区分マンションを売却する際に本当に知っておきたいこと5つ

区分マンションは一棟物件のマンションやアパートと比較すると価格帯が低く、比較的売却をしやすいという特徴があります。しかし、区分マンションと言えど、売却する際には査定の仕方や不動産会社との仲介契約など、注意して話を進めなければ長期にわたって買手が付かないという可能性もあります。

今回は区分マンションの売却をスムーズに行うために、区分マンションの特徴を確認した上で、売却の際に知っておきたいこと5つをご紹介します。

目次

  1. 区分マンションの特徴
  2. 区分マンションを売却する際に知っておきたいこと5つ
    2-1.近隣のマンションの相場を把握しておく
    2-2.不動産一括査定サービスを利用する
    2-3.不動産の販売チャネルを知り、担当者に積極的に販売してもらう
    2-4.内覧は立ち合った方が良い
    2-5.リフォームの実施を検討する
  3. まとめ

1.区分マンションの特徴

区分マンションとは、一部屋ごとに区切られたマンションの一室のことを言います。価格帯が安い物件が多い上に、外壁や共用部分の管理をする必要がありませんので、そうしたことが必要になる一棟マンションと比較すると、所有しても管理にお金や手間暇がかかりません。

そういった点で投資と居住のどちらの目的で所有しても負担があまりかからないため、購入対象者が広く売却しやすいということが言えます。

区分マンションにはワンルームマンションや少し広めのコンパクトマンション、ファミリーマンションのタイプがあり、広さや間取りが異なります。他の不動産と比較するとどの区分マンションも売却はしやすい傾向にありますが、査定や募集の仕方によって、長期間売れ残ったりすることもありますので、売却の際はポイントを押さえて慎重に行うことが大切です。

2.区分マンションを売却する際に知っておきたいこと5つ

では区分マンションを売却する際にどのような点に注意すれば良いのかを見てみましょう。

2-1.近隣のマンションの相場を把握しておく

マンションを売却する際は、まず不動産会社に相談をして物件の査定をすることから始まります。査定は簡易査定と訪問査定があり、計2回行われます。この際に注意しておきたいのは、必ず事前に相場を把握した上で査定を依頼するということです。

査定価格が高すぎると、売主からすると魅力的な価格ではあっても、実際には売れ残る可能性が出てきます。逆に価格が低すぎても、せっかく得られる利益が得られないということになります。

不動産売却の相場を調べる際は、LIFULL HOME’SSUUMOなどの不動産情報サービスでエリアや築年数、間取り、広さなどで探し、同じような物件と比較します。

一棟マンションの場合は同じエリアに同じ築年数の一棟マンションがあることはほとんどなく、例えあったとしてもデザインや部屋数などが違い比較しにくいため、相場の把握がやや難しくなります。その点区分マンションは同じような物件を探しやすい点で、相場を把握しやすいと言えます。

一般的な不動産情報サービスに掲載されている売却物件の価格は、あくまで実際に売りに出している価格ですので、実際に売買された成約事例が見たいという場合は、REINS Market Informationという情報サイトで同じようにエリアなどで検索をすることで、実際に取引された価格を見ることができます。

売り出し価格が物件の本来の価格から離れていると売れ残る原因にもなりますので、適正な価格を付けるためにも、まずは自分で相場を把握して話を進めることが大切です。

2-2.不動産一括査定サービスを利用する

不動産を売却する際はまず不動産会社に査定を依頼しますが、1社だけに査定を出すだけだと、その査定価格が適正かどうかを判断することが難しくなります。そのため査定は複数の不動産会社に出すようにして、比較検討できるように手配しましょう。

その際、複数の不動産会社と個別に連絡をとって査定を依頼するのは非効率的ですので、すまいValueLIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービスのような大手の不動産一括査定サービスを利用すると便利です。

すまいValue

LIFULL HOME’Sの不動産売却査定サービス

LIFULL HOME'Sの不動産売却査定サービス

不動産一括査定サービスでは、物件情報を入力すれば複数の不動産会社が査定を出してくれる仕組みになっています。一括査定サービスではサイトごとに提携している不動産会社複数から情報を得ることができるため、安心して査定を依頼することができます。

一括査定サービスで複数の査定価格を一度に確認できることで、物件価格の上限と下限が目安としてわかりますので、今後値引き交渉をされたときに、ここまでは下げられるという最低価格を設定しておくこともできます。また、複数の査定価格を見るので相場価格を把握することもできます。

査定だけなら無料で依頼することができますので、物件を査定に出す際はぜひ使ってみましょう。

2-3.不動産の販売チャネルを知り、担当者に積極的に販売してもらう

不動産を売却する際は、買主から問い合わせが入った際に不動産会社の担当者がどれだけ自分の物件を積極的に押してくれるかが、早い段階に希望価格で物件が売れるためのポイントになります。そのためには担当者と密に連絡をとり、積極的に販売をしてもらう働きかけをすることが重要になってきます。

不動産会社の主な販売チャネル

  • 店頭での案内
  • チラシの配布
  • WEBサイトでのPR
  • ダイレクトメールでの集客
  • 不動産会社間の情報共有など

上記の販売戦略に加え、独自のチャネルで売却を行っている会社もあります。たとえば、不動産仲介大手の東急リバブルは、ネット会員約8.5万人超(※1)を有するMyリバブルや約220社の東急グループ会社(※1)など独自の販売チャネルも含めた膨大な購入希望者データを有しており、年間で24,410件の不動産売買を仲介しています。(※2)

※1 数値はいずれも2018年6月1日時点
※2 2017年度実績

また、これらの販売チャネルに対し、不動産会社の担当者に積極的に自分の物件を紹介してもらうように活動を促す一つの方法として、「専任媒介契約」で仲介を依頼するという方法があります。

専任媒介契約は、不動産会社に仲介を依頼する際の契約形態の一つで、レインズという不動産会社の情報ネットワークに物件情報を掲載する義務と、販売活動の状況を定期的に売主に報告する義務が発生します。

レインズに掲載されると一斉に全国の不動産会社が情報を見ることができるようになります。また、販売活動の状況を定期的に売主に報告をしなければならないことが、担当者にとってはプレッシャーになりますので、優先的に紹介をしようとすることが考えられます。

また、専任媒介契約をして仲介を依頼した場合、売主は他の不動産会社には仲介の依頼ができません。不動産会社にとっては、物件の販売活動に力を入れても他の不動産会社で販売されることがないため、販売活動が無駄になる心配がありません。

もし、売主が他の不動産会社にも依頼したいという場合は、3ヵ月ごとに契約の更新ができますので、一般媒介契約という契約に変更すれば複数の不動産会社に仲介の依頼ができます。希望価格で早く売却したい場合は、契約内容などを工夫して担当者に積極的に紹介をしてもらえるように工夫しましょう。

2-4.内覧は立ち合った方が良い

不動産会社が売却の募集広告を出して問い合わせを受けた場合、買主を物件の内覧に案内することになりますが、その際はなるべく売主も立ち合うようにしましょう。

不動産売買においては、不動産会社の担当者が売主と買主の間に入って、買主の雰囲気や希望などを売主に伝えることになります。そのため売主が立ち合わない場合には間違った情報が伝わる可能性もあります。

また値引きの交渉をされた場合には、不動産会社は一度持ち帰って売主に確認し、その後に買主へ回答をするという形になるため買主の決断が遅くなる原因にもなります。そのようなマイナス要因を作らないためにも内覧に立ち会うことが大切です。

また、売却の活動をスムーズに進めていくには、内覧をした買主がすぐに買いそうかどうかを見極めることも重要になります。買主が購入を急いでいるかいないかでその後のアプローチの仕方が変わってくるからです。そういった買主の本音を探るという意味でも、内覧には必ず立ちあって買い主と直接話をするようにしましょう。

2-5.リフォームの実施を検討する

売却の際リフォームをするかどうかは判断が難しいところです。リフォームをしてもその分高く売却できなければ無駄になる可能性があるからです。

木造の戸建てやアパートの場合、外壁の修繕や、間取りを変えて狭い部屋を広くしたりする工事などが発生することがあるため、そう言った場合はリフォーム代が高額になります。

区分マンションの場合はよほど古い物件でない限りは壁を取り壊して間取りを変えたり、天井をはがしたりすることはありません。壁紙を張り替えたり、床の傷を取ったりするだけでとても綺麗になります。内装が変わるだけでも新築のような状態にもなりうるため、その程度のリフォームは行った方が売却には良いでしょう。

まとめ

区分マンションを売却する際に知っておきたいことについてご紹介しました。区分マンションを売却する際は、事前にきちんと相場価格を把握した上で、リフォームを検討したり、不動産会社と良い関係を築いて積極的に動いてもらえるようにすることが大切です。

不動産売却の際は一人であれこれ考えるのではなく、売却をサポートしてくれる一括査定サイトや様々な不動産会社がありますので、それらのサービスをうまく利用して取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

西宮光夏

国内、海外の不動産投資の情報を中心に、投資全般とスポーツ関連メディアのライティングを手掛けています。HEDGE GUIDEでは国内外の不動産投資に関する記事を担当しています。初心者の方にもわかりやすい形で情報提供していければと思っています。只今、国内においては東京オリンピック前後の不動産状況に注目です。