広島で不動産投資を始めるメリット・デメリットは？人口や家賃推移を検証

地方都市での不動産投資を考えたとき、札仙広福は候補の一つになります。そのうち瀬戸内海に面し、比較的暖かく過ごしやすい広島県は、約270万人の人が住む中国・四国地方の中心地です。

今回のコラムでは、人口や地価、家賃などのデータを検証しながら、この広島県の不動産投資についてメリットとデメリットを解説していきます。

目次

1. 広島県の不動産投資に関する基本情報
   1-1．広島県の人口推移
   1-2．広島県の地価推移
   1-3．広島県の家賃推移
2. 広島県で不動産投資を始めるメリット
   2-1．一棟アパートの利回りが高い
   2-2．単独世帯が多く、ターゲットを絞り込みやすい
3. 広島県で不動産投資を始めるデメリット・注意点
   3-1．地盤が弱く、浸水被害に注意が必要になる
   3-2．交通利便性が大きく変わる可能性がある
4. まとめ

1　広島県の不動産投資に関する基本情報

不動産投資を行うには、人口や地価などの動きを見極める必要があります。そこでこの項目では、人口推移と地価推移、家賃推移のデータについて紹介していきます。

1-1　広島県の人口推移

人口の推移を確認することで、賃貸需要があるかどうか確認していきます。下記の表は、広島県の人口の推移を表したものです。

※出典：広島県「人口移動統計調査」より抜粋。

10月1日を集計日とした場合、1997年10月1日の2,886,895人をピークに、広島県では人口減少が始まっています。最新のデータである2022年4月１日は2,761,850人となっており、25年間で125,045人が減ったことになります。

1-2　広島県の地価推移

不動産投資では土地価格も重要な指標の一つとなるため、広島県の土地価格を把握しておきましょう。下記は、広島県が公表している地価公示の住宅地の平均地価を表にしたものです。

※出典：広島県「広島県地価調査の結果について」より抜粋

広島県庁で公表されている資料は過去3年分しかありませんが、短期的には上昇傾向にあり、3年間で1,000円の上昇となっています。

1-3　広島県の家賃推移

次は家賃を確認してみましょう。下記の表は、総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」から「家賃・間代（1カ月）」と「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」について、中国地方の5県を抜粋したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」より抜粋

広島県の家賃水準は全国平均より低くなっていますが、「家賃・間代（1カ月）」も「1畳当たりの家賃・間代（1カ月）」も中国地方5県の中では最も高くなっています。

また、家賃相場の増減についても確認していきましょう。下記は2008年、2013年、2018年時点での、中国地方5県の「家賃・間代（1カ月）」を「土地統計調査」から抜粋し、増減率を計算したものです。

※出典：総務省統計局「平成30年住宅・土地統計調査」「平成25年住宅・土地統計調査」「平成20年住宅・土地統計調査」より抜粋

中国地方5県は順調に家賃が上がっていることが分かります。中でも広島県は、5年間で2％程度の上昇となっています。

2　広島県で不動産投資を始めるメリット

広島県の不動産投資に関する基本情報を確認したところで、不動産投資を始めるメリットについて解説していきます。

2-1　一棟アパートの利回りが高い

不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（ けんびや ）の「収益物件市場動向四半期レポート2022年1月〜3月」によると、広島市の一棟アパートの表面利回りが地方の主要都市の中では最も高くなっています。

下記の表は、東京23区と地方都市の、区分マンション、一棟アパート、一棟マンションの表面利回りです。

※出典：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家（けんびや ）「収益物件市場動向四半期レポート2022年1月〜3月」

一棟アパートに限って言えば、札仙広福の中でも表面利回りは最も高くなっています。東京23区よりも4.7％高く、表面利回りだけで比較してみると高い投資効率が期待できると言えるでしょう。

2-2　単独世帯が多く、ターゲットを絞り込みやすい

広島県での単独世帯の割合を確認してみましょう。下記の表は、広島県の単独世帯数を2000年から5年ごとにまとめたものです。

※出典：広島県「統計情報」より抜粋

単独世帯の数も増えていますが、一般世帯総数に対する割合も増えています。2020年の集計によると、世帯のうち37.3％が単独世帯です。単身者が多いことで、ワンルームタイプの物件など、賃貸用物件を供給する際はターゲットを単身者向けに検討されてみるのも良いでしょう。

3　広島県で不動産投資を始めデメリット・注意点

反対に、広島県で不動産投資を始める際に注意しておきたいデメリットやリスクについて解説していきます。

3-1　地盤が弱く、浸水被害に注意が必要になる

市内に6つの川が流れ水の都と言われる広島市は、太田川が運ぶ土砂が作り出した地盤が中心のため、水害に弱いのが特徴です。そのため、広島市の多くのエリアが「土砂災害警戒区域」か「津波警戒地域」に該当しており、大雨などによる洪水被害が度々起きています。

広島市の「防災情報サイト」には、「近年の大雨や台風による主な災害（広島市）」として1999年から2018年までの7つの災害が取り上げられています。

下記はそのうち、2014年8月と2018年7月に発生した災害について、住家被害を抜粋したものです。

※出典：広島市「防災情報サイト」より抜粋

このように数年に一度、大規模な災害が起きており、その度に住家被害も発生しています。つまり、広島県で不動産投資を始める場合、大雨や台風による被害への対策をたてておくことが重要と言えるでしょう。建物を頑丈な構造にする、保険を手厚くかけるなどの方法が考えられ、その分、費用がかかることが推測されます。

3-2　交通利便性が大きく変わる可能性がある

広島高速交通が運行するアストラムラインという路線が延伸することが決まっており、それによって交通利便性が変わる可能性があります。（※参照：広島市「アストラムライン延伸（新交通西風新都線）のルート案について」）

アストラムラインは1994年に誕生した路線で、広島市内を環状型に走っています。2015年にはJR山陽本線とつながる新白鳥駅を開業したことでより利便性が高まっており、さらに2030年頃には約7キロ延伸されJR西広島駅に接続されることになっています。

つまり今後、アストラムライン沿線の駅付近が再開発される一方、賃貸ニーズの変化が起き、これまで車で移動をしていた特定の地域で賃貸需要が減少する可能性もあります。アストラムラインの延伸情報などに注目しつつ、賃貸物件を展開するエリア選びを慎重にするようにしましょう。

まとめ

広島県は単独世帯の割合も多く、不動産投資を始めやすいというメリットがあります。ただし、大雨や台風被害への対策が欠かせず、予算の確認作業を慎重に進めましょう。

また、アストラムラインが延伸されることによる賃貸需要の変化も予想されます。こうした地域の将来性も的確に把握して、検討することが大切です。

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倉岡 明広

経済学部経済学科卒業後、出版社や編集プロダクション勤務などを経てフリーライターとして独立。雑誌や新聞、インターネットを中心に記事を執筆しています。初心者が抱く不動産投資の疑問や質問を解決できるよう丁寧な記事を執筆していきます。

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