離婚時の不動産投資ローンの返済義務は？財産分与の手順を解説

不動産投資家が離婚した場合、財産分与はどのようにおこなわれるのでしょうか。

財産の分与だけでなく、不動産投資ローンの返済義務も夫婦で分担するのとしないのとでは、その後の資産形成に大きな影響を及ぼします。

この記事では、離婚した場合の不動産投資ローンの返済義務と財産分与の手順について、解説していきます。

目次

1. 離婚における財産分与の手順
   1-1．離婚協議での財産分与
   1-2．離婚調停・審判・訴訟での財産分与請求権の行使
   1-3．家庭裁判所による対象財産の把握
   1-4．対象財産の確保
   1-5．家庭裁判所による財産分与の決定
2. 離婚した場合の不動産投資ローンの返済義務
   2-1．特有財産・債務は各人が負担
   2-2．日常家事債務による債務の分担
   2-3．婚姻費用債務の分担
   2-4．共同生活に関連した多額の債務の分担
3. 離婚時の不動産査定は複数社に依頼して比較する
4. まとめ

1．離婚における財産分与の手順

離婚における財産分与は主に次のような手順でおこなわれます。

• 離婚協議での財産分与
• 離婚調停・審判・訴訟での財産分与請求権の行使
• 家庭裁判所による対象財産の把握
• 対象財産の確保
• 家庭裁判所による財産分与の決定

以下、詳しく内容をみていきましょう。

1-1．離婚協議での財産分与

離婚手続きは、当事者である夫婦の話し合いによることが基本です。財産分与についても、夫婦が話し合いによってお互いに納得すれば、その話し合いで合意した内容に基づき、財産を分割することになります。

この場合、調停や審判、訴訟といった裁判手続きは特に必要ありません。

1-2．離婚調停・審判・訴訟での財産分与請求権の行使

当事者同士の離婚協議においても財産分与の合意が得られない場合、家庭裁判所に対して、財産分与の調停を申し立てることができます。財産分与は、民法768条2項において、離婚の時から2年以内に行使しなければならないとされています。

財産分与は、夫婦財産の公平な分配、離婚後の生活保障、損害賠償を趣旨としておこなわれます。調停では、家庭裁判所が解決案を提示したり、必要な助言をおこなったりしますが、調停によっても財産分与が合意に至らなかった場合、審判手続、訴訟手続に移行します。

1-3．家庭裁判所による対象財産・事情の把握

家庭裁判所では、夫婦が協力して得た分与対象財産や、財産の取得や維持についての夫婦の貢献度などの事情を双方から聞いて、調停や審判をおこないます。

家庭裁判所は、職権で事実調査をすることができ、必要な調査を官公署その他の者に嘱託し、金融機関などに対して必要な報告を求めることができます。（※家事審判規則7条、7条の2、8条）

1-4．対象財産の確保

財産分与の対象となる財産を把握できた段階で、配偶者の一方が、その財産を隠匿あるいは処分しそうな場合、財産分与についての保全処分をすることができます。

財産分与の審判の申立て時に、審判前の保全処分を申し立てるか、あるいは、離婚訴訟の提起時に、財産分与請求をおこなう予定であるとして、家庭裁判所に仮差押え・処分禁止の仮処分を申し立てる方法があります。（人事訴訟法30条1項、家事審判規則15条の3）

1-5．家庭裁判所による財産分与の決定

審判や訴訟において、家庭裁判所から財産分与の決定があった場合、その決定に基づいて財産分与の処分がおこなわれることになります。

配偶者が分与に応じない場合、裁判所に強制執行を申立て、裁判所の決定に基づいてその財産を差押え、換価してもらうことになります。（※参照：裁判所「民事執行手続」）

2．離婚した場合の不動産投資ローンの返済義務

不動産投資ローンの抵当権が残っている不動産の場合は、時価（売却した時の価格）がローンの返済額を上回っている場合、プラスの資産となり財産分与の対象となります。一方、ローンの残高が不動産価格を上回っている「オーバーローン」の状態ではマイナスの資産となり、残債の返済義務について双方で話し合う必要があります。

なお、離婚ではすべての財産が財産分与の対象となるわけではなく、各配偶者の特有財産とされるものについては対象とはなりません。そのため、一方の配偶者の個人的債務については、他方の配偶者が負担しないのが原則です。（民法762条1項）

しかし、日常家事債務や婚姻費用債務は、夫婦が分担するものとされていることや、共同生活に関連した多額の債務については、その債務について受けた利益の程度に応じて夫婦が分担するものとされていることから、離婚した場合の不動産投資ローンの返済義務を分担しなければならない可能性もあると考えられます。以下で、詳しく説明していきます。

2-1．特有財産・債務は各人が負担

夫婦別産制が基本であり、各配偶者が婚姻前から有していた財産や、各自が自由に処分できる財産で得た財産は、特有財産として、財産分与の対象とはなりません。

しかし、いずれか一方の配偶者の個人名義になっている財産であっても、実際には双方の協力によって形成されたり、その維持に他方の貢献があったりした場合には、分与の対象となります。

債務についても財産と同様であり、いずれか一方の配偶者の個人的債務についてまで、他方の配偶者が責任を負う必要がないのが原則です。

※出典：法務省「財産分与」

2-2．日常家事債務による債務の分担

民法761条では、夫婦の一方が日常の家事に関して第三者と法律行為をしたとき、他方も連帯して責任を負うと規定しており、これを日常家事債務の連帯責任と言います。

離婚後も、日常家事債務として連帯責任を負う債務については、合意や取決めがなければ、元夫婦が原則2分の1ずつ負担することになります。

不動産投資ローンは、不動産賃貸事業における事業性ローンであり、必ずしも日常家事債務に該当するとはいえません。しかし、個人事業主の場合は、事業資金と生活費を明確に区別することは難しいため、日常家事債務の分担の観点から、返済義務も分担することになる可能性があるといえるでしょう。

2-3．婚姻費用債務の分担

民法760条では、夫婦は、その資産、収入、その他一切の事情を考慮した婚姻費用を分担するものとしています。

夫婦が共同の生活費として支出した残りの資金を運用した結果の運用益や、その運用益を資金源として取得した財産等も、共同生活費との区別は明確であるとはいえません。夫婦の共同生活のための経済活動は、夫婦一体となって営まれるため、離婚時にも分与対象となるという説もあります。

このような説からすると、夫婦の共同の資産運用のために組まれた不動産投資ローンも、婚姻費用債務として、離婚後に分担することになる可能性も考えられます。

2-4．共同生活に関連した多額の債務の分担

個人的債務の返済であっても、金額が大きくなり、長期間に及んだ場合、婚姻共同生活全体への影響が大きくなります。

このような婚姻中の共同生活に関連した、実質的な共同財産の取得や維持のための債務については、離婚時の夫婦の共同財産の総額から控除するというのが通説となっています。

判例においても、夫婦の共同生活と関連した債務を積極的に財産分与の対象とすることが多く、投資用ホテル居室のための一方の配偶者名義の債務につき、財産分与にあたり、他方の配偶者にもその債務の発生に対して受けた利益の程度に応じた負担を求め、2分の1ずつ負担させた事例もあります。（※東京地判平成11年9月3日（判時1700号79頁））

したがって、不動産投資ローンは、共同生活に関連した多額の債務とみなされ、離婚時の財産分与にあたっては、元夫婦が2分の1ずつの負担となる可能性があると考えられます。

3．離婚時の不動産査定は複数社に依頼して比較する

前述したように、対象不動産の資産性についてはローン残高と不動産の時価を比較してプラスであるかマイナスであるかを判断する必要があります。

不動産会社に依頼し査定額を出してもらう方法は無料で行う事ができます。ただし、不動産会社に査定を依頼するのは手軽かつスピーディーな査定方法ですが、不動産鑑定士による鑑定に比べ査定額の精度が落ちるという欠点があります。

不動産会社によって売却を得意とする物件タイプやエリアが異なっていることも少なくありません。査定依頼の段階で複数の不動産会社へアプローチが出来る「不動産一括査定サイト」を利用することも検討してみましょう。

不動産一括査定サイトでは、無料で複数社の査定が同時に受けられるうえ、様々なエリアに対応している不動産へ効率的に依頼ができ、会社の対応力や特徴を比較することが可能です。

下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。下記のサイトは全国エリアに対応しており、積極的に悪徳業者の排除を行っている特徴を持っています。

主な不動産一括査定サイト

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まとめ

離婚における財産分与は、当事者同士の離婚協議でまとまらなかった場合、家庭裁判所での離婚調停・審判手続になり、それでも合意しない時には訴訟手続に移行します。裁判手続きでは、対象財産の把握、対象財産の確保と共に、交渉がおこなわれ、最終的には家庭裁判所によって財産分与の決定処分が下ります。

一方の配偶者の個人的債務については、他方の配偶者が負担しないのが原則ですが、離婚した場合の不動産投資ローンは、共同生活に関連した多額の債務であり、その債務について受けた利益の程度に応じて夫婦が分担するものとされていることから、返済義務を夫婦で分担しなければならない可能性はあると言えます。

ただし、個別の事情によって債務負担がどのように分担されるかの判断は異なります。弁護士など専門家への相談を検討しつつ、まずは片方へ負荷がかかりすぎないように慎重に話し合いを進めて行くことが大切です。

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佐藤 永一郎

筑波大学大学院修了。会計事務所、法律事務所に勤務しながら築古戸建ての不動産投資を行う。現在は、不動産投資の傍ら、不動産投資や税・法律系のライターとして活動しています。経験をベースに、分かりやすくて役に立つ記事の執筆を心がけています。

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