投資用マンションの内見・現地調査で見るポイントは?7つ解説

投資用マンションは居住目的のマンションと違い、書類だけで物件を判断して購入を検討されることもあります。また、不動産投資の世界では良い物件が売り出されるとすぐに売れてしまうことがあるため、非常にスピーディーな判断が求められるケースもあるでしょう。

しかし、不動産投資は実物資産を運用する投資方法であり、で書類を見ただけではわからない情報も少なくありません。このため、時間的な余裕があるのならばできるだけ内見・現地調査をした上で購入を検討することが大切です。

この記事では、投資用マンションの内見や現地調査に当たって必要な事前準備とともに、実際に見るべきポイントについて解説します。

目次

  1. 投資用マンションを内見・現地調査する前の準備
    1-1.入居者を想定しておく
    1-2.各設備の有無や修繕履歴などを確認しておく
    1-3.管理人や清掃員の出勤日と勤務時間を把握しておく
    1-4.周辺の利便施設や物件の価格相場を把握しておく
  2. 投資用マンションの内見・現地調査で見るべきポイント
    2-1.駅からマンションまでの道のり
    2-2.共用部はきれいに清掃されているか
    2-3.植栽は手入れされているか
    2-4.駐輪場の自転車は整理されているか
    2-5.外観に劣化は見受けられるか
    2-6.室内の日当たり
    2-7.床の傾き
  3. まとめ

1.投資用マンションを内見・現地調査する前の準備

投資用マンションの内見に当たっては、ただ何となくマンションを見に行くだけではなく、マンションの良いところや、逆に後のトラブルに繋がりそうな部分の確認など、要点に絞ってしっかりチェックしていくことが大切です。以下、投資用マンションの内見で見ておきたい主なポイントを確認していきましょう。

1-1.入居者を想定しておく

投資用マンションを実際に見る前の準備として最も重要なポイントは、現地を見る前にどんな人を入居者のターゲットにするか具体的にイメージしておくことです。入居者のターゲットとは、例として以下の4種類が考えられます。

  • 単身者のサラリーマン
  • 子どものいないDINKS世帯
  • 子どものいるファミリー世帯
  • 子どもが独立済でリタイアしたシニア夫婦

例えば、単身者のサラリーマンは料理をする機会が比較的少ないと想定されるため、キッチンなどの設備がしっかりしていても、アピールポイントにはなりにくいと考えられます。

一方で、子どものいるファミリー世帯では自炊する機会も増えるため、狭小なキッチン設備は敬遠されがちです。

ターゲットによって好まれる設備や作りは異なるため、想定される入居者の年代や世帯構成などを明確にしておくことで、必要な設備の有無などを確認しやすくなります。

1-2.各設備の有無や修繕履歴などを確認しておく

続いて、住戸内には入居者ターゲットに好まれる設備があるか・設備の修繕履歴はあるかを確認します。例えばバルコニーが狭いマンションの場合は、洗濯物を干しづらいと考えられるため、入居者にとっては浴室乾燥機があると便利です。

浴室乾燥機の有無は一例ですが、マンションに導入されるようになったのは比較的最近なので、もし立地は良いもののバルコニーが狭く近隣にコインランドリーもないなどの場合は、新たに導入することも検討すると良いでしょう。

そのほか、インターホン設備や換気扇、給湯器などの室内設備に修繕した履歴はあるか確認することも重要です。もし築年数が15年などを過ぎているにも関わらず修繕した履歴がない場合は、修繕・交換を視野に入れる必要があります。内見の際に作動確認をするなど、設備故障の有無を検証することも重要です。

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1-3.管理人や清掃員の出勤日と勤務時間を把握しておく

マンションのゴミ置場整理や共用廊下の清掃は管理人が行うのか、管理人とは別に清掃員がいるのかなど、管理人及び清掃員の勤務体系について内見前に把握しておくと良いでしょう。

共用部の管理にどれほど人手がかかっているか把握するとともに、実際のマンションの状態を見ることで、今後マンションの資産価値を保てるか判断できます。

1-4.周辺の利便施設や物件の価格相場を把握しておく

マンションの周辺利便施設としては、例として以下のようなものが挙げられます。

  • スーパーマーケット
  • コンビニエンスストア
  • コインランドリー
  • 病院
  • 月極駐車場(マンション内に駐車場がない場合)
  • フィットネスジム

利便施設とは性質が異なりますが、ファミリー世帯を入居者のターゲットにするのであれば、マンションから保育園や学校までの距離なども把握しておくと良いでしょう。

また、そもそも内見しようとしているマンションは周辺の価格相場と比較して高いのかどうかも重要なポイントです。物件価格が相場より高いのであれば、相応の利便性が求められます。

2.投資用マンションの内見・現地調査で見るべきポイント

ここからは、投資用マンションの内見及び現地調査において確認するべきポイントについて具体的に解説していきます。

2-1.駅からマンションまでの道のり

最初に見るべきポイントは、駅やバス停など公共交通機関からマンションに至るまでの道のりにどんな印象を持つかというところです。汚れた道を通らなければならない、夜間薄暗い道を通らなければならないなどの場合は、単身者の女性やファミリー世帯などに好まれない可能性もあるでしょう。

その他、ファミリー世帯では利便性だけでなく、治安や騒音問題などのトラブルが無いかなどについてより厳しく重要されることがあります。

2-2.共用部はきれいに清掃されているか

マンションに到着したら、共用廊下やゴミ置場などの共用部はきれいに清掃されているかをチェックします。綿埃や古くなった枯葉が放置されている、廊下の排水口が詰まっているなどの場合は、日々の適切な清掃が行われていないと判断されるため要注意です。

そのほか、1階に設置されている掲示板も確認すると良いでしょう。数年前のものなど古くなった掲示物が放置されている場合は、管理会社がその物件の管理にあまり力を入れていないと考えられます。

なお、中古マンション投資で住民の属性を確認するポイントとして、郵便受けの状態を見てみることも有効な手段です。郵便受けに書類が貯まりすぎていたり、チラシが散乱しているような状態であれば、後の住民同士のトラブルリスクはやや高いと考えることができます。

2-3.植栽は手入れされているか

都心部に立地している場合を除き、マンションの外構には植栽があることも多いものです。植栽はマンションのイメージに直結するため、枯木が放置されていないか、芝生がある場合は雑草が伸びていないかなども確認すると良いでしょう。

2-4.駐輪場の自転車は整理されているか

続いて共用部で見るべきポイントは駐輪場の状態です。自転車が乱雑に置かれている場合はマナーの良くない入居者が複数いると考えられます。また、管理人が整理せずに放置していることにもなるため、管理があまり行き届いていないと言えるでしょう。

なお、共用廊下に自転車が置かれていないかもチェックポイントの1つです。本来、共用廊下は消防法によって入居者が占有してはいけないことになっています。

共用廊下に自転車や三輪車などが置かれている場合は、少なくとも駐輪場が足りていないと考えられるほか、消防署の指導対象になることもあるので要注意です。

2-5.外観に劣化は見受けられるか

マンション外観のチェックポイントとして、外壁タイルについても見える範囲で見ておくと良いでしょう。外壁のひび割れが多く見受けられる場合などは、後に共用部の修繕費がかかることも考えられます。

大規模修繕工事は予定されているのか、工事前に一時金を徴収される予定はあるのかなど、外観の目視チェックとともにマンションの長期修繕計画も要確認です。

マンションの長期修繕計画は売買時の重要事項説明書添付書類に指定されているため、不動産会社に問い合わせれば閲覧できます。マンションの築年数とその後の修繕予定を照合して確認すると良いでしょう。

2-6.室内の日当たり

マンションの居室に入ったら、実際の日当たりについて確認しましょう。向きが南向きの物件であっても、外に背の高い木が生育している、向かい側に背の高い建物が建っているなどの場合はあまり日光が入ってこないこともあるためです。

また、道路を挟んで別のマンションと向かい合っているなどの場合は、日当たりが良くても外からの目線が気になるため、1日中カーテンを閉めておかなければならないといったことも考えられます。

2-7.床の傾き

忘れずに確認しておきたいポイントとして挙げられるのは床の傾きです。以前、大手デベロッパーが分譲したマンションが施工不良によって傾いていることが発覚し、ニュースでも大きく報道されたことがありました。

マンションの設計図書は、法律に基づいてマンションの管理員室や管理会社などに保管されています。しかし、設計図書などの専門的な資料について不動産投資の初心者の方が一目見て内容を理解するというのは現実的ではありません。

専門的な調査ではありませんが、例えば室内に床の傾きがないかビー玉を用意して転がすなど、基本的な部分について自身でも確認しておくと良いでしょう。

まとめ

投資用マンションの内見・現地調査では想定される入居者にあった作りになっているか、管理清掃が行き届いているかに重きを置いて見ることが必要です。

管理清掃の有無は物件の資産価値に直結します。長期的な運用や将来的な売却なども視野に入れると、物件の資産価値を維持することは重要なポイントと言えます。

なお、物件の情報に関して不明点がある場合は、遠慮なく不動産会社に質問しておきましょう。可能な限り疑問や不安を無くしてから購入を検討することが、不動産投資の失敗予防につながります。

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HEDGE GUIDE 編集部 不動産投資チーム

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