離婚の財産分与、不動産がオーバーローンだった時の対処方法は？

離婚が決まり、夫婦の財産を分与する段階になった時、所有している不動産がオーバーローンであることがあります。オーバーローンである不動産は財産分与の対象とならないうえ、離婚後のトラブルを招いてしまうこともあるため、慎重に話し合いをすすめる必要があります。

本記事では、離婚の財産分与で不動産がオーバーローンだった時の対処方法について詳しく解説します。オーバーローンでお困りである方は、ご参考ください。

目次

1. オーバーローンとは？離婚時における問題点
2. 離婚の財産分与、不動産がオーバーローンの時の対処法
   2-1．どちらかが家に住み続ける場合
   2-2．オーバーローンの不動産を売却する場合
3. 離婚時に家がオーバーローンである時の注意点
   3-1．離婚給付等契約公正証書の作成を検討する
   3-2．住宅ローンの契約中、賃貸に出すことは出来ない
   3-3．名義人と住む方が異なる場合や共有名義の家はローン契約・所有者を変更する
4. まとめ

1．オーバーローンとは？離婚時における問題点

オーバーローンとは不動産の売却価格がローンの残債を上回り、「債務超過」になっている状態を指します。不動産の資産としての価値はマイナスで、財産分与の対象にはなりませんが所有者として処遇を決める必要があります。

住宅ローンを組んでいる不動産には金融機関が「抵当権」を設定しています。抵当権は返済が滞った際に不動産を差し押さえられる権利で、差し押さえられた不動産は競売にかけられ、住んでいる方は立ち退きを要求されます。

競売を避け、損害を最小限に抑えるためには、家に住み続けるケースと売却するケース、それぞれで適切な対処を取る必要があります。まずはオーバーローンに価額を正確に把握することが、売却・住み続けるなどの判断材料となります。

オーバーローンの価額を正確に把握する

不動産がオーバーローン状態であることが分かった時、負債額を正確に把握することが重要となります。家を売却した後も残る債務（オーバーローンの価額）は以下のように計算します。

売却の予想価格－ローンの残債＝オーバーローンの価額

不動産の売却価格は基本的に不動産会社による査定額を参考に判断しましょう。この時、売却依頼を受けるために相場よりも高い価格を提案する不動産会社が含まれている可能性があるため、複数社の査定を受け、結果を比較することが重要となります。

下記、複数の不動産会社へ一括で査定が依頼できる「不動産一括査定サイト」の一覧です。1社ずつ問い合わせる手間を省き、効率的に査定依頼をすることができるため、登録を検討してみましょう。

主な不動産一括査定サイト

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2．離婚の財産分与、不動産がオーバーローンの時の対処法

離婚時に不動産がオーバーローンの場合、まず売却するか家に住み続けるかの判断を行います。ローンの残債が多く支払いが困難である際には、任意売却又は金融機関に相談し返済計画を変更してもらうなどの方法があります。

一方で残債が少ない時には、どちらかが住み続けて返済を行う、通常の方法で売却といった選択が可能です。どちらかが家に住み続けるケースと売却するケース別での対処法を見ていきましょう。

2-1．どちらかが家に住み続ける場合

オーバーローンの家にどちらかが住み続ける場合には、以下の3つの対処法が存在します。

• どちらかが住み続け返済を続ける
• 返済が困難な場合は金融機関と相談してリスケジュール

どちらかが住み続け返済を続ける

夫婦のどちらかが家に住み続け、ローンを返済していく方法です。

ローンの返済は「誰が（夫、妻、二人）」、「どのように（返済の方法）」、「どのくらいの期間」で返済していくかを話し合った後、書面に残しておく必要があります。

ローンの返済は金融機関と返済シミュレーションを行い、返済が滞りなくできるかを試算してから決定しましょう。

返済が困難である場合は、後に紹介する住み替えローンやリスケジュールを検討しましょう。場合によってはローンの契約を変更できることがあります。

返済が困難な場合は金融機関と相談してリスケジュール

どちらかが住み続ける家のローン返済が難しい状況においては、金融機関に相談し返済計画を立て直しましょう。返済期間を長くし支払金額を減らす「リスケジュール」に応じてもらえる可能性があります。

リスケジュールが困難である場合、リスケジュールを行ってもなお返済が難しいケースでは、住み続けることが厳しい可能性が高いです。任意売却を検討することを視野に入れておきましょう。

2-2．オーバーローンの不動産を売却する場合

オーバーローンの家を売却する際は、オーバーローンの価額によって以下の2つの選択肢があります。

• 通常の方法で売却後、残債の一括返済をする
• 任意売却を行う

通常の方法で売却後、残債の一括返済をする

不動産の売却として一般的な方法は、不動産会社に仲介を行ってもらい買い手を見つける「仲介」です。仲介は基本的に約3～6ヶ月程度の期間を要し ますが、可能な限り不動産を高く売却したいケースに適しています。

売却後の債務が一括返済できる場合は仲介で売却を行うことが可能です。ただし、一括返済が出来ない場合には、金融機関の抵当権を外すために「任意売却」を検討することになります。

任意売却を行う

任意売却とは不動産の抵当権を外すことを条件に、金融機関の承諾を経て売却を行う方法です。売却は通常の取引と同様に相場の価格となる事が多いですが、価格の決定には金融機関の承諾が必要となります。

任意売却はローン返済が厳しい場合に多く用いられる方法ですので、売却後は返済期間を延長して貰う、一度の返済額を減らしてもらうなどの措置を取ってもらえます。ただし、許諾を得られない場合には任意売却は出来ず、返済が大きく遅延していると競売に移行する可能性もあります。

3．離婚時に家がオーバーローンである時の注意点

離婚時に家がオーバーローン状態である時には、下記の3点に注意しましょう。

• 離婚給付等契約公正証書を作成する
• 住宅ローンの契約中、賃貸に出すことは出来ない
• 場合によってはローン契約・所有者を変更する

3-1．離婚給付等契約公正証書の作成を検討する

離婚の合意や親権、養育費やローンを含む財産分与など離婚に関する話し合いを行い、二人が合意した後は「離婚給付等契約公正証書」を作成しておくことで後のトラブルを防げる可能性があります。

離婚給付等契約公正証書は公証役場で公証人立ち会いのもと作成しますので、平日の昼間に公証役場に出向き、手数料を支払う必要があります。

ローンの返済が滞る、取り決めた負担割合の返済額が支払われないなど相手が約束を守らなかった時に備えて、離婚給付等契約公正証書の作成を検討しておきましょう。

3-2．住宅ローンの契約中、賃貸に出すことは出来ない

ローンを返済できず住み続けられない場合には、「第三者に貸し出す」という方法を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、住宅ローンは自身で住むことが条件であり、誰かに貸し出すことで家賃を得る物件は「投資用物件」となりますので、金融機関とのローン契約に違反してしまいます。

住宅ローンを契約して購入した物件を貸し出すことは原則禁止されており、ローンの一括返済を求められるケースもあります。賃貸物件として貸し出すのであれば、住宅ローンの契約を解約し、不動産投資ローンへの借り換えを検討すると良いでしょう。

3-3．名義人と住む方が異なる場合や共有名義の家はローン契約・所有者を変更する

ローンの契約が連帯保証人、連帯債務・ペアローンである場合、住み続ける方とローンの契約者が異なる場合には契約変更の手続きを行っておくとトラブル防止に繋がります。

住み続ける方とローンの契約者が違い、契約者がローンを支払うケースでは、ローンの支払いが滞った時に家が競売にかけられ住み続ける方が家を失ってしまう事例があります。

契約変更時には金融機関から再びローンの審査を受ける事になりますが、離婚後は世帯収入が減るケースが多いため金融機関から契約の変更許可が下りない可能性があります。

別の連帯保証人を立てる、現在の住居以外の資産を担保に加えるなどの方法で契約が可能になることもありますが、変更できない場合には他の金融機関にローンを申し込む、売却するといった選択肢も視野に入れておきましょう。

離婚給付等契約公正証書の「強制執行認諾」に「ローンの返済が滞った際には強制執行（差し押さえ）を受諾する」という文章を入れておくことで、裁判をする事なく差し押さえができることもあります。

まとめ

離婚時に家がオーバーローンである時には、まずオーバーローンの価額を正確に把握しておきましょう。オーバーローンの価額によりその後の対処法が異なります。

オーバーローンの価額が少ない場合にはどちらかが住み続けてローンを返済する、仲介により売却するなどの選択肢がありますが、価額が多い時には選択肢が少なくなってしまうことを把握しておきましょう。

この記事を参考にケース別での対処法や注意点をおさえ、オーバーローン（債務超過）の損失を最小限におさえていきましょう。

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田中 あさみ

経済学部在学中に2級FP技能士(AFP)の資格を取得。ライターとして不動産投資を含む投資や年金・保険・税金等の記事を執筆しています。医療系の勤務経験がありますので、医療×金融・投資も強みです。HEDGE GUIDEでは不動産投資を始め、投資分野等を分かりやすくお伝えできるよう日々努めてまいります。

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