ワンルーム投資で初めてローンを組む際に知っておきたい6つのこと

ワンルーム投資をする際は、投資額が高額になることから一般的にローンを組んで行うこととなります。そのため、投資をしたくても借金をするのが不安で、なかなか取り組めないという方もいるでしょう。

ローンを組むメリットはどのような点にあるのでしょうか。また、ローンを組むことにはどのようなリスクがあるでしょうか。今回はワンルーム投資でローンを組む時に知っておきたいことを6つご紹介したいと思います。

目次

1. ワンルーム投資でローンを組むメリット
   1-1．ローンを組むとレバレッジ効果で収益が大きくなる
   1-2．自己資金を貯金して投資する場合
   1-3．ローンを組んで投資をした場合のシミュレーション
   1-4．ローンの返済金の金利は経費計上できる
   1-5．契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなる
2. ローンを組む場合のデメリットやリスク
   2-1．車などのローンが組めなくなる可能性がある
   2-2．ローンを組むと空室や家賃滞納が大きなリスクになる
   2-3．金利上昇や家賃下落で逆ザヤにならないように注意する
   2-4．運用ができなくなったとしてもローンは残る
3. ローンを組む際の審査とは
   3-1．審査では収入や仕事内容が重要な要素になる
   3-2．審査の際は契約者の情報だけでなく物件の担保能力も見られる
   3-3．ワンルーム投資のローンと住宅ローンとの違い
4. 繰上返済をする際におさえておきたいこと
   4-1．繰上返済をすることで得られるメリット
   4-2．繰上返済は金利が上昇した際のリスクヘッジになる
   4-3．繰上返済をすると年金タイプの収入を早く受け取ることができる
5. ローンの返済が難しくなった場合の対応
6. 売却をする際のローンの残債に注意
7. まとめ

1．ワンルーム投資でローンを組むメリット

ワンルーム投資でローンを組むメリットとはどのようなものなのでしょうか。

ローンを組む理由の1つに、不動産投資にはレバレッジという考え方があり、レバレッジ効果を得るためにローンを組むという考え方があります。また、ワンルームマンションは一般的に数百万円～数千万円という価格帯です。その金額まで現金を貯蓄するのには時間がかかりすぎ、投資チャンスを逃す可能性があるという理由もあります。

レバレッジ効果と貯蓄できるまでの時間や、その他にもローンの役割について見てみましょう。

1-1．ローンを組むとレバレッジ効果で収益が大きくなる

レバレッジは「テコの原理」という意味です。「テコの原理」とは小さな力で大きなものを動かす、という意味で使われますが、ワンルーム投資の場合は「小さな資金で大きな効果を出す」という意味で使います。

例えば、同じ年8%の利回りでも、200万円の物件に投資する場合と、1,800万円の融資を受けて2,000万円の物件に投資をする場合では、年間の家賃収入は以下のように変わります。

・物件価格200万円×利回り8%=家賃収入16万円
・物件価格2,000万円×利回り8%=家賃収入160万円

このように借金をして大きな金額で投資をした方が得られるリターンの規模も大きくなることが分かります。ただ、融資を受けた場合は返済をしなければいけませんので、返済分を引くと手元に残るお金は返済額の分減ることになります。

仮に融資を受けた1,800万円の融資条件を、金利2%、返済期間35年として試算してみます。この場合、月々の返済額は5万9,627円、年間で71万5,524円ですので、上記で試算した160万円から年間の返済額を引くと以下のようになります。

家賃収入160万円－返済額71万5,524円=手残り88万4,476円

このように最終的な年間実質収益は、200万円投資をした時が16万円、1,800万ローンを組んで2,000万円投資をした時が88万4,476円となります。どれくらいレバレッジ効果があったのかは、以下の方法で試算できます。

融資を受けた場合の手残り88万4,476円÷自己資金のみの家賃収入16万円＝5.5（小数点第2位以下切り捨て）

このように、融資を受けて投資額を大きくすることで、約5.5倍のレバレッジを効かせたことになります。ワンルーム投資における借金は、収益の規模を増大させることにつながっているのです。（もちろん、マイナスの場合も損失の規模が大きくなるので注意が必要です）

1-2．自己資金を貯金して投資する場合

仮に2,000万円貯金をして投資をする場合はどれくらい時間がかかるのでしょうか。人によって月々にできる貯金の額が違うと思いますが、仮に月々3万円、5万円、10万円の3つのパターンで貯金した場合で試算してみましょう。
　　　　　　　　　

このように毎月10万円貯金ができるのであれば20年以内には2,000万円の貯金ができることがわかります。しかし、毎月10万円の貯金は誰でもできる金額ではありません。仮に3万円という貯蓄額だとすると、50年かけても2,000万円に届かず、5万円でも30年以上かかることがわかります。

この間、結婚や引っ越し、自宅を購入する、といったイベントがあれば予定通りに貯蓄できない可能性がありますし、数十年後も不動産価格が今のままとは限りません。このようなことから2,000万円貯金ができてからワンルーム投資をするのはハードルが高いということが考えられます。

1-3．ローンを組んで投資をした場合のシミュレーション

では、ローンを組んで投資をした場合の収支がどのようになるかシミュレーションしてみましょう。不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載してある物件を例に試算してみましょう。売りに出ている物件は以下の条件です。
　　　　　

近隣で似た物件が賃貸募集をしていますので、こちらの家賃をもとにシミュレーションしてみましょう。

上記物件情報から2,590万円の物件を購入して、募集内容と同じ条件で家賃収入を設定した場合のシミュレーションが以下の表になります。

キャッシュフローを使わずにストックしていった場合の10年後から30年後の貯蓄額は以下のようになります。

このようにローンを組んでワンルーム投資をした場合、物件や融資条件によっては毎月数万円のキャッシュフローが貯まり、数十年後には1,000万円を超える可能性があることがわかります。

しかし、ワンルーム投資は個別の取引ですので、物件価格や融資条件が違えば収益が違ってきます。また、空室時や設備の修理代などの支出、固定資産税等の税金の支払いなどは試算に組み込んでいませんので、実際にワンルーム投資をする際は、個別に試算して取り組むようにしましょう。

1-4．ローンの返済金の金利は経費計上できる

ローンを組みワンルーム投資をする場合、レバレッジ効果や、キャッシュフローの貯蓄ができることがわかりました。その他にもローンの返済金の金利部分は確定申告をする際、経費として計上できるメリットがあります。

ワンルーム投資で損益が発生すると、確定申告で本業の所得と損益通算することになります。ワンルーム投資で発生する減価償却などの経費を計上することで所得を低くできますので、その分税金が減額されるというメリットがあります。

ローンの返済金の金利の部分は、原則として損失計上できるメリットがあります。しかし、金利は不動産の収益と比較してそれほど大きくありませんので、減価償却費などの他の経費計上分が小さくなると、確定申告をしても税金が減額されるメリットが少なくなりますので注意が必要です。

1-5．契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなる

契約者に万が一のことがあった場合は残債がなくなり、無借金のマンションが遺族に引き継がれるため、遺族は継続して家賃収入を受け取ることができます。これは、ローンを組む際に団信という保険に入り、万が一の時に団信の保険金でローンを完済するからです。

逆に団信に入っていなければ、ローンは完済されません。金融機関によっては団信の加入を個人の判断に任せるケースもありますので、ローンを組む際に必ず確認するようにしましょう。

2．ローンを組む場合のデメリットやリスク

ワンルーム投資をする際の借り入れには多くのメリットや役割があることがわかりました。ローンを組むことでメリットだけでなくデメリットやリスクもありますので見てみましょう。

2-1．車などのローンが組めなくなる可能性がある

ワンルーム投資でローンを組んでいる場合、車など、他のローンが組めなくなる可能性があります。

金融機関でローンを組む場合は返済比率という数値があり、借り入れできる上限額が決められています。比率は各金融機関によって異なりますが、一般的に年収の30%や35%に設定してあります。

例えば返済比率30%の金融機関で融資を受ける場合、年収700万円だと、

700万円×30%＝210万円（年間の返済総額）

となり、年間の総返済額210万円までしか融資を受けられません。月々に直すと、

210万円÷12ヵ月=17万5,000円

となり、月々17万5,000円の返済額までが組めるローンの上限になります。自宅のローンやワンルーム投資で17万5,000円以上支払っている場合は、その金融機関で他のローンを組むことは原則として出来ません。自宅や車を購入する予定がある人は慎重に試算して取り組みましょう。

2-2．ローンを組むと空室や家賃滞納が大きなリスクになる

空室や家賃滞納になった場合、その間は家賃収入が入りませんので、ローンの返済はオーナーが持ち出しで返済をしなければいけません。特に空室が長引くと、長期間ストックしたキャッシュフローも底をつく可能性がありますので注意が必要です。このようなリスクも想定して資金は余裕を持ってシミュレーションするようにすることが大切です。

先に触れた新宿の2,590万円の物件をフルローンで組んだ場合、月々の返済額は月々8万5,797円でした。空室期間が長期化し6ヵ月になった場合を試算してみましょう。

8万5,797円×6ヵ月＝51万4,782円

オーナーはこの金額を、ストックしたキャッシュフローや自己資金で支払わなければいけません。上記の物件では、年間にストックできるキャッシュフローは33万8,436円ですので、この金額を支払うと1年間貯蓄したキャッシュフローを全額消費することになります。

このように、ローンを組むと空室が大きなリスクになりますので、リスクヘッジするためには予備資金を準備するなりして、資金に余裕を持って管理することが大切です。

2-3．金利上昇や家賃下落で逆ザヤにならないように注意する

収支にあまり余裕がない状態で運用している場合は、金利上昇や家賃下落には注意が必要です。例えば上記で解説した2,590万円の物件のローンを2%で試算していますが、金利を4%で組んだ場合の月々の返済額などを比較してみましょう。
　　　　　　　　

※返済期間35年、家賃収入12万4千円で計算

このように金利が上がることによって月々の収支が逆ザヤになった場合、運用はうまくいきません。金利が上昇してもすぐに返済額が増えるわけではありませんが、数年後の運用に影響してきますので、なんらかの対策が必要になります。

2-4．運用ができなくなったとしてもローンは残る

区分所有の部屋が火災になった場合は、保険金で原状回復を行うことで運用を継続することができます。しかし、もし物件が倒壊し更地化することになった場合には、貸せる物件が無くなっても毎月の返済が続くという状態になります（保険金は入りますが）。このような場合は金融機関と条件の変更などを話し合うことが大切です。

以上のようにローンを組むことで、空室や金利の上昇などがリスクになる可能性があります。しかし、どのリスクもきちんとリスクヘッジすることで小さな損失で済ませることができます。シミュレーションを作る際に、しっかりリスクヘッジしてから投資に取り組むようにしましょう。

3．ローンを組む際の審査とは

ワンルーム投資をする際にローンの申し込みをしても、必ずしも希望通りローンが組めるわけではありません。減額になったり審査で落ちたりすることもあります。審査はどのように行われるのかを見てみましょう。

3-1．審査では収入や仕事内容が重要な要素になる

審査の際は契約者の仕事内容や収入、金融機関の信用情報、現在の他の借り入れ状況などが確認されます。ワンルーム投資のローンは住宅ローンと違い、契約者の収入や仕事内容に制限や条件が設けられています。金融機関によって規定が違いますので、申し込む際は不動産会社の担当者と確認しながら話を進めることが大切です。

また、先に触れたように返済比率というものがあり、他の借り入れが影響してきますので、ローンを申し込む際は、他のローンの残債などを確認して行うようにしましょう。

3-2．審査の際は契約者の情報だけでなく物件の担保能力も見られる

投資用のマンションの場合、家賃収入が返済の原資になりますので、きちんと家賃が入ってくる物件かどうかの担保能力も審査の対象になります。あまり良くないと判断された場合は減額になることがあります。また、担保能力が高ければフルローンが組めたり、金利が低くなったりすることがあります。

3-3．ワンルーム投資のローンと住宅ローンとの違い

　
ワンルーム投資のローンと住宅ローンとは、金利と返済の原資に違いがあります。先に触れたようにワンルーム投資ローンの返済は家賃収入から行うことになりますが、住宅ローンは契約者の給与から支払うという認識になります。ワンルーム投資の審査で物件の担保力や収益性が見られるのはそのためです。

住宅ローンは契約者が仕事をしている限りローンの返済はできると考えられますが、ワンルーム投資の場合、空室などで家賃が入らなければ、仕事をしていても返済ができない可能性があるというリスクがあります。そのため、ワンルーム投資のローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定してあります。

4．繰上返済をする際におさえておきたいこと

繰上返済は色々な面でメリットがあります。繰上返済はどのような仕組みになっていて、どのようなメリットがあるのかを見てみましょう。

4-1．繰上返済をすることで得られるメリット

繰上返済をすると返済分は元金に充当され、その後の返済方法について月々の返済額を減らす方法と、残りの返済期間を短縮する方法とが選択できるようになっています（参考：三井住友信託銀行）。

これにより繰上返済をすると元金が減り、毎月の返済額を減らしたり、期間を短くしたりできることがわかります。月々の返済額を減らせばキャッシュフローが多く得られますし、期間を短縮すれば完済の時期が早くなるメリットを享受できます。

4-2．繰上返済は金利が上昇した際のリスクヘッジになる

金利が上昇した場合は収入と支出のバランスが悪化し、経営がうまくいかなくなる可能性があることには触れました。金利が上昇した場合の対策として、なるべく早く繰上返済をして元金を減らす方法があります。

繰上返済をすることで元金が減ると、元金に対する金利分の額も減らすことができますので、収入と支出のバランスを保つことができる可能性があります。しかし、これは一つの例であり、収支については個別の内容になりますので、必ず金融機関に相談してシミュレーションするようにしましょう。

4-3．繰上返済をすると年金タイプの収入を早く受け取ることができる

繰上返済で返済期間を短縮すると、その分完済の時期が早くなりますので、年金代わりの収入を受け取れる時期が早くなります。

みずほ銀行のホームページに繰上返済のシミュレーションが記載されています。残存元本2,000万円・ボーナス返済の併用なし・元利均等返済・残存期間20年・ご返済全期間の金利を年率3.0%で設定してあるローンの返済において、500万円一部繰上返済をした場合、6年間返済期間を短縮することができます（月々の返済額をほぼ同額とした場合）。

老後の収入が不安でワンルーム投資を始めた場合、資金に余裕がある時に繰上返済をすることで、年金タイプの収入を得られる時期を早めることができます。

ワンルーム投資でローンを組んでいる場合、一部繰上返済は金利上昇や家賃下落のリスクヘッジになったり、メリットを高めたりすることができることを知っておきましょう。

5．ローンの返済が難しくなった場合の対応

何らかの事情でローンの返済が厳しくなった場合はどうすれば良いのでしょうか。返済が難しくなった場合は放置せずに、すぐに融資を受けている金融機関に相談をすることが大切です。

たとえば金利上昇の際には毎月の返済額を減額してもらうことができるなど、状況や内容によって対策案が異なりますので、金融機関と相談をしながら解決に向かうようにしましょう。

6．売却をする際のローンの残債に注意

ワンルームマンションを売却する場合のローンの残債には注意が必要です。売却の際、ローンは完済しなければいけませんので、マンションだけ手放して、ローンをそのまま残し毎月支払うということはできません。そのため、売却した利益や自己資金で残債を完済できるかどうか、きちんとシミュレーションして売却活動をすることが大切です。

まとめ

ワンルーム投資のローンについて知っておきたいことについてご紹介しました。

初めてワンルーム投資をする方はローンを組むことに不安があるとは思いますが、自己資金を貯金して投資をするには時間がかかりすぎます。逆にローンを組むこと多くのメリットを得られますし、シミュレーション通りに運用ができれば、ローンを組んでいても安定した投資ができることがわかりました。

しかし、投資である以上はリスクもありますので、ローンを組む際はあらかじめ色々なリスクを想定して、シミュレーションを作成した上で取り組むようにしましょう。

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西宮光夏

不動産会社での勤務や、所有している不動産運用の経験をもとにHEDGE GUIDEでは不動産関連記事を執筆しています。現在は主にふるさと納税の記事を担当しています。ふるさと納税記事では、地域の人たちが心を込めて提供する返礼品の素晴らしさを、少しでも多くの人にお伝えできればと思っています。

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