土地売却をスムーズに行うには？売却前に確認したいポイント4つ

土地などの不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの税金が課税されています。相続などで取得した土地をうまく活用できず、土地の売却を検討されている方も少なくないのではないでしょうか。

この記事では、土地の売却をスムーズに行いたい方が売却前に最低限知っておきたい4つのポイントを解説します。

目次

1. 土地の売却で知っておきたい4つのポイント
   1-1．相続した土地は所有権が複数人に分かれている可能性がある
   1-2．土地の固定資産税評価額を確認する
   1-3．複数の不動産会社に査定を依頼する
   1-4．売却予定の土地に抵当権がついているかどうか確認する
2. 不動産仲介以外の方法はある？
   2-1．できるだけ早く土地売却したい場合は「買取」も検討する
   2-2．売却前に「土地活用」が出来ないか検討する
3. まとめ

1．土地の売却知っておきたい4つのポイント

スムーズに土地の売却をするために、今回は下記の4つのポイントから解説していきます。

1. 相続した土地は勝手に売却できない
2. 固定資産税評価額を確認する
3. 複数の不動産会社に査定を依頼する
4. 土地の抵当権を確認する

それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

1-1．相続した土地は所有権が複数人に分かれている可能性がある

相続財産の中に土地が含まれていた場合、相続人が土地を相続することになります。相続人が自分しかいない場合はその土地を自由に売却することが可能ですが、自分以外の相続人がいる場合は、相続人の承認を得なければ土地を売却することができません。

相続前であれば、相続人同士で土地をどのように相続するのかを話し合う必要があります。このような相続財産の分割方法について協議することを、遺産分割協議と言います。

遺産分割協議では、土地を相続割合に応じて分ける現物分割、現金化して分ける換価分割、相続人の誰かが代表して土地を相続して代わりに現金を渡す代償分割などの方法の中から選びます。

相続した土地を売却する場合は、相続人同士のトラブルを未然に防ぐためにも、しっかりと話し合ってから売却を進めましょう。

1-2．土地の固定資産税評価額を確認する

土地の不動産相場を知らないまま、不動産会社に査定を依頼しても、その査定結果が高いか安いか判断ができません。そうなると、相場よりも安く売却して損をする、相場よりも高く提示してなかなか買い手が見つからずに売却が長期化する可能性があります。

土地を売却する際には、事前に土地の相場を把握しておくことが大切です。土地の相場を事前に把握するために固定資産税評価額を参考にしましょう。

固定資産税評価額は実際に売買される実勢価格の7割程度になる傾向があります。そのため、固定資産税評価額を0.7で割ればおおよその相場を知ることが可能です。

土地の評価額は固定資産税評価証明書を取得するか、毎年税務署から送られてくる課税明細から確認することが出来ます

ただし、固定資産税の評価額は必ずしも実勢価格の7割程度の評価がされているとは限りません。おおよその相場感を知るための参考価格として捉えておきましょう。

1-3．複数の不動産会社に査定を依頼する

土地の査定価格は不動産会社ごとに異なることがあります。より良い条件で土地を売却するために複数の不動産会社に査定を依頼し、査定結果や不動産会社を比較するようにしましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する際は不動産一括査定サイトを利用すれば、1社ずつ問い合わせる時間と手間を省くことが可能です。

不動産一括査定サイトに所有している不動産の情報を一度入力するだけで、登録している複数の不動産会社から査定を受けることができます。

どのような不動産会社に売却を依頼できるのかも分かるため、自分に合った不動産会社を見つけやすくなるでしょう。

主な不動産一括査定サイト

【関連記事】不動産査定会社・不動産売却サービスのまとめ・一覧

1-4．売却予定の土地に抵当権がついているかどうか確認する

売却予定の土地に抵当権がついている場合。自己資金と売却価格を合計した金額でローンを完済できなければ、土地を売却することはできません。

土地の抵当権を持つ金融機関は登記簿謄本で確認することが出来ます。ローンの残債を確認し、完済する前提で販売価格を決めることが大切です。

2．不動産仲介以外の方法はある？

土地の売却を検討する際は、不動産仲介以外の方法についても検討しておきましょう。仲介以外の方法を知ることで、他の方法とどちらにメリットがあるのか比較することが出来ます。

2-1．できるだけ早く土地売却したい場合は「買取」も検討する

買取とは、不動産会社に土地を買い取ってもらう方法のことです。不動産会社は買い取った不動産を転売したり、住宅を建ててから販売することによって利益を得ます。

不動産会社に直接買い取ってもらうため、売却活動が長期化しない、仲介手数料がかからない、というメリットがあり効率良く土地を売却することが可能です。

なかなか買い手が見つからない土地の場合は、買取を選ぶのも土地売却の1つの選択肢と言えるでしょう。

しかし、買取は仲介時の2～3割価格安くなってしまう傾向があります。売却活動が長期化してしまっても売却価格を優先したい方には不向きな手段になります。

2-2．売却前に「土地活用」が出来ないか検討する

土地の売却を検討する前に、他の事業へ活用できないか検討してみましょう。

本業が忙しい方でも、あまり手のかからない駐車場経営や資材置き場経営、太陽光発電経営、アパート・マンション経営などの土地活用をすることで、長期的な収入を得られる可能性があります。

「HOME4U」を利用すると土地活用の提案が受けられる

「HOME4U」の土地活用サービスは、NTTデータグループする、様々な土地活用方法の提案を受けられるサービスです。

マンション経営やアパート経営、駐車場経営、賃貸併用住宅、大規模施設など土地の活用方法を選択することで、最大7社からの収益最大化プランを比較することができます。

選んだ企業以外からの連絡はないため、はじめて土地活用をしてみたいという方にも安心して利用できる点は大きな特徴です。

土地の売却前に活用方法がないか検討し、売却した際の売却益や費用と比較してみましょう。

まとめ

今回は土地の売却で知っておきたい4つのポイントと仲介以外の手段について解説しました。

土地を売却する際は、相続時の所有権や固定資産税評価額、金融機関の抵当権について事前に確認して準備しておきましょう。また、査定依頼する不動産会社は1社だけでなく、複数社の査定結果を比較することも大切です。

この記事に書かれているポイントを事前に確認し、スムーズな土地売却を目指しましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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