住宅ローンを借り換えるメリット・デメリットは？検討タイミングも

住宅ローンを契約して住居を購入した人の中には、金利の上昇で返済負担が大きくなって困っているという人も多いと思います。

そのような場合における解決策として住宅ローンを借り換えるという方法がありますが、住宅ローンの借り換えにはどんなメリットとデメリットがあるのでしょうか？

この記事では、住宅ローンを借り換えるメリット・デメリット、検討するタイミングなどを解説します。

目次

1. 1．住宅ローンを借り換えるメリット
   1-1．住宅ローンの返済負担を軽減できる
   1-2．金利上昇のリスクを抑えられる
   1-3．団体信用生命保険の補償内容の充実を図れる
2. 2．住宅ローンを借り換えるデメリット
   2-1．諸費用が発生する
   2-2．借り換えの手続きに手間と時間がかかる
   2-3．必ず借り換えられるとは限らない
3. 住宅ローンの借り換えを検討するタイミング
4. まとめ

1．住宅ローンを借り換えるメリット

住宅ローンの返済期間は数十年と長期の場合が多く、返済途中で金利上昇が生じることは珍しくありません。そのような金利上昇のリスクを軽減する方法の1つに、住宅ローンの借り換えがありますが、住宅ローンの借り換えにはどんなメリットがあるのでしょうか？

住宅ローンの借り換えのメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 住宅ローンの返済負担を軽減できる
• 金利上昇のリスクを抑えられる
• 団体信用生命保険の補償内容の充実を図れる

それぞれのメリットについて詳しく見ていきましょう。

1-1．住宅ローンの返済負担を軽減できる

住宅ローンを契約する際は、金利上昇リスクを抑えるために固定金利を選択している人も多いと思います。

しかし、固定金利を選択した場合には金利上昇のリスクを抑えることは可能ですが、金利が低下した場合には高い金利が適用されたままなので注意が必要です。

このように固定金利を選択していて金利が低下した場合、住宅ローンを借り換えれば低い金利が適用されます。その結果、返済負担を軽減できるでしょう。

1-2．金利上昇のリスクを抑えられる

変動金利と固定金利では、変動金利の方が固定金利よりも金利が低く設定されているため、変動金利で契約した人も多いと思います。

しかし、変動金利を選択していて金利が変動しない場合には特に問題ありませんが、金利が上昇した場合には損をするので注意が必要です。

このように変動金利を選択していて金利が上昇した場合、上昇局面の途中で変動金利から固定金利に借り換えれば金利上昇がなくなります。その結果、金利上昇のリスクを少しでも抑えられるでしょう。

1-3．団体信用生命保険の補償内容の充実を図れる

団体信用生命保険は住宅ローンの契約者が死亡したまたは所定の高度障害に陥った場合に保険が適用されて、残高が保険金で補われるものです。

一度加入した団体信用保険の補償内容を変更することは原則できませんが、住宅ローンを借り換える場合は新たに団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用生命保険とは、死亡や高度障害によって住宅ローンの返済が困難になった場合に備えるものですが、以下のような疾病に該当した場合に備えられるものもあります。

• 悪性新生物
• 脳卒中
• 急性心筋梗塞
• 高血圧
• 糖尿病
• 慢性腎不全
• 肝硬変
• 慢性膵炎

住宅ローンを借り換えることで、団体信用生命保険の補償内容の充実を図ることができるでしょう。

2．住宅ローンを借り換えるデメリット

住宅ローンの借り換えにはメリットだけではなくデメリットも伴います。借り換えてから後悔しないためにも、双方をよく理解した上で借り換えることが重要です。

住宅ローンを借り換えるデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 諸費用が発生する
• 借り換えの手続きに手間と時間がかかる
• 必ず借り換えられるとは限らない

それぞれのデメリットについて詳しく見ていきましょう。

2-1．諸費用が発生する

住宅ローンを借り換える際は、以下のような諸費用が発生します。

• 繰上返済手数料
• 抵当権抹消費用
• 保証料
• 事務手数料
• 抵当権設定費用
• 印紙税
• 司法書士報酬

住宅ローンの借り換えで繰上返済を行う場合は、金融機関によって繰上返済手数料として数万円程度かかる可能性があります。

抵当権抹消費用が1不動産につき1,000円、保証料や事務手数料が数万円から数十万円、抵当権設定費用が借入額の0.4％がかかります。

他にも、印紙税が借入額1,000万円超5,000万円以下で2万円、5,000万円超1億円以下で6万円、司法書士報酬が数万円から数十万円かかる点に注意が必要です。

2-2．借り換えの手続きに手間と時間がかかる

住宅ローンの借り換えでは、新規の住宅ローン契約と同様、申込や審査、審査書類の準備や契約手続きなどを行わなくてはなりません。

また、住宅ローンを借り換えた場合は、新しい口座から住宅ローンの支払いが行われます。引落口座や給与振込口座を借り換えに合わせて口座変更の手間と時間がかかるという点に注意が必要です。

2-3．必ず借り換えられるとは限らない

住宅ローンは必ず借り換えられるとは限りません。その理由は、住宅ローンの借り換えは、新規に申し込む場合と同様に審査が行われるためです。

新規に申し込んだ時と比べて収入が少なくなっている、健康状態が悪化している場合には審査に通らない、希望とは異なる借入条件になる可能性もあるので注意しましょう。

3．住宅ローンの借り換えを検討するタイミング

住宅ローンの借り換えは、全ての人にプラスになるというわけではありません。そのため、借り換えのタイミングなのかどうかを確認してから借り換えることが重要です。

住宅ローンの借り換えを検討するタイミングとして、以下の3つが挙げられます。

• ローン残高が1,000万円以上ある
• ローン満期まで10年以上ある
• 金利差が1％以上ある

ローン残高が少ない、満期までの期間が短い、金利差が大きくない状況で住宅ローンを借り換えても、そこまで借り換えによる恩恵を受けることができません。

そのため、住宅ローンの返済負担を減らしたいのであれば、ローン残高が1,000万円以上、満期まで10年以上、金利差が1％以上あるという3つの点を満たしていることがローンの借り換えのタイミングと言えるでしょう。

なお、こうした住宅ローン借り換えのシミュレーションに関しては、オンライン上で借り換えが完結できるサービス「モゲチェック」を使うことで簡単に行うことが可能です。シミュレーションの結果、削減できると判断したら、そのまま借り換えの申込を行うこともできます。

自分で銀行に問い合わせて借り換えの打診をするよりも簡単なので、借り換えを検討している方は一度簡易シミュレーションを行ってみるのも良いでしょう。

まとめ

住宅ローンは返済期間が長いため、返済途中で金利変動が生じる可能性が高いと言えます。固定金利は金利上昇のリスクを抑えられますが、金利が低下した場合に損をします。一方、変動金利は金利が低下した場合に得をしますが、金利上昇のリスクが高くなるので注意が必要です。

どちらの金利を選択しても金利変動のリスクを伴うため、金利変動が生じたタイミングで住宅ローンの借り換えを検討した方が良いと言えます。しかし、住宅ローンの借り換えは、全ての人に適しているわけではありません。

この記事には、住宅ローンを借り換えるメリット・デメリット、検討するタイミングなどをまとめています。記事内容を確認してから借り換えれば、住宅ローンを借り換えるべきかが分かるだけでなく、借り換え後のトラブルを未然に防ぐことができるでしょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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