あなたのマンション、いくらが適正価格？査定額を知るための5つの方法

マンションを売却する際は、できるだけ高い価格で売却したいところですが、高すぎる価格で募集をしても買い手が付かないということが考えられます。逆に売却することを優先するあまり低く設定しすぎても、せっかく得られる利益が得られなくなります。

利益を得ながらスムーズにマンションを売却するには、適正価格で売りに出すことが重要になってきます。査定額は不動産会社しか試算できないというわけではなく、自分でも知ることができます。今回は、あなたのマンションの査定額を知るための5つの方法をご紹介したいと思います。

目次

1. 不動産の査定額と売却価格の違い
2. 不動産情報サイトを使って相場を調べる
3. 類似物件の成約事例から価格を知る
4. 不動産会社のチラシを参考にする
5. 収益還元法で試算してみる
6. 不動産一括査定サイトに依頼する
7. まとめ

1．不動産の査定額と売却価格の違い

査定額とは、不動産を査定した際に出される価格のことを言います。ただ、査定した価格でそのまま売りに出すかというとそうではありません。

査定には簡易査定と訪問査定の2段階があります。まずは不動産会社が物件情報をもとに簡易査定で価格を試算し、売主がその価格で話を進めても良いと判断した場合に、不動産会社の担当者が訪問査定を行います。訪問査定では物件の状態や周辺の環境などをチェックした上で最終的な売り出し価格を決定します。

訪問査定前の査定価格であれば、自分で調べることでおおまかに知ることができます。以下に方法をご紹介しますので、参考にしてみましょう。

2．不動産情報サイトを使って相場を調べる

インターネット上には不動産情報サイトが数多く存在しますので、そういったサイトを利用して自分が所有する物件と同じエリアや築年数、駅からの距離などで検索して相場を調べる方法があります。

投資用物件のマンションのみ紹介しているサイトと、投資用と居住用を一緒に紹介しているサイトがあります。投資用物件の専門サイトでは価格だけでなく、利回りや周辺環境のような価格決定に関係してくる情報も記載されていますので、さらに細かな情報から査定価格を割り出すことができます。

3．類似物件の成約事例から価格を知る

不動産情報サイトで見られる物件の価格は実際に売りに出している価格ですので、実際に売れた価格とは異なります。実際に売れた金額を知るためには成約事例が掲載されているサイトを見ると良いでしょう。

レインズマーケットインフォーメーションというサイトでは、住所や駅からの距離、広さ、売買時期などで検索をすると、実際に取引された物件の㎡単価を調べることができるようになっています。不動産情報サイトでは売り出し価格しかわかりませんが、このサイトだと成約価格がわかりますので、より実態に近い価格を知ることができます。

4．不動産会社のチラシを参考にする

自分のマンションがあるエリアの不動産会社が出しているチラシや広告を参考にするのも一つの方法です。そのようなチラシには物件名や部屋番号まで書いてあることがありますので、比較対象物件がわかりやすいというメリットがあります。

自分が所有するマンションの他の部屋が売りに出ていることもありますので、自分の物件がどのような評価を受けているのかを知ることができます。

また、定期的に不動産会社に顔を出したり、不動産会社に自分の物件情報を伝えて同じ建物の部屋が売りに出た場合に連絡をもらったりすることで、早く情報を入手することができます。不動産会社とコミュニケーションが取れ、査定の時にスムーズに話が進められるメリットもあります。

5．収益還元法で試算してみる

投資用不動産の査定をする際に使われている計算方法が収益還元法です。収益還元法には直接還元法とDCF法がありますが、直接還元法は一年間の純収益と還元利回りの数値のみを使って計算できますので、不動産価格の試算が初めてだという方でも試算することができます。以下が計算式です。

物件価格＝年間収益（家賃収入－諸経費）÷還元利回り（年間収益÷購入額）

例えば年間家賃収入が120万円で諸経費が20万円、還元利回りが8%の場合は、（120万円－20万円）÷8%＝1,250万円 になります。この還元利回りを何%にするかで売り出し価格が変わるため、類似物件の実質利回り（一年間の利益÷物件価格で求める利回り）を参考に決めていきます。

ただし、不動産情報サイトに掲載されている物件では、一年間の家賃収入と販売価格で求めた「表面利回り」しか掲載されていない物件も多いため注意が必要です。また、この試算法で算出した査定額には、駅からの距離や周辺の環境といった、数字では表せない情報は含まれていません。

実際に不動産会社が査定する場合はそういった情報も含めて査定しますので、不動産会社が査定した価格とは少し差異があります。あくまで目安として把握するようにしましょう。

6．不動産一括査定サイトに依頼する

不動産一括査定サイトでは、物件の情報を一回登録するだけで複数の不動産会社から査定価格を提示してもらうことができます。

不動産一括査定サイトを利用すれば不動産のプロが価格を試算してくれるため、自分で試算するより本来の価格に近い査定価格を知ることができます。不動産会社は地図で駅からの距離を調べたり、他の不動産の成約事例を参考にしたり、収益還元法で価格を求めたりと、数字以外の情報も含めて総合的に試算してくれます。

査定価格を提示されたら、参考に価格設定の根拠と計算方法を聞いてみると良いでしょう。中には適当な計算で査定価格を提示してくる業者や、相場より不当に高い提示額で契約に誘おうとする業者もいるため、そうした業者を見分ける手段としても査定根拠の確認は有効です。

まとめ

今回はマンションの査定額を知るための方法をご紹介しました。類似物件の売出情報や成約情報を調べたり、投資用マンションであれば収益還元法を利用してみたりすることで、自分だけでも査定額の相場を把握することが可能です。

もし自分で求めた価格が必ずしも正確でなくても、事前に査定額を把握して不動産会社や買主と話をすることで、不要な値下げで大きな損失を被るリスクを軽減することができます。マンション売却の際は、不動産会社に頼るだけでなく、自分でも査定額を調べて取り組むことをおすすめします。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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