ローンが残っている自宅を売却するには？売却の手順と特別控除を紹介

住宅ローンを契約してマンションや戸建といった自宅を購入した方の中には、転勤などの理由で、ローンが残っているにもかかわらず売却しなければならない方もいると思います。しかし、ローンの支払いが残っている状態の自宅は、どのようにすればスムーズに売却できるのでしょうか？

そこで今回は、ローンが残っている自宅を売却する時の手順と活用できる特別控除について解説します。

目次

1. ローン返済が残っていても自宅を売却できる
   1-1．住宅ローンを一括返済する
   1-1-1．売却相場を把握しておく
   1-1-2．売却にかかる諸費用を把握しておく
   1-2．買い替え（住み替え）ローンを活用する
   1-3．無担保（フリー）ローンを活用する
2. 任意売却はしても良い？
3. 活用できる特別控除とは
4. まとめ

1　ローン返済が残っていても自宅を売却できる

住宅ローンを契約する際は、貸し倒れのリスクを抑えるために購入する自宅に抵当権が設定されますが、担保とはどのようなものなのでしょうか？担保は、人的担保と物的担保の2つに大きく分類されます。

人的担保とは、契約者が何らかの理由で返済できなくなった場合に、連帯保証人が契約者に代わって返済するなどといった仕組みです。物的担保は質権・抵当権・譲渡担保に大きく分けられますが、ローン返済に関するのは抵当権です。契約者が何らかの理由で返済できなくなった場合に、債権者が担保物件を処分できる権利のことです。

ローンの返済が残っている場合は、購入した自宅にこの抵当権が付いたままになっています。ローン返済が残っていても自宅を売却することは可能ですが、抵当権が残っている物件は、抵当権がいつ実行されるか分からないので誰も買いたがりません。

では、どうすれば抵当権を抹消できるのでしょうか？抵当権を抹消するには以下の3つの方法があります。

1. 住宅ローンを一括返済する
2. 買い替え（住み替え）ローンを活用する
3. 無担保（フリー）ローンを活用する

それぞれの方法について見ていきましょう。

1-1　住宅ローンを一括返済する

1つ目の方法は住宅ローンを一括返済することです。住宅ローンの残債を支払い終えた場合には、金融機関が抵当権を設定している意味がなくなるため、抵当権の抹消登記ができるようになります。しかし、住宅ローンの残債を一括返済すると一口に言っても、残債が多く残っている場合には一括返済が困難と言えます。

そのような場合は、抵当権の抹消を条件に、自宅を売却した代金で一括返済をすることが可能です。しかし、不動産価格は築年数の経過とともに減少していくのが一般的であるため、売却代金が必ずしもローンの残債を上回るとは限りません。

例えば、2,500万円の残債が残っている状況で、売却によって2,000万円が得られた場合には、残りの500万円を分割ではなく一括で返済しなければなりません。残債を返済できないと抵当権が残ったままになるため、引き渡しが遅くなったり、契約が解除されたりと買い手に迷惑がかかることになります。それらを防ぐにはどうすればいいのでしょうか？

1-1-1　売却相場を把握しておく

不動産の売却にあたっては、事前に売却相場を把握しておくことが必要です。残債を下回る価格でしか自宅を売却できないのであれば、現金を貯めたり、一括返済以外の方法を考えたりしなければなりません。そのため、抵当権を抹消するためにも、残債を上回る価格で自宅を売却できるか調べておく必要があります。

売却相場を調べる方法には、不動産ポータルサイトを活用する方法と一括査定を依頼する方法の主に2つがあります。不動産ポータルサイトを活用する方法とは、HOME’SやSUUMOといった数多くの不動産情報が掲載されているサイトから、類似物件がどのくらいの価格で取引されているか調べる方法です。

一括査定は、すまいValueやHOME4Uといったサイトに不動産情報を入力して、複数の不動産会社に価格査定をしてもらって調べる方法です。どちらの方法を利用しても大きな差はありませんが、相場を把握しておけば残債と差が生じるかどうかを事前に確認できるため、相場の確認は忘れないようにしましょう。

1-1-2　売却にかかる諸費用を把握しておく

また、売却にかかる諸費用を把握しておくことも必要です。例えば、ローンの残債が2,500万円ある状況で、自宅を2,500万円で売却できたとしても、その売却代金のみで一括返済をできるわけではありません。その理由は自宅の売却に諸費用がかかるためです。

自宅の売却にかかる諸費用には、売買契約で必要になる印紙税や抵当権抹消登記費用、繰り上げ返済手数料、仲介手数料などが挙げられます。印紙税は契約金額によってあらかじめ決まっていますが、抵当権抹消登記費用は司法書士の依頼料を含むほか、仲介手数料も上限は決まっていても金額は不動産会社によって異なります。

例えば、印紙税を1万円、抵当権抹消登記費用を1万円（司法書士報酬を含む）、繰り上げ返済手数料は無料のケースが多いので0円、仲介手数料は上限の87万4,800円（2,500万円×3.24%+6万円）とすれば、約89万4,800円が諸費用としてかかります。

一括返済するためには、ローンの残債だけでなくそれ以上の資金が必要になるため、売却にかかる諸費用がいくらなのか確認しておきましょう。

1-2　買い替え（住み替え）ローンを活用する

買い換え（住み替え）ローンを活用すれば、抵当権を抹消して確実に売買をすることがやりやすくなります。

残債を一括返済できれば速やかに抵当権を抹消できますが、必ず残債を売却価格が上回るとは限りません。そのため、残債を上回れなかった場合の方法を考えておく必要があります。そこで登場するのが買い替え（住み替え）ローンを活用するという方法です。

買い替え（住み替え）ローンとは、新居の購入を前提に契約できる住宅ローンのことです。自宅を売却しても残債が残っていて一括返済できないような場合に、新居の購入に必要な資金に残債を上乗せした分のローンを契約できるのが特徴です。

残債の分まで借りられるため、抵当権を速やかに抹消できる一方、ローンの金額が通常よりも大きくなるため、返済負担が大きくなります。負担が大きいことが原因で返済不能に陥る可能性もあるため、十分注意しましょう。

1-3　無担保（フリー）ローンを活用する

また、無担保（フリー）ローンを活用する方法もあります。不動産の買い替えを検討している方であれば買い替え（住み替え）ローンを利用できますが、不動産の買い替えを予定していない方には、代わりに無担保（フリー）ローンを活用するという方法があります。

無担保（フリー）ローンとは、担保がなくても融資を受けられるローンのことです。担保がないため、本人の収入が多いなど、信用がなければ融資審査に通りにくいことが難点です。また、金利が住宅ローンよりも高く設定されているのが一般的なので、他の手段がない時の最終手段として考えておいた方が良いでしょう。

2　任意売却はしても良い？

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った際に、金融機関に相談して、競売が開始決定される前に市場で自宅を売却するという方法です。任意売却の許可が出た場合でも残債の返済は残りますが、一括ではなく無理のない分割返済が相談できるため、比較的返済しやすくなります。

ただし、任意売却をしてしまうと、次に何らかのローンを組もうとしても最低5年程度はローンを組むことができません。そのため、「任意売却で売れるなら、それでいいや」という考えはやめておいた方が良いでしょう。

3　活用できる特別控除とは

ローンが残っている自宅を売却したことで利益が生じた場合には、通常は譲渡所得税を納める必要があります。しかし、譲渡益が3,000万円以下である場合は「3,000万円の特別控除」が適用できるため、ほとんどのケースで税金を納める必要が無くなります。

また、ローンが残っている自宅を売却する際は、売却しても残債を補いきれない場合もありますが、このような場合には居住用財産の譲渡損失の損益通算、及び繰越控除の特例を適用できます。自宅の売却時に損失が生じた場合は、損失のうちローン残債の金額から売却価格を引いた額を限度として、他の所得と損益通算及び翌年以降の3年間は繰越控除できるというものです。

ローン残債が残っていればいるほど、繰越控除できる金額が大きくなるため、ローン残債が残っている状態でも売却しやすいと言えるでしょう。

4　まとめ

ローンが残っている自宅は抵当権が設定されているため、「勝手に売却してはいけない」と思っている方も多いと思います。実際には抵当権が設定されていても、金融機関に申し入れるだけで自由に売却はできますが、売却によってローンを完済し抵当権を抹消することが売買契約を完了させる必須条件となります。

抵当権を抹消するには、自宅を売却して住宅ローンを一括返済する・買い替え（住み替え）ローンを活用するなどの方法が挙げられます。他に無担保（フリー）ローンを活用するという方法が挙げられますが、金利が高いので注意が必要です。

自宅を売却して残債を一括返済したくても、売却代金が残債を下回る場合もあるため、あらかじめ売却相場を把握しておく・売却にかかる諸費用を把握して準備しておくことが重要です。売却後に活用できる特別控除もあるため、それらを理解してから売却しましょう。

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矢野翔一

関西学院大学法学部法律学科卒。宅地建物取引士、管理業務主任者、2級FP技能士（AFP）などの保有資格を活かしながら、有限会社アローフィールド代表取締役社長として学習塾、不動産投資を行う。HEDGE GUIDEでは不動産投資記事を主に担当しています。専門用語や法律が多く難しいジャンルですが分かりやすくお伝えしていきます。

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