ダナンで不動産投資、メリット・デメリットは？人口推移も検証

経済発展が進むベトナムの中でも、中部の観光都市であるダナンはその将来性が期待されているエリアです。高い人口増加率を背景に、ダナンでは不動産価格が上昇する可能性もあると言えます。

しかし、ベトナムでは国外からの不動産購入に対して規制があったり、選べる物件の幅が狭いなど、注意しておきたいポイントもあります。

そこで本記事では、ダナンの不動産に投資するメリット・デメリットに加えて、これまでの人口推移についても詳しく解説します。

目次

1. ダナン不動産投資のメリット
   1-1．人口増加に伴うキャピタルゲインの期待が大きい
   1-2．将来的な移住目的にも適している
   1-3．他の都市と比較すると競争が激しくない
2. ダナン不動産投資のデメリット
   2-1．現地に日系不動産会社が少ない
   2-2．中古物件の選択肢は少ない
   2-3．法人はダナンの物件を購入できない
3. まとめ

1．ダナン不動産投資のメリット

ダナンの不動産に投資するメリットは、高い人口増加率を背景としてキャピタルゲインを狙えることです。また、ホーチミンやハノイと比較すると現時点での知名度が高くないため、物件購入の競争が激しくない点もメリットと言えます。

1-1．人口増加に伴うキャピタルゲインの期待が大きい

ダナンの不動産に投資する最大のメリットは、人口増加によるキャピタルゲインを期待できることです。ダナンの人口はベトナム全体を上回るペースで増加しています。ダナンの人口増加率推移は以下グラフの通りです。

※参照：ベトナム政府統計局

2012年から2019年にかけて、ベトナム全体の平均人口増加率は1.16%でした。その一方で、ダナンにおける2012年以降の人口増加率は常時1.5%以上です。ダナンでは常にベトナム全体を上回るペースで人口が増加しています。

ダナンにおける人口そのものの推移は以下グラフの通りです。

※参照：同上

2019年時点でダナンの人口は約114万人に達しており、日本の都道府県別人口で見ると、大分県や石川県よりも少し人口が多い程度となっています。ダナンの人口は2021年時点では日本の地方都市と同程度ですが、ダナンの人口は大きく増加している点が日本の地方都市とは異なります。

不動産投資のエリア選定において人口増加率は重要な指標です。人口が増加しているエリアでは住宅需要が拡大するため、不動産の値上がりや賃貸需要の拡大が見込めます。

1-2．将来的な移住目的にも適している

ダナンはアジアの中でもビーチリゾートとして近年人気の都市の一つです。ダナンの年間平均気温は26度と、温暖な気候である点も特徴的です。

また、ベトナムの首都ハノイや日本人街も形成されているホーチミンなどと比較すると閑静な都市であり、老後の移住先としても適しています。

リゾートエリアへの移住というとハワイなどをイメージする人も多いと思われますが、ハワイと比較してダナンの不動産価格・物価は安く、資金面での移住ハードルは低いと考えられます。投資物件を購入後、将来的には移住時の住宅として利用できる点はメリットと言えるでしょう。

1-3．他の都市と比較すると競争が激しくない

海外不動産投資では、多くの投資家が着目するのはその国の首都です。ベトナムでは、国内で人口が最多のホーチミンもしくは首都のハノイなどは、不動産投資の対象エリアとして注目されやすいエリアです。

なお、ホーチミンやハノイなどは工業・港湾都市として有名ですが、ダナンは観光都市であると言う違いがあります。

観光都市として比較すると、アジアにはタイのパタヤ、フィリピンのセブなど、他にも有名なリゾート地が複数あります。リゾート投資を検討しているとしても、選択肢として最初からダナンを考える投資家はそれほど多くないと言えるでしょう。

なお、ベトナムでは不動産投資に関する外国人向けの規制があります。ベトナムでは外国人が土地を所有できないため、ベトナム不動産投資の主要な選択肢は集合住宅です。

例えばコンドミニアムの場合は、外国人が所有できるのは1棟あたり全住戸の30%までと決められています。

具体的な例を挙げると、100戸のコンドミニアムであれば、外国人が購入できるのは30戸までということです。外国人が購入できる戸数は限られているため、競争が激化しづらい点はダナン不動産投資のメリットと言えます。

2．ダナン不動産投資のデメリット

ダナンの不動産に投資するデメリットは、賃貸管理会社の選択肢が制限されることや物件の選択肢が新築物件に偏ることなどです。

2-1．現地に日系不動産会社が少ない

海外不動産投資では、物件購入後の賃貸管理をどの不動産会社に任せるかが課題になります。日本語対応ができない不動産会社に賃貸管理を任せると、担当者とのコミュニケーションがうまくいかない場合に空室リスクが上がるためです。

このため、海外不動産投資の賃貸管理は、可能な限り日系の不動産会社もしくは日本語対応が可能な不動産会社へ委託することが一つのポイントとなります。

一方で、ベトナムで最も日本人が集まっているのはホーチミンです。ホーチミンと比較すると、ダナンは日本人が少なく日系の不動産会社も多くありません。ダナンでは日系の不動産会社を比較しようとしても、比較対象を見つけるのが難しくなっています。

日系の不動産会社に管理を委託しようとすると、不動産会社の選択肢があまり多くないことはダナン不動産投資のデメリットと言えます。

2-2．中古物件の選択肢は少ない

2021年8月時点、外国人は同じ外国人からベトナム国内の中古物件購入は可能ですが、ベトナム人から中古不動産を購入できません。

このような法規制があるうえ、日本のようにインターネットで中古不動産の情報を探すのは、ベトナムでは容易ではありません。

ベトナムでは不動産市場が外国人向けに開放されたのが2015年と最近であり、外国人向けの中古不動産市場は充分に整備されていると言えない状況です。

ベトナム不動産投資で中古物件を購入する場合は、日本人向けに賃貸管理を展開している不動産会社から情報収集するのが近道と言えます。しかし、2021年時点ではダナンの不動産に投資している日本人投資家はそれほど多くありません。

ダナンの不動産投資では、購入できる中古物件の選択肢が少ないことが物件選びにおけるデメリットと言えます。

2-3．法人はダナンの物件を購入できない

ダナンだけではなく、ベトナムでは海外法人による不動産の所有が原則として認められていません。

日本国内の不動産投資では、投資規模を拡大した後に法人化する投資家も少なくありません。しかし、法人での物件購入ができないため、投資手法が制限される点はダナンの不動産投資が持つデメリットと言えます。

まとめ

ダナンはベトナム全体を大きく上回るペースで人口が増加していることから、キャピタルゲインや空室率の低い投資を期待できる点がダナン不動産投資のメリットです。

しかし、現地に進出している日系不動産会社が少ないことや、特に物件の選択肢が限られる点などには注意を要します。不動産会社を選ぶ際はコミュニケーションをとりながら、管理を任せることができるか、トラブル時にアドバイスをもらえるかどうか、慎重に検討してみましょう。

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