが条件になります。しかし、就業状況によっては保証が得られず、契約できない事態も想定されます。

3-2　規制によって思い通りの建物が建てられない可能性がある

奈良県のように歴史的な建造物や古い街並みが残る場合、建築物に対する規制がある自治体が多いですが、奈良県も「奈良県景観計画」と「奈良県景観条例」によって建築物の高さなどに制限があります。

また個々の自治体でも条例を制定しており、奈良市では「奈良市景観計画」によって、建築物に対する制限を設けています。また、奈良市の景観は歴史資産と自然的環境が一体となっていることから、奈良市内全域が「景観計画区域」となっています。

そのため奈良市内全域で建築物を建てる際、建物の高さが15メートルを超える場合などは事前に届出が必要になっています。そのほか、配置や規模、色彩や素材などに対してデザインガイドラインがあり、それらを守って建築する必要があります。

高さ制限は土地区画あたりの収益性を低下させるため、不動産投資においてはマイナスの要素となり得ます。不動産投資を検討している奈良市のエリアでどのような制限が設けられているか、確認しておきましょう。

まとめ

奈良県は県外就業率が高く、不動産投資を始める場合は、奈良市などにターゲットが絞りやすい特徴があります。しかし、歴史的な街並みを守るため、条例によって建築物には制限が設けられている点はデメリットとなります。

奈良県で不動産投資を始める場合は、こうした地域の特徴に詳しい不動産会社からアドバイスを受けることでスムーズに進められる可能性があります。また、全体的に地方での不動産投資はハイリスクになる傾向があるため、自身の投資目的を再度確認し、都心部エリアの不動産投資と比較されてみるのも良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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