これからは「災害レジリエンス」が物件価値を左右する？防災・減災に取り組むアパート経営会社も

アパート経営においてオーナーがとくに警戒すべきリスクの一つが災害リスクです。ひとたびアパートが被災すると経営に致命的な損害を及ぼす可能性もあり、防災・減災対策が欠かせません。

近年では、住宅やアパート、マンションにおいては災害に対する「レジリエンス」という考え方が注目されています。レジリエンスが高い物件は、災害のダメージを受けにくくなるのはもとより、不幸にも被災した後も早期に平時の生活を取り戻せます。

今回は、アパートにおいて警戒すべき災害リスクと災害レジリエンスの考え方についてまとめました。また、後半では防災・減災に取り組むアパート会社も紹介します。

目次

1. アパート経営におけるさまざまな災害リスク
   1-1．地震
   1-2．火災
   1-3．暴風雨
   1-4．水害
   1-5．土砂崩れ
2. 災害レジリエンスとは？
   2-1．平常時｜免疫力
   2-2．災害発生時｜土壇場力
   2-3．災害後｜サバイバル力
3. 防災・減災に取り組むアパート経営会社
   3-1．シノケンプロデュース
   3-2．アイケンジャパン
4. まとめ

1　アパート経営におけるさまざまな災害リスク

アパートをはじめとした不動産経営においては、つぎのようにさまざまな災害リスクが存在します。

• 地震
• 火災
• 暴風雨
• 水害
• 土砂崩れ

1-1　地震

日本は複数のプレートの境目のうえに位置するため、歴史的に地震の多い地域のひとつです。地震が発生すると、直接的には建物の倒壊や、室内の設備の破損による被害が懸念されます。ただし、近年の日本の家屋の耐震性は改善が進んでいます。

たとえば、現行の建築基準法における新耐震基準では、震度6程度の地震でも大きな被害を受けずに済む事が条件となっています。地震による直接的な被害は、頑丈な建物でアパート経営をすることにより対処可能です。

一方で地震の後には火災や津波、土砂崩れといった災害が併発するケースも少なくありません。また、建物に深刻なダメージがなくとも、停電により住民の生活が脅かされる可能性もあります。レジリエンスという文脈では、被災時・被災後の対応力も重要な要件となります。

1-2　火災

火災が起きれば建物が消失してしまいます。人的被害が出るおそれがあるほか、オーナーとしては物件を失って重大な損害を被ることになります。所有する物件の中から火災が発生するケースだけでなく、周辺の建物から延焼して被害をうけるリスクもある点に注意が必要です。

まずは火災保険で金銭面でのダメージをコントロールするのが重要です。また、耐火性を高める、周囲と極度に密集した物件を避ける、周囲の建物の耐火性に着目して物件を選ぶなどの対処法が考えられます。

1-3　暴風雨

台風や極端な悪天候による暴風雨の被害を受けるリスクもあります。あまりに風が強いと、太陽光パネルなど外付け設備が破損する可能性があります。

また逆に、外からの飛来物が当たって被害を受けるおそれもあるでしょう。停電が発生して、しばらく電力使用ができなくなるリスクや、次に紹介する水害を併発する可能性もあります。

暴風雨は、建物全体の耐久性を高めておくのが第一の対策となります。また、火災保険に加入して損害に対する補償を受けられる状態にしておくのも、有効な方法のひとつです。

1-4　水害

河川などの氾濫や堤防の決壊により引き起こされる災害です。先に紹介した暴風雨が原因で併発するケースも少なくありません。所有物件が浸水すると、しばらくは住むことが出来なくなり、住民にもオーナーにも大きな被害が及びます。

経済面では火災保険に加入すれば、多くのケースにおいて補償範囲に組み込まれます。また、1階の床の高さを高くして床上浸水の発生リスクを抑えるのも有効な対策のひとつです。近年では上下水道が機能停止したケースもあるので、上下水道が復旧するまでの対策をほどこすのも有効といえます。

1-5　土砂崩れ

急な斜面の土砂が崩れて流れ落ちてくる現象が土砂崩れで、崖下・坂下にアパートがあると、中に土砂が流れ込んで深刻な被害を受ける場合があります。土砂崩れは予測困難な状態で急に発生するケースも多く、住民に大きな被害を及ぼしかねない災害です。

土砂崩れは物件の構造等で対処するのが難しい災害の一つです。そのため、まずはハザードマップなどを確認して土砂崩れが起きにくい地域でアパート経営を行うのが対策の一つとなります。

2　災害レジリエンスとは？

レジリエンスは日本語にするのが難しい単語ですが「強靱さ・順応力・回復力」などの意味で捉えられます。アパート経営で「災害レジリエンス」として捉える場合は、被災リスクの軽減、被災時のダメージの軽減そして回復力や耐久性などが重要です。建築環境総合性能評価システムのCASBEEでは、災害レジリエンスの3要素を次のように定義しています。

• 平常時｜免疫力
• 災害発生時｜土壇場力
• 災害後｜サバイバル力

※出所：CASBEE「レジリエンス住宅チェックリスト」

レジリエンスの3要素それぞれについて、詳しくみていきましょう。

2-1　平常時｜免疫力

平常時には、災害以外で住民に健康被害や事故による損害が発生しにくい仕組みが求められます。また、不必要にエネルギーを浪費して気候変動など中長期的に災害リスクを高めないための対策も重要です。

• 健康被害や事故が起きにくくなっている
• 省エネルギーな住まいと暮らしになっているか

※出所：CASBEE「レジリエンス住宅チェックリスト」

平常時にトラブルなく、住民も社会全体としてもリスクを高めることなく生活できる物件が、高いレジリエンスを維持する物件といえます。

2-2　災害発生時｜土壇場力

災害が発生したときに被害を抑制する、さらに早期回復が期待できる物件は、高いレジリエンスを持つ物件といえます。

• 災害リスクを把握しているか
• 自らの命を守る行動のための備えができているか
• 災害が発生したときに住民の命を守り、建物の被害を抑え復興しやすい住まいになっているか

※出所：CASBEE「レジリエンス住宅チェックリスト」

物件に住む人と、建物自体の被害の軽減や被災時の備えが求められています。

2-3　災害後｜サバイバル力

大震災や津波、洪水などは、被災後すぐに復旧できないケースも少なくありません。物件自体の被害が軽微でも、停電やインフラの破壊などにより当面の生活が脅かされるリスクもあります。

「サバイバル力」とは、そのような厳しい局面においても、ある程度住民が生活を維持できる仕組み・工夫を有していることを意味します。

• 災害後、インフラ等の地域の機能が回復するまで、また生活支援が得られるまでの数日間自活可能な住まいとなっているか

※出所：CASBEE「レジリエンス住宅チェックリスト」

3　防災・減災に取り組むアパート経営会社

シノケンプロデュース、アイケンジャパンは、個人向けの投資用アパートの開発や販売・管理において高い実績を持つ不動産会社です。防災・減災対策が実施された自社開発のアパートを販売しています。

3-1　シノケンプロデュース

シノケンプロデュースは、土地の選定から企画、設計、施工、引き渡し後の賃貸管理まで一貫したサービスを提供するアパート建築会社です。一般投資家向け賃貸住宅経営のパイオニアとしても知られており、アパート供給棟数は自社施工で7,000棟を超えています。「賃貸住宅に強い建築会社ランキング」（全国賃貸住宅新聞）の「年間アパート開発棟数部門」では、9年連続No.1の実績があります。

2023年3月末時点で、グループ会社のシノケンファシリティーズがの管理戸数は47,000戸以上（2023年12月末時点）、入居率98.56% (2023年年間平均入居率)となっています。このような入居率の高さは、5,000店舗以上（2024年5月時点）の仲介業者と提携し、良好な関係を築いていることも要因の一つです。

自社施工で高品質な物件を提供

シノケンは建物の品質にこだわったアパートを投資家に提供しています。同社では設計から施工まですべて自社で実行してアパートを建設します。

一棟毎に法的要件以上の品質の物件を完成させるべく、施工管理技術士・建築士が対応します。第三者機関による厳重なチェックも受けて高品質な物件を提供しているのが特徴です。品質管理には、当然ながら防災・減災性能も含まれており、オーナーが安心して所有できるアパートを販売しています。

震災による倒壊リスクの低減には特にこだわって施工

シノケンでは「地震に強いことは付加価値ではなく、基本性能である」と考えており、高い耐震性は大前提として施工をしています。シノケンが施工したアパートの中で、創業以来震災で倒壊したアパートはありません。

さらに保険会社とタイアップして独自の20年間の「地盤保証制度」も設けています。建物自体が地震に強く、地盤に問題があったときには保証制度でカバーされるという、二重のリスクヘッジが施されているのが特徴です。

3-2　アイケンジャパン

アイケンジャパンは、「堅実なアパート経営」をモットーに「グランティック」「レガリスト」などのアパートブランドを全国で展開する不動産会社です。2023年12月末時点で、アパート開発棟数1257棟の実績があります。

賃貸管理の実績として9,136戸（2023年12月時点）の管理を行っており、入居率99.3％（2023年年間実績）となっています。オーナーの負担が大きく、効果が一時的なフリーレントや家賃の値下げを行わずに高い入居率を維持しているのも特徴です。

耐震性に配慮したアパート

アイケンジャパンでは「木造のアパートは地震に弱い」という印象を覆す耐震性の高いアパートを供給しています。土台と基礎の間に設置する部分には「キソゴム」という構造用合板を使用した独自のBSP構造を全物件に導入しています。

この構造が、地震によるアパート倒壊のリスクを低減する効果があります。地震時の横揺れに加えて、台風時の強風などにも耐えられるよう、耐力壁を多く使用しているのも特徴です。複数の点で建築基準法以上の耐久性を兼ね備えています。

劣化対策等級3を獲得

アイケンジャパンでは、平成29年3月以降の販売物件において、すべて第三者機関による評価で劣化対策等級の最高水準である等級3を獲得しています。これは、住宅性能表示制度による建物の評価項目のひとつです。

構造躯体を長持ちさせるための湿気・シロアリ対策などの品質保持対策の程度を評価したもので、等級が高いほど建物が長持ちすると期待されます。そのため、新築時点だけでなく、将来にわたって防災性能を維持しやすい物件です。メンテナンスの頻度や費用を抑えられる可能性もあります。

4　まとめ

不動産経営において、近年はレジリエンスが注目されています。不動産経営ではさまざまな災害リスクが懸念される中で、災害で被害を受けにくく、すぐに日常生活に復旧できる住まいの重要性は今後も高まっていくと言えるでしょう。

アパート経営を始めるなら、防災・減災性能が高いアパートを検討するのも選択肢となります。アパート経営は長期間の運用を必要とするため、レジリエンスの観点からも検証し、投資判断を行っていくことが大切です。

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伊藤 圭佑

資産運用会社に勤める金融ライター。証券アナリスト保有。 新卒から一貫して証券業界・運用業界に身を置き、自身も個人投資家としてさまざまな証券投資を継続。キャリアにおける専門性と個人投資家としての経験を生かし、経済環境の変化を踏まえた投資手法、投資に関する諸制度の紹介などの記事・コラムを多数執筆。

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