CREAL（クリアル）でオフィスビル投資、特徴やリスクは？プロが体験

皆さん、こんにちは。最近、広告などでよく目にする不動産投資型クラウドファンディングですが、利回りや実際の使い勝手はどのようなものなのでしょうか。

近年、不動産投資と言えばワンルームマンションへの投資が活況を呈しています。ワンルームマンションには融資を活用することで自己資金が物件価格の5％程度で済むケースも多く、自己資金の少ない投資初心者でも検討しやすい特徴があります。

不動産投資は少額の自己資金で高額の物件にレバレッジをかけて購入できるという触れ込みが多く、以前より手軽に始められる印象です。私は実際に、頭金10万円（登記などの諸費用も融資利用を前提）程度から始めることができるフルローンの提案をされることもあります。

しかし、融資を活用して物件を購入する場合には、必要な自己資金が少額に見えるものの、東京都内のワンルームマンションを購入する場合は数千万円程度の借入をすること（債務を負うこと）に変わりはありません。

今回、私が体験レポートをする不動産投資型クラウドファンディングは、融資を利用せずに少額で不動産投資ができる投資方法です。私は不動産投資型クラウドファンディングとして不動産分野に特化したCREAL（クリアル）にチャレンジをしてみました。

CREALは「不動産投資への関心は高いけれども多額の借入をするリスクまでは負えない」、「（借入金を返済するのに）20～30年も待てない」、「手元にある余裕資金を手っ取り早く堅実に運用したい」、という方にとって検討しやすいサービスです。

少額で行える不動産投資に関心がある方、投資対象の物件の内容をしっかり確認して投資判断をしたい方は、参考にしてみてください。

目次

1. CREALの特徴・仕組みに関して
2. CREALで投資を始めたきっかけ
3. CREALで紹介される投資対象のファンドに関して
   3-1．アフターコロナ環境下に対応できる小規模オフィス
   3-2．CREALでは様々なタイプの不動産に投資することができる
   3-3．CREALが投資家に提供している情報は多い
   3-4．CREALで投資を始める際のリスク
4. CREALで実際に投資をしてみる
   4-1．ファンドの案件概要をもう一度確認する
   4-2．「契約成立前書面」の確認と投資金の入金
   4-3．募集金が集まるまでの期間
5. まとめ

1．CREALの特徴・仕組みに関して

クラウドファンディングは、群衆（crowd）と資金調達（funding）を組み合わせた造語で、インターネットを活用して活動内容を発信することで、共感した人から資金を募る仕組みです。

2019年12月に、クラウドファンディングのプラットフォーム「マクアケ」を運営する株式会社マクアケが東証マザーズに上場したことで、資金調達の新たな方法として世の中に認知されています。

※CREALでは、下記ページ経由で新規に投資家登録やファンドへの投資を行うと最大50,000円のAmazonギフト券がプレゼントされるキャンペーンを開催中です。詳しくはCREALのキャンペーンページでご確認下さい。

CREALは、クリアル株式会社（BCC）が運営する不動産投資型クラウドファンディングです。2018年11月よりサービスを開始し、ファンドの累計調達金額は既に45億円を突破しており、満額組成したファンド数は29に及びます（うち、16ファンドは既に償還済み。2020年8月3日時点）。

年間想定利回りとして、3.5～4.5％程度（税引き前）で募集しており、ミドルリスク・ミドルリターンの印象です。

貸付型のクラウドファンディングであるソーシャルレンディングでは10％を超える高い利回りのファンドもありますが、CREALの利回りは個人的に堅実な印象を持ちます。また、不動産に投資をしているので、担保があるという点もメリットに感じています。

2．CREALで投資を始めたきっかけ

不動産投資業界には、これまで不動産業者が優位となる情報格差が存在しており、実際に不動産投資をしたくても、「初心者は騙されてしまうのではないか」と一歩踏み出せない方も少なくないのではないでしょうか。

最近では、都内のワンルームマンションの流通総量も多くなっており、不動産検索サイト等でもある程度の相場を調べることができ、比較的情報開示が進んでいるといえます。

私は主にワンルームマンションに投資をしていますが、個人で不動産投資をする場合、どうしても資金的な理由から対象物件はアパートやマンションの1室などに限定されてしまうことが多くなります。

また、一部の金融機関の不正融資に端を発した一連の不祥事により、直近は（ワンルームマンションを除く）比較的大型な物件に対する融資が絞り込まれています。

私は、「もっと効率的に資産運用をしたい」、「リスクを軽減して余裕資金を幅広いカテゴリーの投資対象に投資してみたい」、と思ったことがきっかけでCREALにチャレンジしてみることにしました。

3．CREALで紹介される投資対象のファンドに関して

今回紹介された案件は、「両国駅前ビル」というファンドです。オフィスビルのバリューアップ（主にエントランスや貸室設備の一部改修を行いオフィスビルとしての魅力を高める）プロジェクトへの投資案件です。両国駅前ビルは、JR総武線両国駅徒歩1分、1995年竣工の8階建です。

想定利回りは年利で6.5％、想定運用期間は15ヶ月、最小投資金額は1万円、募集期間は約1ヶ月（2020年6月29日～2020年7月19日）となっています。

私は、今回のプロジェクトは既存オフィスのリニューアル工事によるオフィスビルとしてのバリューアップだけでなく、ノウハウが必要なリーシング活動（テナント誘致活動）をいかに計画どおり遂行することができるかがポイントになると思いました。

リニューアルにより不動産価値が上がることで、売却時のキャピタルゲインを狙えますが、売却活動が当初の想定どおりにいかない場合もあり、その分リスクが高いとして、今回は通常案件（3.5～4.5％程度）よりも利回りを上げているのだと考えられます。

また、年利で6.5％はCREALの既存ファンドの中で一番高い利回りです。さらに今回は、初のオフィスビル案件ということで、10万円以上の投資で0.5％の還元（最大100万円）があります。

ファンドが目指すのは、オフィスビルのバリューアップにより魅力を高めることで、駅に近接したオフィス需要に応えること。そして、早期に満室にして賃料を上げ、売却時に投資家へ高い利回り配当を実現することです。

今回のファンドは、オフィスビルということで一瞬不安に感じました。なぜなら、新型コロナウイルスの影響により、オフィスの需要減退が明らかに進んでおり、ネット企業の中にはオフィスを全部解約したり、リモートワークへ移行している企業が出始めていたからです。

事実、私の投資先企業でも、家賃80万円のビルから光熱費込みで家賃7万円のワンルームマンションに移転したところもありました。

3-1．アフターコロナ環境下に対応できる小規模オフィス

今回の「両国駅前ビル」は、1フロアが約80㎡と比較的小規模のオフィスであり、JR総武線両国駅から徒歩1分という利便性、そして都心に近接しているにも関わらず賃料が安価という強みがある物件です。

現在、新型コロナウイルス感染防止対策により、企業にも徐々にリモートワークが普及しています。

BCCの横田大造社長にもお話を伺いましたが、アフター/ウィズコロナにおけるオフィスビルへの投資に関しては会社内でもかなり議論を重ねたとのこと。「小規模オフィスでも強みがある物件であれば、リモートワークの普及によって需要が生まれる、今後のサテライトオフィスやスモールオフィス等の新たなニーズに応えることができる」とのことでした。

小規模企業やスタートアップはオフィスを解約する傾向にありますが、中小企業の中にはオフィスを縮小移転したり、分散してサテライトオフィスを利用することが考えられます。

企業の中には、在宅勤務とリモートワークを併用してローテ―ションを組む等働き方も多様化しているところが出てくるでしょう。

また、全面的にオフィスを解約する企業がいる一方で、テレワークとの併用で縮小移転をしながら経費を削減しつつ、立地やデザインにこだわる企業もありそうです。

リスクとしては、テナントの退去によるリーシングリスクがあります。今回のプロジェクトでは、物件の賃料をベースに配当を行うことを想定していますが、コロナ禍で空室の長期化や想定した賃料での入居が達成できない場合には、配当計画にも影響が出る可能性があります。

また、収益用不動産の売却価格は、物件から得られる賃料をキャップレート（還元利回り）で割り戻した収益還元価格で決まるため、売却時に設定賃料や稼働率が想定を下回っていると、大きな損失が生じる可能性もあり得ます。

東京のビジネスエリアの空室率は、2010年に約8.9％であったものの、2019年には約1.6％まで下落しています。三鬼商事株式会社の「MIKI OFFICE REPORT TOKYO 2020」（2020年2月時点）によれば、東京のビジネスエリアにおいて竣工予定のオフィスビル約7割が募集面積の5割以上の面積で決定や内定が進んでおり、2020年も需給の逼迫状況は継続するだろうと想定されています。

ただ、上記のレポートの前提はわかりつつも、コロナ禍ゆえに今後のオフィスの空室率の上昇について、私はかなり心配しています。なぜならオフィスの移転は規模にもよりますが、賃貸借契約の内容（解約予告期間の縛り）の関係から、本格的な空室率の上昇はこれからだからです。

そのような中、CREALが開示している、近隣エリアの競合する物件の募集賃料の具体的なデータを確認すると不安が少し払拭されました。

今回の投資対象物件と駅距離や築年、規模がほぼ同等の近隣4棟の募集・成約データを確認した結果、駅距離が徒歩1分の対象物件の募集賃料（坪単価）はライバル物件よりもリーズナブルで競争力がありそうです。

また、オフィスは居住用マンションと違って個別性が高く、一旦解約となった場合に次のテナントが決まるまで数か月かかることもあります。今回の投資対象物件では、物件取得時の賃貸借契約一覧と運用期間中に配当する収支の月間内訳を詳細にシミュレーションしています。

驚いたのは、CREALが、安定稼働時の平準化した場合の想定（稼働率95％）、所定階の空室状態が12ヶ月継続した場合の想定（稼働率87.4％）、解約が想定され得る区画が全て退去した状態を前提とした想定（稼働率49.5％）の3パターンを想定していたこと、そして現実的だと思われる運用期間中の配当シミュレーションをわかりやすい図表で説明していたことです。

物件は15ヶ月以内に売却される予定ですが、物件がバリューアップされ満室稼働状態であればNOI利回りで約6.7％（手取り額約35,900万円）を下回ることはコロナ禍といえ考えにくいでしょう。元本償還シミュレーションを確認すると、BCCが劣後出資で20％（9,000万円）出資しているのも大きな判断ポイントです。

【関連記事】なぜNOI利回りが重要なのか？NOIから判断する不動産投資とは

3-2．CREALでは様々なタイプの不動産に投資することができる

不動産投資型クラウドファンディングを運営している企業はいくつかありますが、CREALは、個人では通常投資することが難しい保育園や宿泊施設（ホテル）、専門学校、一棟マンションなどに投資することができるので、私は画期的な仕組みであると感じています。

CREALで継続的に投資を続ければ、結果的に様々な物件タイプの投資対象に分散投資ができるという効果があるからです。

3-3．CREALが投資家に提供している情報は多い

私が考える、CREALといままでの不動産投資型クラウドファンディングとの違いは、その情報の開示量でしょう。特に、多くのソーシャルレンディングでは、物件が所在するおおよそのエリアのみの開示にとどまり、自身が何に投資をしているのか詳細がわからないものもあります。

今回の物件は、JRの最寄り駅から徒歩1分という至近のロケーション、建物が新耐震基準であること、そして何よりBCCが開示するマーケット情報やシミュレーション（リーシング、運営期間中の配当、売却時）の精緻さが響きました。調達した資金の使用使途の明細（各種の税金や仲介手数料、BCCの報酬等）まで分かるのも、私にとって安心材料でした。

動画もあったので再生してみましたが、実際に担当者に物件を案内してもらった気分になれました。特に物件の7階の窓から総武線が走っているところを見ることができたのは良かった点の一つです。

動画を利用することで、忙しいビジネスパーソンは現地に行かなくとも投資判断しやすいのではないでしょうか。これもクラウドファンディングならではの手軽さと言えるでしょう。

物件の評価に関しては、第三者である不動産鑑定士事務所（JLL森井鑑定株式会社）や一級建築事務所（アレイズ一級建築士事務所）が発行した、「不動産調査報告概要」と「エンジニアリングレポート」までも開示しており、ここでも運営会社の投資家に対する開示姿勢が見てとれました。

このような専門家のレポートは高額ですが、クラウドファンディングで一般投資家が投資する際にも参考資料として開示しているのはさすがと感じました。

3-4．CREALで投資を始める際のリスク

CREALのリスクに関してですが、「投資」である以上、投資家が投資した出資金については元本保証とはならない点に注意です。

BCCを含めたステークホルダーの事業や財産状況の変化によっては、ファンド運営に支障が生じて収益が減少するリスクがあります。

システムが想定どおりに作動しない場合、投資家への配当スケジュールに遅延が出る可能性もあります。これなど、クラウドファンディングならではのリスクと言えるでしょう。

今回のファンドが売却する際に売却損が発生した場合は、BCCが一定金額の損失を負担することとなっており、投資家の元本の棄損は限定的となっています。

4．CREALで実際に投資をしてみる

CREALで投資をするには会員登録をする必要があります。CREALの会員登録ページにパソコンやスマートフォンからアクセスしましょう。会員登録が完了した後、投資家登録ページから本人確認情報を入力すると、審査後に登録した住所宛にハガキが届きます。

ハガキを受け取ってから1日以内に自動で投資家登録が完了します。なお、審査で一定の基準を満たせない場合は登録ができないことがあります。

ここからは、投資家登録が完了して専用口座が開設されCREALに入金した後の体験レポートを見て行きましょう。

投資資金の振込先金融機関は楽天銀行です。振込が完了すると（数時間で）マイページ内の「資産状況」に「資産総額」として反映されます。

入金が反映された後は、ファンド一覧からファンドを選択して投資申し込みをします。ファンド一覧を確認すると、いままで1か月に平均して1～2件のファンドの募集があることが分かります。

4-1．ファンドの案件概要をもう一度確認する

再度ファンド案件概要を読み込みながら、募集開始時間まで待ちます。募集が開始されたら、「投資申込」ボタンをクリックすると、ファンドの「不動産特定共同事業契約書」の「契約成立前書面」が表示されますので、「同意する」ボタンをクリックします。

4-2．「契約成立前書面」の確認と投資金の入金

投資申込前に、「契約成立前書面」や「電子取引業務に係る重要事項」、「クーリングオフによる契約解除について」は読んでおくと良いでしょう。

その後、投資金額を入力し、「確認する」ボタンをクリックして、最後に「投資申込」ボタンをクリックして投資完了です。

途中で、「投資申込パスワード」の入力などもなく(実はこのパスワード入力がわずらわしかったりもします)、わずか4クリックでとてもスムースに投資申込ができました。

4-3．募集金が集まるまでの期間

募集開始から1分ほどで募集金額（35,900万円）の66％（23,795万円）が集まっていました。

BCCから、投資申込を受け付けた旨のメールが来ていたため、マイページを確認すると、「運用総額」欄に投資したファンド案件が掲載されています。

気になりましたので、数分ごとに募集金額に対して、どの程度投資がされているかを調べてみたところ、3分足らずで募集金額の70％以上が集まっています。以前、BCCの事務局に話を聞いてみた際、大型ファンドになると募集金額満額までは1ヶ月程度はかかるとのことです。

今回無事に投資完了しましたので、ファンドの募集金額の満了と配当を待つことになります（配当が振り込まれたり、無事にファンドが償還されたら、また体験レポートを書きたいと思います）。

今回は、なんと募集開始後46分で満額成立となりました。その後、運営会社から翌日6月30日にファンド成立のお知らせメールが届きました。1時間足らず（約46分）で約3億6,000万円もの資金が集まったことに驚きました。

インターネットを活用した投資手法の多様化と、個人でも手軽に投資できたことにクラウドファンディングの将来性を感じます。

また、翌月の7月31日に投資金額の0.5％をプレゼントするというキャンペーン20,000円の振込が投資口座にありました。下記の画像は振込があった口座のスクリーンショットです。

5．まとめ

現物での不動産投資は、融資を活用したとしても投資金額が多額になることから、事前の調査は必須です。不動産投資は、優良物件や融資条件が良ければ収益性の高い投資手段となり得ますが、物件や運営会社選び等の情報収集にはまとまった時間が必要です。

1万円から不動産に投資できるCREALは、少額投資によってリスクを抑えながら毎月の配当が期待できる不動産投資型クラウドファンディングです。

これまで見てきたように、CREALでは対象物件の情報が詳細に公開され、投資をする前に情報を確認することができます。投資金が大きく、思い切りが必要な現物への不動産投資と違い、これまで不動産投資の経験がなかった方でも比較的取り組みやすいサービスと言えます。

特に今回は、通常個人では投資機会の少ないオフィスビルへの投資、それもコロナ禍というオフィスビル投資にとっては逆風の環境下でしたので、私自身も勉強になりました。

今回の体験レポートを参考にCREALなどの不動産投資型クラウドファンディングを始める際は、ファンドごとの特徴やリスク・注意点などを事前に確認したうえで、余裕資金で応募すると良いでしょう。

不動産投資に関心のある方は、CREALで応援したいファンドを探してみてはいかがでしょうか。

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※本記事は投資家への情報提供を目的としており、特定商品・ファンドへの投資を勧誘するものではございません。投資に関する決定は、利用者ご自身のご判断において行われますようお願い致します。

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依田泰典

不動産投資家。公認不動産コンサルティングマスター。情報経営イノベーション専門職大学客員教授。
・ソニーにて、ITソリューション関連の法人営業や企画・マーケティング業務に従事（MVP受賞）。ソニー在籍中、株式投資（信用取引）等幅広く金融商品を運用するほか、東京23区の分譲マンションをメインに不動産投資を実践。
・ソニー退職後、不動産会社（ベンチャー企業・東証上場企業）にて、収益用不動産（1棟物件）の仕入・販売、事業開発（不動産ファンド）、経営企画・広報業務に従事。
・独立後は、東証プライム市場上場グループ企業等の社外取締役、顧問、アドバイザーとして活動（営業・資金調達支援）。その後、仲間とIT関連のスタートアップを創業。
・米系PEファンドのKohlberg Kravis Roberts（KKR）への出資をはじめ、国内では不動産テック等IPOを目論む複数のスタートアップ（ミドル・レイターを含む）への出資のほか、複数のVCファンド（シード・アーリーメイン）にLP出資。
・宅地建物取引士（宅建マイスター）、貸金業務取扱主任者、賃貸不動産経営管理士、ビル経営管理士、競売不動産取扱主任者、社会保険労務士、行政書士、情報処理技術者等の資格を保有。
・趣味は街の散策と食べ歩き。YouTube鑑賞（BreakingDown、YOASOBI）。漫画（島耕作、キングダム、ザ・ファブル）。格闘技（合気道有段者）。坂道ファン（推しは櫻坂46山崎天）。
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