アパート経営を40代で始めるメリット・デメリットは？アパートローン審査のポイントも

勤続年数や年収、貯金も増えてくる40代は投資を始めやすいタイミングの一つです。将来の資産形成を見据えて、アパート経営を検討されている方も多いのではないでしょうか。

そこで今回のコラムでは、アパート経営を40代で始めるメリットとデメリットについて解説していきます。また、アパートローンの審査を受ける際のポイントも紹介します。

目次

1. アパート経営を40代で始めるメリット
   1-1．勤続年数や年収などの属性が高まり融資が受けやすい
   1-2．貯蓄額が増え、自己資金が用意しやすい
2. アパート経営を40代で始めるデメリット
   2-1．ローン返済期間が短くなる可能性がある
   2-2．健康に不安があると融資が受けられない
3. アパートローンの審査を受ける際のポイント
   3-1．具体的な事業計画があり資産性の高いアパートを探す
   3-2．貯蓄や家計の見直しによって属性を上げておく
   3-3．ローンの返済実績を作る
   3-4．提携の金融機関が多い不動産会社に相談する
4. まとめ

1　アパート経営を40代で始めるメリット

40代でアパート経営を始める場合、他の年代と比べてどのようなメリットがあるのでしょうか。この項目では4つのメリットについて解説していきます。

1-1　勤続年数や年収などの属性が高まり融資が受けやすい

アパート経営を始める際は、新築・中古に関わらず高額なアパートを購入する必要があります。金融機関のアパートローンの融資審査では、借りる人の属性によって融資額や年数、金利などのローン条件に影響を与えます。

40代は社会人として20年ほどの経験を積んでおり、仕事上の専門性が身についている時期です。年収も増え、一定の役職が与えられているケースも考えられます。その他、ローンの返済が完了している一戸建てやマンションなど自宅を所有している場合は、担保能力が認められることもあります。

一方、50代に差し掛かると定年までの年数が短くなることから融資年数が短くなってしまうケースも見られます。これらのバランスを鑑みても、40代は金融機関から評価されやすく、融資審査にも通りやすい時期の一つと言えるでしょう。

1-2　貯蓄額が増え、自己資金が用意しやすい

総務省統計局の「家計調査報告（貯蓄・負債編）－2021年（令和3年）平均結果－（二人以上の世帯）」によると、世帯主が40代の2人以上の世帯では、貯蓄現在高の平均は1,134万円と、40歳未満の726万円よりも多くなっています。

40代になるとある程度の蓄えがあり、自己資金として用意できる金額が多くなると想定できます。

アパートの購入代金をすべて融資でまかなうことは稀なことで、自己資金を用意する必要があります。

この自己資金額は、物件価格の2割程度の頭金と、諸費用などの費用となります。例えば、5,000万円の中古アパートを購入する場合、用意する自己資金は下記の金額が目安になります。

• 頭金：5,000万円×0.2＝1,000万円
• 諸費用：300〜500万円

また、融資審査においても貯蓄が多いほど日々の生活支出が少なく、計画性を持って資金を蓄えることが出来るという評価をしてもらえる傾向があります。

2　アパート経営を40代で始めるデメリット

一方、アパート経営を40代で始めるにはデメリットもあります。この項目では2つのデメリットについて解説していきます。

2-1　ローン返済期間が短くなる可能性がある

アパート購入時に用いるアパートローン（不動産投資ローン）は、家賃収入が主な返済減資になります。

申込者が20代や30代であれば返済期間を長くとりやすくなりますが、ローン契約者が40代の場合、年齢が考慮されて返済期間は短くなる可能性があります。

また、新築アパートの法定耐用年数は22年に設定されており、RC・SRC造のマンション47年と比較して半分以下の年数です。アパートの老朽化と申込者の年齢の二つを考慮して、融資年数がなかなか長く設定できないというケースもあります。

ローンの返済期間が短いと月々の返済額が多くなり、月々のキャッシュフローを圧迫することになります。融資を受ける方の属性によってまちまちですが、ローンの返済期間が短くなりやすいという点は、40代でアパート経営を始めるデメリットと考えられます。

2-2　健康に不安があると融資が受けられない

アパートを購入する際に高額の融資を受けた場合、長期間にわたって返済していくことになります。このような背景があるため、ローンを受ける際に、団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関もあります。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡したり、障がいを負った場合などに債務を弁済するためにかける保険です。既往歴や持病などがあると、団体信用生命保険に加入できないことがあり、その場合はローン審査もクリアできないことになります。

厚生労働省の「年代別・世代別の課題」によると、「メタボリックシンドローム該当者および予備軍」の割合は40代の男性が29.6％、女性が5.5％となっており、10人に2〜3人が該当していると報告されています。40代になると持病を持つケースも増えるため、融資審査に通らないことがあるのもデメリットの一つです。

3　アパートローンの審査を受ける際のポイント

アパートローンとは、賃貸用住宅を購入する際や増改築、借り換えなどの際に利用できるローン商品です。住宅ローンとは異なるため、審査を受ける際のポイントを把握しておきましょう。

3-1　具体的な事業計画があり資産性の高いアパートを探す

アパートローンは、住宅ローンに比べて事業性が高いため、物件の資産性や将来性が審査の際に重視されます。駅から近いなど、賃貸用物件としてのアピールポイントがあると評価が受けやすくなるポイントです。

具体的には下記のようなことが挙げられます。

• 最寄り駅から距離が近い
• 築年数が経っていない
• 入居率が高い
• 収益性が高い

こうした物件であれば、収益が急激に落ち込んで返済が滞るリスクが低いと判断され、審査に通りやすくなることが考えられます。

3-2　貯蓄や家計の見直しによって属性を上げておく

物件の事業性のほか、審査の際に重要なのが申込者の属性です。アパート経営は入居者がいないと収入が得られませんが、申込者がどのような人物であるかによっても、返済がスムーズに進むかどうか異なるからです。下記のようなことが評価の対象になります。

• 年齢
• 年収
• 勤務先および勤続年数
• 雇用形態
• 家族構成
• 資産および負債の状況、など

年収や勤務先など、すぐに改善が出来ない・難しいポイントについては後回しにしておき、まずは簡単なポイントから改善をしていくと良いでしょう。

例えば、家計を見直して不必要な出費を減らし、その分を貯蓄に回してみるなどの対策も効果的です。その他、クレジットカードの枚数を多く作っているとそれだけ借入の可能性があると見なされるケースもあります。融資を受ける前はクレジットカードを整理しておき、不要なクレジットカードは解約する、といったことも検討しておきましょう。

3-3　ローンの返済実績を作る

アパートローンに関わらず、住宅ローンなどの返済実績がある場合は、金融機関からの信頼が受けやすく、審査に通りやすくなることがあります。長い年月をかけてローンを返済してきたことで、返済能力があると評価される可能性があるからです。

40代の方の中には、住宅ローンを返済されている最中というケースもあります。住宅ローンなどの借入金を抱えている場合は、融資を受ける際のためにも滞りなく返済することを心がけるようにしましょう。

ただし、すでに借り入れているローンの返済残高が多い場合には、返済比率が高くなりすぎてしまい、新規のローン契約が難しいことも少なくありません。

【関連記事】不動産投資ローンは住宅ローンにどう影響する？ローンの組み方を比較

3-4　提携の金融機関が多い不動産会社に相談する

アパートローンを利用する際は、不動産投資会社あるいは仲介会社が提携している金融機関を選ぶのもポイントです。信頼関係が築かれているケースが多く、関係が築かれていない金融機関と比べて、審査が通りやすくなります。

また、積み重ねた信頼のもとで融資が審査されるため、金利が低くなるほか、返済期間が長くなるなど優遇されたプランが適用になることもあります。このような優遇金利を受けることが出来ればキャッシュフローに余裕が生まれ、アパート経営もスムーズに行える環境となります。

例えば、「シノケングループ」の100%子会社の不動産投資会社の「シノケンプロデュース」は、グループ会社のシノケンファシリティーズの管理戸数47,000戸以上（2023年12月末時点）の実績と入居率約98.56% (2023年年間平均入居率)の実績があります。多数の金融機関との取引実績があり、優遇金利の独占提携ローンを利用することができます。

その他、アパート経営会社の「アイケンジャパン」では、エリアや土地を厳選し、建物には入居者のターゲットである「社会人女性」がよろこぶ充実の設備を標準搭載しています。これらにより2021年1月から12月までの平均の入居率は99.7％という高い実績を持ち、融機関との取引実績が豊富で、年収の10～12倍程度の融資額や、1％台の金利設定を組めた実績があります。

まとめ

40代は、仕事上の立場が確立されるほか、子どもの教育環境が整うなどで将来を見据えて投資することが可能になる頃です。老後資金の確保を考えて、不労所得のあるアパート経営を選択肢の一つとしている方もいるでしょう。

アパート経営は融資を受けることで、自己資金を減らすことなく資産を獲得することができるという特徴があります。しかし、ローンを長期間にわたり返済していくことを考えると、50代や60代では融資を獲得しにくくなります。将来のために40代のうちにアパート経営を開始し、実績を作っておくこと選択肢の一つとして考えておくのも良いでしょう。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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