マンションを売却したら手数料はいくらかかる?一覧と計算方法まとめ

マンションを売却する際は、購入する時と同じように仲介手数料などの費用がかかります。売却で利益が出たと思いきや、手数料や諸費用を支払ったらあまり手元にお金が残らなかった、ということにならないように、売却の際の費用はあらかじめ把握しておくことが必要です。売却する際にかかる費用にはどのようなものがあるのでしょうか。

この記事では収益マンションを売却する際にかかる費用と、それらの計算方法をご紹介します。

目次

  1. マンション売却に必要な手数料一覧
    1-1.仲介手数料
    1-2.ローン完済にかかる費用
    1-3.登録免許税と司法書士報酬
    1-4.売買契約書に貼る印紙税
    1-5.所得税の支払い
  2. 返金される費用
    2-1.固定資産税
    2-2.管理費や修繕積立金
    2-3.火災保険や銀行の保証料
  3. その他の売却時に注意しておきたいこと
    3-1.売却時はローンの残債を完済する
    3-2.インスペクションやリノベーションを検討する
  4. まとめ

1.マンション売却に必要な手数料一覧

マンションを売却する際に発生する費用は複数種類あり、計算方法も少々難しいものがあります。また売却する際だけでなく、売却後にもかかる費用がありますので、事前に金融機関や不動産会社にも確認することが大切です。ここではマンションを売却する際と売却後にかかる全費用を見てみましょう。

1-1.仲介手数料

マンションを売却した場合、仲介をした不動産会社に仲介手数料を支払います。仲介手数料は物件価格によって手数料の割合が変わります。

また、仲介手数料は上限が限定されているだけで、必ず以下の計算式で算出された金額が仲介手数料になると定められているわけではありません。不動産会社はこの金額内で自由に設定できるようになっていますので、中には仲介手数料が無料になる場合もあります。国土交通省では仲介手数料の上限の割合を以下のように定めています。

物件価格 仲介手数料
200万円以下の金額 100分の5(5%+消費税)
200万円を超え400万円以下の金額 100分の4(4%+消費税)
400万円を超える金額 100分の3(3%+消費税)

*国土交通省「宅地建物取引業者の報酬の額資料」から引用

この表から手数料を導き出すには、それぞれの価格帯で試算して、それを合計しなければいけません。

この報酬額の表をもとに、価格が1,000万円の場合の手数料を試算してみましょう。

200万円以下の金額では5%-3%=2%残っていますので、

200万円×2%=4万円+消費税・・・①

200万円を超えて400万円以下の価格帯では4%-3%=1%残っていますので、

(400万円-200万円)×1%=2万円+消費税・・・②

400万円を超える金額の部分を見ると3%になっていますので、

1,000万円×3%=30万円+消費税・・・③

3%の部分はそれぞれの価格帯で消化したことになりますので、残りの割合を試算します。

①+②+③=36万円+消費税

物件価格1,000万円の場合の仲介手数料は36万円+消費税になります。

上記の計算式から仲介手数料を求めるのは手間暇がかかりますので、一般的に使われている手数料の計算式を以下に記載しておきます。

400万円を超える金額 物件価格×3%+6万円

*消費税別

400万円を超える価格の物件は、この計算式で仲介手数料を簡単に算出することが可能です。

1-2.ローン完済にかかる費用

融資を受ける時に事務手数料がかかるように、ローンを完済する際も同じように手数料が発生します。ローン完済にかかる費用は金融機関によって異なりますので、その都度確認することが大切です。一般的に数千円~3万円くらいになります。

1-3.登録免許税と司法書士報酬

不動産の抵当権を抹消していないとマンションの売却はできません。また、ローンを完済したとしても自動的に抵当権の登記が抹消されるわけではありませんので、金融機関から受け取った完済証明を持って司法書士に依頼し、抵当権抹消登記をしてもらいます。

抹消登記をする際にかかる費用の内訳は、登録免許税と司法書士に支払う報酬になります。登録免許税は1筆に1,000円と決められています。司法書士費用は司法書士によって異なりますので確認が必要ですが、一般的に1万円に設定しているケースが多くなります。

1-4.売買契約書に貼る印紙税

不動産売買をする際には契約書に収入印紙を貼ります。収入印紙を購入して貼ることで税金(印紙税)を支払っていることになります。2019年10月現在、2014年4月1日から2020年3月31日までの間に作成される契約書に関しては軽減税率の措置が取られていますので、以下表を見て税額を確認するようにしましょう。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

国税庁ホームページから引用

例えば2,000万円の価格で契約した場合は“1千万円を超え5千万円以下のもの“の範囲に当てはまりますので、その税率を見ます。本則税率は2万円ですが、現在は軽減措置が取られていますので1万円の収入印紙を貼るということになります。

1-5.所得税の支払い

マンションの売却で利益が出た場合は、その額に応じた所得税を支払わなければいけません。所得税は売買契約時ではなく、売却して数ヵ月後に支払う形となりますので、忘れないようにしましょう。

所得税は課税譲渡額を試算し、その価格に税率をかけて求めます。税率は不動産を所有してから5年以内に売却したのか、5年間を超えてから売却したのかで異なってきます(ここでの所有年数は売却した年の1月1日時点で計算される点に注意が必要です)。計算式と税率は以下のようになります。

課税譲渡所得金額=譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)

長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率
区分 所得税 住民税
長期譲渡所得
(5年超所有の場合)
15% 5%
短期譲渡所得
(5年未満所有の場合)
30% 9%

国税庁ホームページから引用

以上がマンションを売却する際に一般的にかかる費用の一覧になります。売却する前にあらかじめいくらくらい費用がかかるかを試算して取り組むことが大切です。案件によっては上記以外にも費用がかかることがありますので、売却の際は個別に確認して計算するようにしましょう。

2.返金される費用

売却の際は支払う費用だけでなく、返金されるお金もありますので、認識しておきましょう。

2-1.固定資産税

固定資産税(都市計画税含む)は1年分を前もって支払いますが、年度の途中で売却した場合は、売却後の固定資産税は買主の負担分になります。そのため、売主が余分に支払った分は買主が返金する形になります。

どのように返金するかは買主と売主で決めることになりますが、後で返金するのは手間がかかるため、一般的には売買価格から引いて決済をすることが多くなります。

2-2.管理費や修繕積立金

過去に支払った管理費と修繕積立金は返金されませんが、不動産売買決済の当月分は日割り計算され、引き渡し日までの分だけが請求対象となります。払いすぎた分が口座に振り込まれるのか、あるいは日割り分だけ請求される形になるのかなど、支払いについては管理会社に確認するようにしましょう。

2-3.火災保険や銀行の保証料

火災保険に加入する際は、数年単位の長期で加入するケースが多くなりますので、最初にその年数分を一括して支払っている場合、売却時に残りの契約年数分は返金されます。返金額の計算方法など詳細なことは保険会社によって異なりますので、保険会社に確認が必要です。

同じように、ローンを組む際に支払った金融機関の保証料も、消化していない残り期間分は返金されます。保証料についての詳細は金融機関に確認するようにしましょう。

3.その他の売却時に注意しておきたいこと

売却時に一般的にかかる費用や、返金される費用についてご紹介しましたが、その他にも注意しておきたいことについて見ておきたいと思います。

3-1.売却時はローンの残債を完済する

登記費用の解説の際に、抵当権抹消登記ができていないと売却ができない、ということをご紹介しました。売却時にローンを完済しておかなければ、抵当権抹消登記をすることはできません。

残債は自己資金で支払っても良いですし、売却で得られた資金から支払うこともできます。金融機関に依頼しておけば、決済時に入金された売買代金から、スムーズに返済が行われるように手配してくれます。ローンの残債だけを残してマンションを売却し、後で返済をするということはできませんので、前もって完済のための計画を立てるようにしましょう。

3-2.インスペクションやリノベーションを検討する

インスペクションとは住宅診断のことです。診断士が部屋の細かい箇所まで診断をして、瑕疵(欠陥)などがないかをチェックすることです。もし、買主が売却前に瑕疵を見つけることができずに、売却後に瑕疵が見つかった場合は原則として売主が修理費用などを負担しなければいけませんので、できればインスペクションはしておいた方が良いでしょう。

インスペクションは数万円でできますので、売却後に瑕疵が発見されて、修繕や補償をするのに数十万円かかるといった可能性を考えると、あらかじめ実施しておいた方が安心ではあります。

また、室内のリノベーションは、築古物件などでなかなか売却が進まない時などは実施を検討しても良いでしょう。リノベーションをすることにより、従来より数百万円も高く売買価格を査定された事例もあるなど、うまくいけば査定価格が上がる可能性もあります。

また、インスペクションとリノベーションを同時にすることで、査定価格が上がる可能性以外に金融機関の評価も上がり、買主が融資を受けやすくなることも考えられます。ただし、リノベーションは内容によって数百万円単位でかかることもありますので、取り組む際は費用対効果が見込めるかきちんとシミュレーションすることが大切です。

また、一般的にマンションの管理規約でリノベーションの内容は制限されているため、この点も事前に確認のうえ施工業者とプランを固める必要があります。

まとめ

マンションを売却する際の費用についてご紹介しました。売却時には仲介手数料だけでなく印紙代や登録免許税、その他複数の費用が発生します。特に売却で発生した利益に対する所得税は売却してから数ヵ月後に請求、支払いとなりますので、忘れないようにすることが大切です。

また、リノベーションやインスペクションは費用がかかりますが、顧客や金融機関からの評価が上がることがあり、より高い価格で売却できたり、売却できるまでのスピードが早くなったりする可能性もあります。シミュレーションのうえ効果が期待できる場合は実施を検討してみましょう。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。